Tồn kho ngày càng phình to
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý III/2024, cả nước có lượng tồn kho bất động sản vào khoảng 25.937 sản phẩm, tăng 52% so với quý trước.
Số liệu dựa trên thống kê của 60/63 địa phương, lượng hàng tồn kho trên là của dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo.
Trong đó, lượng tồn kho chung cư trong quý này có 4.688 căn, nhà ở riêng lẻ 12.250 căn, đất nền 8.999 nền. Riêng lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ, đất nền trong quý III tăng 150,6% so với quý II.
Và theo báo cáo tài chính từ nhiều chủ đầu tư lớn, lượng hàng tồn kho cũng tăng cao. Tại không ít doanh nghiệp bất động sản, giá trị hàng tồn kho đã đạt mức cao nhất từ trước đến nay, chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu tài sản.
Thống kê từ báo cáo tài chính quý III/2024 của 69 doanh nghiệp bất động sản (bất động sản dân cư) đang được niêm yết, lượng hàng tồn kho đến hết ngày 30/09/2024 đạt gần 470.000 tỷ đồng, tăng gần 10% so với cuối năm 2023.
Tồn kho được ghi nhận chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang ở các dự án cũ, cũng như lượng hàng thành phẩm tại các dự án đã hoàn thiện nhưng chưa bán hết.
Theo báo cáo tài chính quý 3 đã được công bố, Novaland (NVL) là doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho đứng đầu bảng với 145.428 tỷ đồng. Tỉ lệ hàng tồn kho của NVL chiếm phần lớn trong khối lượng tài sản của doanh nghiệp này (62,68%). Trong đó, phần lớn lượng hàng tồn kho là chi phí xây dựng dở dang. Đáng chú ý là Novaland đang sử dụng gần 58.000 tỉ đồng hàng tồn kho để làm tài sản đảm bảo khoản vay của doanh nghiệp.
Tính đến hết ngày 30/09/2024, tỉ lệ hàng tồn kho của Đất Xanh (DXG) cũng đang chiếm gần 48% trong tổng tài sản của doanh nghiệp này. Phần lớn lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này là bất động sản dở dang với giá trị đạt hơn 11.300 tỉ đồng.
Tiếp đến là Nam Long (NLG), chiếm tỷ trọng tới hơn 68% tổng tài sản đạt giá trị hơn 20.300 tỷ đồng, tăng 17% so với đầu năm. Hàng tồn kho của Nam Long chủ yếu nằm ở các dự án bất động sản dở dang như: Izumi, Akari, Waterpoint giai đoạn 1-2.
Khang Điền (KDH) cũng đang có lượng hàng tồn kho chiếm phần lớn trong tổng giá trị tài sản khi chỉ trong 9 tháng đầu năm 2024, giá trị hàng tồn kho của doanh nghiệp này đã tăng lên đến gần 20% khi đang có nhiều dự án phát triển khu dân cư.
Cũng chiếm đến hơn 50% tổng tài sản là hàng tồn kho, lượng hàng tồn kho của Phát Đạt (PDR) đạt hơn 12.800 tỉ đồng. Phần lớn trong mục này là giá trị quỹ đất được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản đang triển khai.
Chỉ có duy nhất Vinhomes (VHM) trong số các doanh nghiệp bất động sản lớn hiện đang có tỉ lệ hàng tồn kho thấp, khi hàng tồn kho của họ chỉ chiếm khoảng 11% tổng tài sản. Chủ yếu là bất động sản dở dang và chi phí.
Tồn kho chủ yếu là bất động sản dở dang
Lượng hàng tồn kho của các công ty địa ốc với đặc thù riêng có thể được đánh giá là tiềm năng phát triển của các dự án, đem về doanh thu trong tương lai. Tuy nhiên, hiện nay, chiếm chủ yếu trong hàng tồn kho là bất động sản xây dựng dở dang. Việc lượng hàng tồn kho là các dự án dở dang kéo dài vì vướng mắc pháp lý, tiếp cận vốn khó khăn thì sẽ mài mòn sức doanh nghiệp. Việc đình trệ các dự án quá lâu cũng là nguyên nhân chính đẩy chi phí vốn, đẩy giá bán.
Nguyên nhân khiến tồn kho bất động sản dở dang liên tục tăng do việc pháp lý tại nhiều dự án bị ách tắc trong nhiều năm qua. Có thể thấy, sau giai đoạn thị trường bùng nổ nguồn cung (năm 2018), việc phê duyệt dự án nhà ở tại các đô thị cũng bắt đầu chậm lại, do các vướng mắc về thủ tục pháp lý ngày càng bộc lộ sâu sắc. Điều này khiến nguồn cung trên thị trường giảm đều qua các năm, nhất là ở các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội.
Theo số liệu được Bộ Xây dựng đưa ra hồi tháng 3, tại TP.HCM, có 143 dự án chờ gỡ vướng. Còn tại Hà Nội cũng có 246 dự án chờ tháo gỡ khó khăn. Chưa kể ở nhiều địa phương khác cũng có nhiều dự án đang chờ gỡ vướng về pháp lý.
