Tồn kho tăng cao, các “ông lớn” bất động sản ôm hàng chờ thời

Theo báo cáo thị trường thị trường bất động sản quý III/2025 của Bộ Xây dựng, tổng lượng tồn kho bất động sản trong quý III khoảng 26.717 căn/lô, gồm 6.323 căn chung cư, 12.327 căn nhà ở riêng lẻ và 8.067 lô đất nền. So với quý II/2025, tồn kho nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng 37%, trong khi tồn kho đất nền giảm 31,2%.

Tồn kho toàn ngành bất động sản tăng cao trong bối cảnh bất động sản xây dựng dở dang của các doanh nghiệp trong ngành, nhất là các doanh nghiệp lớn đều tăng. Điều này thể hiện rõ qua số liệu từ báo cáo tài chính quý III/2025 và 9 tháng năm 2025 của các doanh nghiệp bất động sản.

Thống kê từ báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết (chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở) cho thấy, bức tranh kết quả kinh doanh có sự phân hóa. Đồng thời, giá trị tồn kho tại các doanh nghiệp cũng tăng giảm trái chiều nhưng tính chung tổng giá trị hàng tồn kho của 10 doanh nghiệp này đã tăng vượt 395.000 tỷ đồng, tăng 32,6% so với đầu năm.

Đến cuối quý III/2025, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã NVL) tiếp tục là doanh nghiệp có tồn kho lớn nhất ngành bất động sản, với giá trị lên tới 152.285 tỷ đồng, tăng 4% so với cuối năm 2024, chiếm khoảng 63% tổng tài sản. Phần lớn giá trị tồn kho của Novaland (145.239 tỷ đồng, tương đương hơn 95%) nằm ở giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Dù không thuyết minh chi tiết, song nhiều khả năng giá trị tồn kho lớn nhất của Novaland đang thuộc các đại dự án như Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận) hay NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu)... Hầu hết các dự án này vừa được gỡ vướng pháp lý hoặc đang trong giai đoạn chờ gỡ vướng.

Tại ngày 30/9/2025, toàn bộ giá trị hàng tồn kho đã được Novaland dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay là 61.726 tỷ đồng. Trong khi đó, tổng nợ vay của Novaland đến cuối quý III ở mức 64.284 tỷ đồng (tăng hơn 2.700 tỷ so với đầu năm).

Với Công ty CP Vinhomes (mã VHM), giá trị tồn kho bất động sản đến cuối quý III ở mức 125.608 tỷ đồng, chiếm 16,3% tổng tài sản, tăng hơn 56% so với cuối quý II/2025 và tăng 130% so với cuối năm 2024, chủ yếu do doanh nghiệp đang đẩy mạnh triển khai hàng loạt dự án quy mô lớn, trong đó có đại dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ (TP.HCM) với diện tích 2.870 ha vừa khởi công trong quý III.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính của Vinhomes, trong cơ cấu tồn kho của doanh nghiệp, hơn 97.239 tỷ đồng là bất động sản để bán đang xây dựng, chủ yếu bao gồm chi phí tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển tại dự án như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, Vinhomes Ocean Park 2 và 3, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và một số dự án khác.

Doanh nghiệp còn có trên 12.549 tỷ đồng tồn kho là bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành, bao gồm các biệt thự, căn hộ và nhà phố thương mại mua để bán thuộc một số dự án bất động sản tại miền Bắc.

Tuy nhiên, phía Vinhomes cho biết, doanh số chưa ghi nhận đến cuối tháng 9 của công ty đạt 223.937 tỷ đồng, tăng tới 93% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh lượng hợp đồng đã ký nhưng chưa bàn giao, khi được bàn giao áp lực tồn kho của công ty sẽ giảm đáng kể. Trong 9 tháng đầu năm 2025, công ty đã ghi nhận doanh số bán hàng 162.582 tỷ đồng, tăng 96% so với cùng kỳ năm 2024.

Ngoài 2 “ông lớn” đầu ngành, hàng tồn kho của nhóm doanh nghiệp có quy mô tầm trung cũng gia tăng. Điển hình như Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) với giá trị hàng tồn kho hơn 23.086 tỷ đồng, tăng 4% so với đầu năm và chiếm gần 70% tổng tài sản.

Hàng tồn kho của Nhà Khang Điền hiện tập trung ở các dự án như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (8.272 tỷ), Bình Trưng - Bình Trưng Đông (4.764 tỷ), Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.668 tỷ), Khang Phúc - Khu định cư Phong Phú 2 (1.864 tỷ), Bình Trưng Mới - Bình Trưng Đông (1.237 tỷ). Phần lớn quyền sử dụng đất và tài sản tại các dự án này đã được thế chấp cho các khoản vay.

Tương tự, hàng tồn kho của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) tăng hơn 6% so với đầu năm lên 14.977 tỷ đồng, chiếm gần 62% tổng tài sản, phần lớn thuộc dự án The EverRich 2 (3.598 tỷ đồng); dự án Thuận An 1 – 2 (3.193 tỷ); Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ), dự án Phước Hải (1.523 tỷ), Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh (1.439 tỷ)...

Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) cũng có lượng hàng tồn kho tương đương Phát Đạt, với 14.635 tỷ đồng, tăng hơn 9% so với đầu năm và chiếm 41,5% tổng tài sản, chủ yếu là bất động sản dở dang với giá trị hơn 10.250 tỷ đồng và bất động sản thành phẩm 3.809 tỷ đồng.

Với việc đẩy mạnh mở rộng mảng bất động sản dân cư, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (mã KBC) cũng vươn lên hàng ngũ những doanh nghiệp bất động sản có tồn kho cao với tổng giá trị tồn kho 25.091 tỷ đồng tại ngày 30/9/2025, tăng 81% so với đầu năm.

Chiếm phần lớn trong hàng tồn kho của Kinh Bắc là dự án khu đô thị dịch vụ Tràng Cát với 16.201 tỷ đồng; tiếp đến là khu công nghiệp Lộc Giang 1.443 tỷ; nhà ở xã hội thị trấn Nếnh 1.277 tỷ; khu đô thị Phúc Ninh 1.123 tỷ…

Trong khi đó, hàng tồn kho của Công ty CP Đầu tư Nam Long (mã NLG) lại giảm nhẹ gần 1% so với đầu năm, ở mức 17.852 tỷ đồng, chiếm gần 63% tổng tài sản. Trong đó, 8.711 tỷ đồng tồn kho nằm tại dự án Izumi (tỉnh Đồng Nai), 7.028 tỷ đồng tại dự án Waterpoint (Tây Ninh), 989 tỷ đồng tại dự án Cần Thơ, 365 tỷ đồng tại dự án Ehome Hải Phòng…

Hàng tồn kho của Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã DIG) đến cuối quý III cũng giảm gần 6% so với quý trước, xuống 8.655 tỷ đồng, tập trung tại các dự án như Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (2.143 tỷ), khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (2.090 tỷ), chung cư A2-Vũng Tàu Center Point (1.493 tỷ), khu dân cư P4 Hậu Giang (1.078 tỷ), Khu du lịch Long Tân, Nhơn Trạch (1.000 tỷ)…

Ngoài ra, trong nhóm doanh nghiệp có lượng tồn kho cao còn có Công ty CP Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land, mã TAL) và Công ty CP Phát triển Bất động sản Văn Phú (Văn Phú Invest, mã VPI) với giá trị tồn kho tại ngày 30/9/2025 lần lượt là 7.623 tỷ đồng và 5.408 tỷ đồng, đều tăng mạnh trên 80% so với cuối năm ngoái.