Theo Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP. Đà Nẵng quý III/2026 do DKRA Consulting – thương hiệu nghiên cứu và tư vấn phát triển thuộc DKRA Group công bố ngày 23/10, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh với diễn biến phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc.
Áp lực lãi suất, tâm lý thận trọng của người mua và dòng tiền đầu tư chưa có dấu hiệu cải thiện tiếp tục ảnh hưởng đến thanh khoản. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp tại một số phân khúc vẫn được duy trì ở mức cao do chi phí phát triển dự án gia tăng, tạo ra khoảng cách giữa kỳ vọng của chủ đầu tư và khả năng hấp thụ của thị trường.
Trong quý III/2026, nguồn cung sơ cấp đất nền tại Đà Nẵng tương đối ổn định so với quý trước, nhưng nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp.
Đáng chú ý, lượng tiêu thụ cũng chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung, giảm 16% so với quý II/2026. Diễn biến này cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường vẫn ở mức thấp, trong bối cảnh người mua thận trọng hơn trước chi phí vốn và triển vọng tăng giá chưa rõ ràng.
Trước áp lực thanh khoản, mặt bằng giá sơ cấp đất nền giảm khoảng 7% so với quý trước. Các chủ đầu tư tiếp tục sử dụng chính sách ưu đãi, hỗ trợ thanh toán để kích cầu, cải thiện tốc độ bán hàng.
Trên thị trường thứ cấp, giá đất nền giảm trung bình 3%. Việc một bộ phận nhà đầu tư chủ động hạ giá bán nhằm thu hồi dòng tiền cho thấy áp lực tài chính đang trở thành yếu tố đáng chú ý đối với thị trường.
Phân khúc căn hộ cũng ghi nhận sự suy giảm về nguồn cung và sức hấp thụ trong quý III/2026. Tổng nguồn cung sơ cấp giảm 14% so với quý trước, trong khi nguồn cung mới giảm gần 40%.
Căn hộ hạng B tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm 46% tổng nguồn cung và 68% lượng tiêu thụ sơ cấp. Tuy nhiên, thanh khoản toàn phân khúc giảm 25% so với quý II và giảm 24% so với cùng kỳ năm 2025.
Các giao dịch chủ yếu tập trung tại những dự án mới mở bán có giá khoảng 60-70 triệu đồng/m². Xét theo khu vực, phường Ngũ Hành Sơn dẫn đầu thị trường, đóng góp 40% nguồn cung và 43% lượng giao dịch toàn thành phố.
Trong khi giá sơ cấp duy trì ổn định nhờ các chính sách bán hàng, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm khoảng 3-5%. Diễn biến này phản ánh sự khác biệt giữa giá bán do chủ đầu tư thiết lập và mức giá mà người mua thứ cấp sẵn sàng chấp nhận.
Đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, việc thanh khoản suy yếu trong khi chi phí vốn tăng có thể làm gia tăng áp lực nắm giữ tài sản. Khi nhu cầu mua chưa đủ mạnh, điều chỉnh giá bán trở thành một trong những giải pháp để rút ngắn thời gian giao dịch và cơ cấu lại dòng tiền.
Nhà phố, biệt thự là một trong những phân khúc chịu sức ép đáng kể trên thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng trong quý III/2026.
Nguồn cung sơ cấp giảm 48% so với quý trước, trong đó khoảng 98% đến từ các dự án đã mở bán trước đó. Lượng tiêu thụ giảm mạnh 68%, cho thấy sức cầu suy yếu trong bối cảnh người mua cân nhắc kỹ hơn đối với các sản phẩm có giá trị lớn.
Giao dịch chủ yếu tập trung tại một số dự án hiện hữu, trong khi các dự án mới mở bán ghi nhận kết quả khá khiêm tốn. Phường Hải Vân chiếm 75% nguồn cung và 99% lượng tiêu thụ sơ cấp của phân khúc.
Đáng chú ý, giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào và chi phí phát triển dự án gia tăng. Các chủ đầu tư tiếp tục triển khai chính sách bán hàng và hỗ trợ tài chính nhằm cải thiện sức mua.
Ngược lại, giá nhà phố, biệt thự trên thị trường thứ cấp giảm trung bình 10% so với quý II/2026. Mức điều chỉnh này cho thấy áp lực thanh khoản không chỉ thể hiện qua số lượng giao dịch suy giảm mà còn tác động trực tiếp đến giá chuyển nhượng.
Bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, dù hoạt động du lịch và phát triển hạ tầng được kỳ vọng tạo động lực cho thị trường trong dài hạn.
Theo dự báo của DKRA Consulting, thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng trong quý IV/2026 có thể đón thêm nguồn cung mới ở phân khúc căn hộ và nhà phố, biệt thự. Tuy nhiên, sức cầu được dự báo khó cải thiện rõ nét khi các yếu tố gây sức ép lên dòng tiền vẫn hiện hữu.
Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới dự kiến chỉ đạt khoảng 50-100 sản phẩm. Thanh khoản có thể tập trung tại những dự án quy mô lớn, kết nối thuận lợi và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Giá sơ cấp tiếp tục neo cao, trong khi giá thứ cấp có thể chịu thêm áp lực điều chỉnh từ lãi vay và nhu cầu thu hồi vốn.
Đối với căn hộ, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 500-1.000 căn, tập trung tại các phường Ngũ Hành Sơn, Hải Châu và Sơn Trà. Căn hộ hạng A và B tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo. Dù nguồn cung gia tăng có thể bổ sung lựa chọn cho người mua, sức cầu vẫn đối mặt với những trở ngại từ lãi suất cao và việc kiểm soát tín dụng. Giá sơ cấp được dự báo neo cao, trong khi giá thứ cấp tiếp tục xu hướng giảm.
