Thống kê của VietstockFinance, với 103 doanh nghiệp niêm yết đã có công bố Báo cáo tài chính quý IV/2024 thuộc nhóm bất động sản bao gồm nhà ở và khu công nghiệp cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến cuối năm 2024 là hơn 491.000 đồng. Đây là mức tồn kho cao kỷ lục trong hơn 2 thập niên qua.
Novaland (mã NVL) và Vingroup (mã VIC) là 2 doanh nghiệp có tồn kho lớn nhất thị trường, lần lượt đạt 146.000 tỷ đồng và 112.800 tỷ đồng, tăng 6% và 22% so với đầu năm. Các doanh nghiệp khác có tồn kho trên 10.000 tỷ đồng có thể kể đến như Nhà Khang Điền (KDH) hơn 22.000 tỷ; Nam Long (mã NLG) gần 18.000 tỷ đồng, Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) với hơn 13.400 tỷ đồng.
Ở nhóm Bất động sản khu công nghiệp, Becamex IDC (mã BCM) đứng đầu với hơn 21.200 tỷ đồng hàng tồn kho, phần lớn là chi phí xây dựng dở dang của các dự án, bao gồm chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và các chi phí phải trả để có được quyền sử dụng đất, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và các chi phí khác có liên quan đến dự án hơn 18.800 tỷ đồng.
Tại chương trình “Việt Nam và các chỉ số: Tài chính Thịnh vượng” mới đây, ông Đào Hồng Dương, Giám đốc phân tích ngành và cổ phiếu, Công ty CP Chứng khoán VPBank (VPBankS) cho biết, tồn kho của doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng 3 năm nay. Đến hiện tại, tồn kho vào khoảng 511.000 tỷ đồng ở các doanh nghiệp trên. Nếu loại trừ nhóm Vingroup, con số sẽ là hơn 470.000 tỷ đồng.
Theo ông Dương, tình trạng này gồm cả yếu tố tích cực cũng như tiêu cực. “Về mặt nguyên lý, hàng tồn kho là những sản phẩm rất gần với giai đoạn chào bán ra thị trường, phản ánh rằng các dự án của doanh nghiệp bất động sản đã hình thành và sẵn sàng đưa ra thị trường. Sau khi giải quyết được vướng mắt thì những bất động sản này sẽ nhanh chóng được đưa ra thị trường, biến thành doanh thu, lợi nhuận cho công ty”, ông Dương nói.
Ở chiều ngược lại, theo ông Dương, hàng tồn kho tăng 3 năm liên tiếp, từ 450.000 tỷ đến 511.000 tỷ đồng, cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường chưa bằng vòng quay, vòng gia tăng của hàng tồn kho doanh nghiệp.
Ngoài ra, ông Dương lưu ý rằng, trong hàng tồn kho này có một phần tỷ trọng là vốn hóa lãi vay, tức là các khoản vay dài hạn được vốn hóa trong chính tồn kho dự án. Do sự phục hồi chậm của khả năng hấp thụ, có thể kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản sẽ phân hóa trong năm 2025 – 2026.
Thời gian vừa qua, một số dự án lớn bước vào giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý, trong đó có thể kể đến các dự án của Novaland như The Water Bay và Lakeview City đã được tháo gỡ pháp lý, hay NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Aqua City đang được đẩy nhanh tiến trình cấp phép.
Nam Long cũng có triển vọng tăng trưởng nhờ tái mở bán dự án Izumi City tại Biên Hòa trong nửa cuối năm 2025. Theo dự báo từ SSI Research, Nam Long có thể đạt doanh thu 5.500 tỷ đồng, giảm 4,4% so với năm trước, lợi nhuận sau thuế 627 tỷ đồng, tăng 35% so với năm trước.
Như vậy, mặc dù hàng tồn kho ở mức cao nhưng triển vọng bán hàng năm 2025 được dự báo khả quan nhờ chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý.
Chuyên gia nhận định, năm 2025 sẽ là thời điểm ngành bất động sản tái cơ cấu mạnh mẽ. Những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt, quản lý vốn hiệu quả và danh mục dự án hợp lý sẽ có lợi thế lớn.
Tại hội thảo mới đây, ông Nguyễn Nhật Hoàng, Quản lý cấp cao của FiinRatings cho biết, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ổn định trở lại. Giai đoạn suy thoái nghiêm trọng nhất đã qua. Số lượng giao dịch đang dần ổn định và tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, hướng đến một giai đoạn phục hồi bền vững hơn.
Mặc dù vậy, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể tận dụng được sự cải thiện của thị trường. Theo ông Hoàng, điều kiện huy động vốn đã thuận lợi hơn, nhưng khả năng tiếp cận vốn không đồng đều giữa các doanh nghiệp.
