Tồn kho của nhiều doanh nghiệp bất động sản tăng cao, lệch pha cung - cầu ngày càng lớn

Theo báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, tính đến cuối quý II/2025, tổng lượng bất động sản tồn kho đạt hơn 25.294 sản phẩm, gồm 11.700 nền đất, 10.290 nhà riêng lẻ và 3.287 căn hộ. So với 3 tháng đầu năm, tồn kho căn hộ tăng mạnh nhất với mức tăng trên 40%, trong khi nhà riêng lẻ tăng khoảng 9% và đất nền gần như không đổi.

Tồn kho chiếm phần lớn tổng tài sản

Tồn kho toàn ngành bất động sản tăng cao trong bối cảnh bất động sản xây dựng dở dang của các doanh nghiệp trong ngành, nhất là các doanh nghiệp lớn đều tăng. Điều này thể hiện rõ qua số liệu từ báo cáo tài chính quý II/2025 và 6 tháng đầu năm của các doanh nghiệp bất động sản.

Thống kê từ báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết (chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở) cho thấy, dù doanh thu và lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp đã ghi nhận sự phục hồi đáng kể so với các quý trước nhưng tổng giá trị hàng tồn kho đã tăng vượt 329.000 tỷ đồng (tăng 12,4% so với đầu năm), tạo áp lực lớn tới việc giải phóng sản phẩm và xoay vòng vốn.

Trong đó, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã NVL) tiếp tục là doanh nghiệp có tồn kho lớn nhất ngành bất động sản, với giá trị lên tới 150.113 tỷ đồng, tăng 2,4% so với đầu năm, chiếm khoảng 63% tổng tài sản. Phần lớn giá trị tồn kho của Novaland (gần 95%) nằm ở giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Dù không thuyết minh chi tiết, song nhiều khả năng giá trị tồn kho lớn nhất của Novaland đang thuộc các đại dự án như Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận) hay NovaWorld Hồ Tràm (Bà Rịa - Vũng Tàu)... Tại ngày 30/6/2025, toàn bộ giá trị hàng tồn kho đã được Novaland dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay là 60.692 tỷ đồng. Trong khi đó, tổng nợ vay của Novaland đến cuối quý II ở mức 61.831 tỷ đồng, (tăng nhẹ 265 tỷ so với đầu năm).

Với Công ty CP Vinhomes (mã VHM), đến hết quý II/2025, hàng tồn kho ở mức hơn 80.136 tỷ đồng, chiếm hơn 12% tổng tài sản, phần lớn là chi phí tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển tại dự án như Vinhomes Ocean Park 2 và 3, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và một số dự án khác.

Tuy nhiên, theo doanh nghiệp, kế hoạch bàn giao dự án trọng điểm và các giao dịch bán sỉ sẽ rơi vào nửa cuối năm, qua đó giảm áp lực hàng tồn kho. Tính đến cuối tháng 6/2025, Vinhomes còn 138.208 tỷ đồng doanh số chưa ghi nhận, tăng 16% so với cùng kỳ.

Bên cạnh các “ông lớn”, hàng tồn kho của nhóm doanh nghiệp có quy mô tầm trung cũng gia tăng. Điển hình như Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) với giá trị hàng tồn kho hơn 23.000 tỷ đồng, tăng gần 1.000 tỷ đồng so với đầu năm và chiếm tới 74% tổng tài sản.

Hàng tồn kho của Nhà Khang Điền hiện tập trung ở các dự án như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (8.146 tỷ), Clarita - Bình Trưng Đông (4.639 tỷ), The Emeria - Bình Trưng Đông (3.725 tỷ). Phần lớn quyền sử dụng đất và tài sản tại các dự án này cũng đã được thế chấp cho các khoản vay.

Trong khi đó, hàng tồn kho của Công ty CP Đầu tư Nam Long (mã NLG) gần như đi ngang so với cùng kỳ và vẫn duy trì ở mức cao với 17.902 tỷ đồng, chiếm 63% tổng tài sản. Trong đó, 8.677 tỷ đồng tồn kho nằm tại dự án Izumi (tỉnh Đồng Nai), 6.855 tỷ đồng tại dự án Waterpoint, 1.292 tỷ đồng tại dự án Cần Thơ, 351 tỷ đồng tại dự án Ehome Hải Phòng…

Tương tự, hàng tồn kho của Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) đang chiếm trên một nửa tổng tài sản (chiếm hơn 58%) - ở mức 14.106 tỷ đồng, bao gồm 3.598 tỷ đồng từ dự án The EverRich 2; dự án Thuận An 1 – 2 (3.124 tỷ); dự án Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ), Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh (1.556 tỷ)...

Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) cũng có lượng hàng tồn kho tương đương Phát Đạt, với hơn 14.133 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và chiếm tổng tài sản, chủ yếu là bất động sản dở dang với giá trị hơn 9.828 tỷ đồng và bất động sản thành phẩm 3.424 tỷ đồng.

Với việc gia tăng chi phí đầu tư vào một số dự án, hàng tồn kho của Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã DIG) đến cuối quý II đã tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu năm, lên 9.181 tỷ (tăng 13%), tập trung tại các dự án như Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (2.142 tỷ), khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (2.089 tỷ), chung cư A2-Vũng Tàu Center Point (1.288 tỷ), khu dân cư P4 Hậu Giang (1.050 tỷ), Khu du lịch Long Tân, Nhơn Trạch (954 tỷ), khu nhà ở Lam Hạ Center Point (816 tỷ)…

Ngoài ra, cùng trong nhóm doanh nghiệp có lượng tồn kho cao còn có Công ty CP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (mã TCH), Công ty CP Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land, mã TAL) và Công ty CP Phát triển Bất động sản Văn Phú (Văn Phú Invest, mã VPI) với giá trị tồn kho tại ngày 30/6 lần lượt là 8.878 tỷ đồng, 7.306 tỷ đồng và 4.426 tỷ đồng. Đáng chú ý, Taseco Land và Văn Phú Invest đều có tồn kho tăng mạnh so với cuối năm ngoái.

Giải bài toàn tồn kho, hướng đến phân khúc vừa túi tiền

Theo các chuyên gia, tình trạng tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp tiếp tục tăng xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trong đó, mức giá quá cao và vị trí xa trung tâm là nguyên nhân chính khiến căn hộ tồn kho khó bán. Nhiều dự án hiện không phù hợp với nhu cầu thực tế của người mua để ở hoặc nhà đầu tư, trong khi thị trường lại thiếu nghiêm trọng sản phẩm giá vừa túi tiền.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp và hạng sang lại chiếm ưu thế. Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm của Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho thấy, những dự án nhà ở được mở bán trong 6 tháng đầu năm chủ yếu vẫn đến từ phân khúc trung, cao cấp với giá trên 80 triệu đồng/m2. Thậm chí số dự án giá hơn 100 triệu đồng/m2 có xu hướng mở rộng ra cả khu vực vùng ven.

Để thị trường trở lại cân bằng, bản thân các doanh nghiệp cần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, hướng đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Đồng thời, cần có các chính sách bán hàng hấp dẫn để giải phóng lượng hàng tồn kho.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần tiếp tục có những cơ chế tháo gỡ các khó khăn về pháp lý, giảm thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho việc triển khai các dự án. Song song với việc triển khai các chính sách tín dụng linh hoạt, như tăng hạn mức cho vay và giảm lãi suất dành cho nhóm khách hàng mua nhà lần đầu.

Trên thực tế, thời gian qua, Chính phủ cũng đã có nhiều nỗ lực trong cải cách và hoàn thiện pháp lý nhằm hướng tới một thị trường bất động sản bền vững hơn. Vào năm 2024, 3 luật về Bất động sản sửa đổi (bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) cùng có hiệu lực, kèm với bảng giá đất mới tại một số địa phương đã phần nào hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ các dự án.

Trong nửa đầu năm 2025, nhiều giải pháp và đề xuất đã được đưa ra nhằm cải cách và hoàn thiện pháp lý liên quan đến thị trường bất động sản như: Yêu cầu cắt giảm ít nhất 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính, ít nhất 30% chi phí tuân thủ pháp luật, ít nhất 30% điều kiện kinh doanh… (Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân); đề xuất loại bỏ yêu cầu về giấy phép xây dựng với các dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500; đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai và đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản; đốc thúc triển khai các dự án nhà ở xã hội…

Trong báo cáo gần đây, Chứng khoán MB cho rằng những nỗ lực của Chính phủ trong cải cách và hoàn thiện pháp lý sẽ hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án trong trung và dài hạn, cùng với đó gỡ vướng pháp lý cho các dự án còn tồn đọng.

Ngoài ra, việc một số địa phương như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai… đã thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (đất thương mại dịch vụ) theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội. Điều này được kỳ vọng sẽ mở ra cơ chế mới để huy động nguồn lực xã hội trong phát triển nhà ở thương mại, đặc biệt tại các đô thị lớn. Đồng thời, góp phần thúc đẩy nguồn cung nhà ở và giải bài toán về lệch pha cung - cầu.