Tại TP.HCM, thị trường căn hộ trong quý 3/2026 ghi nhận 1.900 căn mở bán mới, dù tăng theo quý nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm trước. Phân khúc Hạng A và B chiếm tới khoảng 80% nguồn cung mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn đứng ở mức thấp khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM, chỉ rõ rằng lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục gây áp lực lớn lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua, trong khi nhu cầu đang có xu hướng suy yếu. Trong bối cảnh này, những dự án có cơ cấu sản phẩm đa dạng, đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt và kéo dài để giảm áp lực tài chính ban đầu thường ghi nhận kết quả tích cực hơn.
Theo bà Hương, dự kiến trong quý 4/2026, khoảng 6.000 căn sẽ được mở bán, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án phải trì hoãn kế hoạch.
Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, nguồn cung tiếp tục xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ về các khu vực ngoại thành từ các giai đoạn tiếp theo của hai khu đô thị lớn ở phía Bắc và phía Nam TP.HCM. Với khoảng 3.600 căn mở bán mới (hơn 50% có giá dưới 10 tỷ đồng/căn), thị trường vẫn vấp phải rào cản chi phí vay cao, khiến tỷ lệ hấp thụ bị kìm hãm ở mức 14%.
“Các khu đô thị lớn ngoại thành đang tái định hình thị trường bất động sản liền thổ TP.HCM, nhưng chi phí vốn cao vẫn là bài toán thách thức khả năng chi trả của thị trường”, bà Hương nhấn mạnh.
Trái chiều với áp lực tại TP.HCM, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3/2026 tiếp tục chứng kiến sự phân hóa rõ nét. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá rao bán tiếp tục điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, còn giá thuê duy trì ổn định. Khảo sát từ 530 môi giới cho thấy có 48% ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh trên 50% so với quý trước, cải thiện hơn chút ít so với mức 50% của quý 2/2026, cho thấy tốc độ giảm của thanh khoản đã phần nào chững lại.
Báo cáo của Savills cũng chỉ ra nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý 3/2026 giảm 42% theo quý và 51% theo năm, chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng B. Lượng căn bán được giảm 26% theo quý và 48% theo năm, trong đó hạng B chiếm tới 73% tổng giao dịch. Giá chào bán sơ cấp giảm nhẹ theo quý nhưng vẫn tăng theo năm, còn giá thứ cấp giảm quý thứ ba liên tiếp nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ, với độ vênh giữa giá sơ cấp và thứ cấp đạt 28% ở hạng A và 17% ở hạng B. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn vô cùng hạn chế khi phân khúc hạng C kể từ năm 2022 đã giảm trung bình 27% mỗi năm và dự kiến chỉ chiếm 12% nguồn cung tương lai.
Đánh giá về thị trường thủ đô, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, nhận định rằng mặc dù có thách thức về khả năng chi trả, nhu cầu nhà ở thực vẫn giữ vai trò là nền tảng dài hạn, được nâng đỡ bởi quá trình đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng cải thiện.
Dự kiến trong quý 4/2026, sẽ có thêm khoảng 7.000 căn hộ từ 11 dự án được bổ sung ra thị trường. Đối với phân khúc biệt thự và nhà liền kề, tổng nguồn cung tăng 5% theo năm nhờ các dự án đón đầu hạ tầng như tuyến Metro số 5 hay khu vực Hòa Lạc, tuy nhiên giao dịch vẫn khá khiêm tốn do sự thận trọng của người mua trước lãi suất và quy hoạch.
Giai đoạn từ quý 4/2026 đến 2029, thị trường này dự kiến đón nhận hơn 35.000 căn mới, đòi hỏi những cân nhắc kỹ lưỡng về chi phí phát triển và khả năng hấp thụ.
Nhìn tổng thể qua lăng kính phân tích của Savills, thị trường bất động sản TP.HCM và Hà Nội đang bước qua một chu kỳ vận động mới, nơi các yếu tố cốt lõi như chất lượng sản phẩm, vị trí chiến lược và năng lực đáp ứng nhu cầu thực tế mang tính quyết định.
Tại TP.HCM, các phân khúc vận động theo những động lực khác nhau, trong đó nhà ở chịu ảnh hưởng trực tiếp từ lãi suất và sức mua, còn văn phòng hay bán lẻ dù có nhu cầu thuê hỗ trợ nhưng vẫn bị giới hạn về khả năng mở rộng. Xu hướng không gian đô thị cũng đang tái định hình: nguồn cung bán lẻ dịch chuyển ra ngoài trung tâm, văn phòng tập trung tại khu vực lõi và các đô thị lớn như Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm, trong khi nhà ở tiếp tục vươn ra ngoại thành.
Có thể thấy, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, nơi tăng trưởng không còn được đo lường bằng quy mô nguồn cung đơn thuần mà nằm ở khả năng duy trì thanh khoản, thích ứng linh hoạt với điều kiện tài chính và bám sát nhu cầu thực của nền kinh tế.
