Thị trường đã về “đáy” hay chưa?
Với 13 năm kinh nghiệm trong ngành bất động sản, ông Khánh cho biết mình đã chứng kiến hai chu kỳ biến động đáng nhớ của thị trường:
Chu kỳ 2013 – 2014: Vào năm 2013, lãi suất vay có lúc chạm đỉnh khoảng 19-20%/năm khiến giá bất động sản lao dốc tới 50% và thanh khoản đóng băng. Để kích cầu thời điểm đó, các dự án lớn như The Vista hay The Estella (An Phú) phải tung chính sách thanh toán 50%, phần còn lại cho trả góp không lãi suất trong 2 năm. Đến năm 2014, khi lãi suất giảm về quanh 10%, thị trường bắt đầu hồi phục và bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh.
Chu kỳ 2023 – 2026: Năm 2023, kịch bản tương tự lặp lại khi lãi vay đạt mức 15%, khiến nhiều sản phẩm giảm giá khoảng 20%. Tuy nhiên, ngay khi lãi suất được điều chỉnh hạ về khoảng 7%, thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM đã nhanh chóng phục hồi. Thậm chí, một số phân khúc tại đây đã ghi nhận mức tăng trưởng từ 40% đến 50% vào năm 2026.
Dù vậy, theo ông Khánh, không phải cứ khi lãi suất lập đỉnh là thị trường bất động sản sẽ ngay lập tức đảo chiều tăng giá. Thực tế, thị trường vận hành theo một quy luật rất đáng lưu ý: Khi lãi suất tăng cao, áp lực tài chính khiến người mua chần chừ, dẫn đến thanh khoản sụt giảm. Chỉ đến khi người bán bắt đầu chịu sức ép nặng nề về dòng tiền, giá bán thực tế mới bị kéo xuống các vùng hấp dẫn hơn.
Những diễn biến này cho thấy sức mua hiện tại đang gặp áp lực lớn. Tuy nhiên, đà giảm này không diễn ra đồng đều ở mọi phân khúc, và vẫn chưa có đủ cơ sở để khẳng định toàn thị trường đã chạm đáy.
Giải thích lý do vì sao đỉnh lãi suất thường là vùng đáy của bất động sản, Phó Giám đốc Mega House chỉ ra 3 cơ chế tác động cốt lõi.
Thứ nhất, tâm lý thận trọng bao trùm nhóm mua: Lãi vay neo cao làm gia tăng chi phí vốn đáng kể. Điều này buộc người mua nhà ở thực phải tính toán kỹ lưỡng hơn, đồng thời ép các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn phải chủ động cơ cấu lại danh mục tài sản để giảm rủi ro.
Thứ hai, áp lực bán có sự phân hóa mạnh: Không phải tất cả người bán đều giảm giá khi lãi suất tăng. Tuy nhiên, nhóm chịu áp lực nợ vay lớn, dòng tiền yếu hoặc cần thu hồi vốn gấp sẽ buộc phải hạ giá thành để thoát hàng. Đây chính là "thời điểm vàng" để các nhà đầu tư sẵn tiền mặt tận dụng ưu thế đàm phán, săn tìm bất động sản giá hời.
Thứ ba, kỳ vọng đảo chiều lãi suất luôn chạy trước giá: Thị trường bất động sản thường phản ứng trước dựa trên kỳ vọng thay vì đợi số liệu thực tế công bố. Chỉ cần có tín hiệu lãi suất tạo đỉnh và chuẩn bị giảm, niềm tin của người mua sẽ lập tức quay trở lại, kích hoạt thanh khoản phục hồi trước khi mặt bằng giá kịp tăng trở lại.
“Nhưng cần nhớ đây là một kịch bản có điều kiện, không phải quy luật chắc chắn xảy ra”, ông Khánh nói.
Không nhất thiết chờ lãi suất hạ mới mua nhà
Theo Phó Giám đốc Mega House, người mua không nhất thiết phải chờ đến khi lãi suất giảm sâu mới quyết định xuống tiền. Bởi lẽ, khi xu hướng giảm lãi suất đã quá rõ ràng, thị trường thường đã phục hồi thanh khoản và các sản phẩm tốt sẽ không còn mức giá hấp dẫn như trước. Ngược lại, việc lao vào thị trường quá sớm khi nền tảng tài chính chưa vững vàng cũng có thể tạo ra gánh nặng áp lực nợ nần trong nhiều năm.
Do đó, thay vì cố gắng đoán chính xác ngày thị trường tạo đáy - điều vốn chỉ có thể xác nhận rõ ràng khi nhìn lại quá khứ, ông Khánh cho rằng điều quan trọng hơn là săn tìm các bất động sản có giá trị thực, mức giá hợp lý và nằm trong khả năng tài chính an toàn. Một thương vụ đầu tư tốt hoàn toàn có thể được nhận diện ngay tại thời điểm mua, miễn là sản phẩm đó đáp ứng trọn vẹn ba tiêu chí: giá mua tốt, pháp lý vững chắc và dòng tiền ổn định.
Chia sẻ về thị trường bất động sản khu Đông TP.HCM, ông Lương Ngọc Khánh nhận định rằng, các sản phẩm sở hữu pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu ở thực, mức giá hợp lý và có khả năng khai thác dòng tiền tốt luôn có giá trị bền vững, khác biệt hoàn toàn với nhóm sản phẩm được mua chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá. Đặc biệt, trong giai đoạn thị trường có thanh khoản thấp, việc ưu tiên kiểm tra kỹ lưỡng bốn yếu tố cốt lõi.
Trước hết là giá giao dịch thực tế, đòi hỏi người mua không chỉ nhìn vào mức giá rao bán đơn thuần mà phải có sự đối chiếu, so sánh với các sản phẩm tương đồng đã giao dịch thành công. Song song đó, yếu tố pháp lý phải được đảm bảo tuyệt đối thông qua hồ sơ rõ ràng, tình trạng sở hữu minh bạch và năng lực chuyển nhượng không bị vướng mắc.
Đối với bài toán tài chính, người mua cần đặc biệt lưu ý đến dòng tiền, tự đặt ra kịch bản quản trị rủi ro xem liệu bản thân có đủ khả năng trả nợ nếu lãi suất vay tiếp tục tăng thêm 2–3 điểm phần trăm hay không.
Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng là nhu cầu thực tế, tức là sản phẩm phải hướng đến đối tượng người ở hoặc người thuê sẵn có, thay vì chỉ dựa vào những lời hứa hẹn hay kỳ vọng mơ hồ về quy hoạch. Bởi lẽ, dù hạ tầng có thể tạo ra động lực dài hạn, nhưng thực tế chứng minh không phải cứ gần một tuyến đường mới mở là giá bất động sản sẽ ngay lập tức bật tăng.