Bên cạnh đó, một nguyên nhân khác khiến hàng tồn kho tăng cao do thị trường trải qua giai đoạn phát triển nóng, nhiều chủ đầu tư đổ rất nhiều tiền vào các tỉnh phát triển các dự án mang tính đầu cơ, đầu tư như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng... Đến nay, thị trường đầu tư chững lại khiến khó tìm khách mua, không thể thanh khoản dù đã hoàn thành. Với loại hàng tồn kho này, doanh nghiệp sẽ khó giải quyết trong bối cảnh thị trường chung chưa sôi động trở lại, chỉ mới tập trung cục bộ ở một số khu vực và phân khúc.
Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng, nghịch lý là dù thị trường đang thiếu nguồn cung mới nhưng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn lớn, cho thấy sản phẩm chưa khớp với nhu cầu thực tế của thị trường.
Kết hợp yếu tố thanh khoản yếu, cấp phép dự án, vướng pháp lý... làm cho triển khai dự án và mở bán chậm. Điều này làm số ngày tồn kho bình quân của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng lên ở mức rất cao, đáng báo động.
Theo dữ liệu của Wigroup, vòng quay hàng tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức 659 ngày thì năm 2022 đỉnh điểm lên 1.562 ngày, sang 2023 là 1.283 ngày.
Báo cáo công bố năm ngoái của Ban IV còn cho biết cá biệt có doanh nghiệp bất động sản phải mất đến 149 năm mới bán hết được giỏ hàng.
Duy nhất hiện nay chỉ có Vinhomes đang cho thấy sự hiệu quả trong việc đẩy ra hàng tồn kho, các dự án Vinhomes Ocean Park 2-3 đã hỗ trợ rất nhiều. Trong khi đó, đối với các công ty còn lại số ngày tồn kho đang có con số thực sự đáng báo động.
Chờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giảm hàng tồn kho?
Bên cạnh những con số đáng báo động thì thị trường bất động sản cũng có những tín hiệu tích cực. Thời gian vừa qua, thị trường địa ốc ghi nhận nhiều chủ đầu tư tái khởi động dự án cũ, rục rịch ra hàng ở phân khúc ở thực. Một số dự án đã ghi nhận giỏ hàng được hấp thụ một cách nhanh chóng. Việc này cũng sẽ làm giảm số lượng hàng tồn kho.
Công cuộc gỡ vướng pháp lý cho các dự án vướng mắc cũng có tiến triển. Cụ thể, tại TP.HCM, từ tháng 5/2023 đến nay, thành phố đã xem xét giải quyết cho 30 dự án gặp vướng mắc. Trong đó có 8 dự án đã được gỡ vướng pháp lý hoàn toàn, 22 dự án đang tiếp tục tham mưu xử lý theo quy định.
Hay, hàng loạt doanh nghiệp bắt đầu “rục rịch” cuộc đua thâu tóm quỹ đất, triển khai dự án,... để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường.
Thế nhưng, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vẫn còn nhiều doanh nghiệp có dự án lại không thể triển khai do “tắc” tính tiền sử dụng đất. Thậm chí, không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể triển khai bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất. Bởi các khó khăn trong khâu xác định giá đất.
Việc phê duyệt giá đất kéo dài, có thể mất đến vài năm, thậm chí hàng chục năm, không chỉ gây ra tình trạng đình trệ, mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp, bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.
Quy trình kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất không thể dự đoán chính xác cũng gây ra khó khăn cho doanh nghiệp trong việc dự báo và lập kế hoạch tài chính, khiến các doanh nghiệp đối mặt với rủi ro thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả nợ.
Đối với các dự án được áp dụng tính tạm tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.
Bất cập liên quan đến tiền sử dụng đất không chỉ làm lãng phí tài nguyên đất đai, gây thiệt hại về kinh tế cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến cả thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung.
Cụ thể, việc các dự án chậm trễ vì không giải quyết được tiền sử dụng đất, tạo nguy cơ mất niềm tin từ nhà đầu tư và khách hàng. Ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín và khả năng triển khai, hoàn thành dự án theo đúng tiến độ của doanh nghiệp bất động sản, khiến nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng, từ đó làm giảm khả năng phục hồi của thị trường.
Tồn kho bất động sản lớn, giá nhà vẫn tăng
Mặc dù tồn kho lớn nhưng giá bán các sản phẩm nhà đất trên thị trường vẫn tiếp tục tăng, nhất là ở hai đô thị lớn Hà Nội và TP.HCM.
Theo VARS, mặt bằng giá nhà ở tiếp tục “neo" ở mức cao, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, nhất là tại phân khúc căn hộ.
Tính đến quý 3/2024, trên thị trường sơ cấp, giá bán trung bình Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng /m2, tăng 64% so với quý 2/2019. Giá bán bình quân ở TP.HCM tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, tăng 30,6% so với quý 2/2019.
Bộ Xây dựng cho rằng, nguyên nhân tăng giá bất động sản trong thời gian qua một phần lớn do tác động bởi một số yếu tố như việc biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt tại một số địa phương; sản phẩm nhà ở giá bình dân không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường.
