Điều gì còn ở lại với thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2026?

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2026 của Savills chỉ ra, thị trường tiếp tục ghi nhận sự phân hóa giữa các phân khúc. Trong khi văn phòng, bán lẻ, khách sạn và căn hộ dịch vụ duy trì hoạt động tương đối ổn định nhờ nhu cầu thuê, thị trường nhà ở chịu áp lực từ chi phí vốn và khả năng chi trả. Diễn biến này cho thấy hiệu quả thị trường ngày càng phụ thuộc vào nhu cầu thực, vị trí và khả năng đáp ứng của từng sản phẩm.

Nền tảng kinh tế tiếp tục hỗ trợ nhu cầu bất động sản. Trong chín tháng đầu năm 2026, GDP Việt Nam tăng 9,0%, tổng vốn FDI đăng ký đạt 50 tỷ USD, tăng 76% so với cùng kỳ, trong khi tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 5,9 triệu tỷ đồng. Tại TP.HCM mở rộng, GRDP tăng 9,1% trong cùng kỳ.

Tuy nhiên, tăng trưởng kinh tế không đồng nghĩa với sức cầu cải thiện đồng đều trên toàn thị trường. Áp lực lãi suất và chi phí vốn tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, trong khi các phân khúc thương mại ngày càng phụ thuộc vào khả năng duy trì khách thuê, cơ cấu sản phẩm và mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế.

Nhà ở: Chi phí vốn tiếp tục ảnh hưởng đến thanh khoản

Theo Savills, thị trường căn hộ ghi nhận 1.900 căn mở bán mới trong quý III/2026, tăng theo quý nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ năm trước. Phân khúc Hạng A và B chiếm khoảng 80% nguồn cung mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.800 căn. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn ở mức thấp, với tỷ lệ hấp thụ đạt 25%, tương đương khoảng 1.400 giao dịch.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM nhận định: “Lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục gây áp lực lên dòng tiền của chủ đầu tư và khả năng chi trả của người mua. Nguồn cung vẫn duy trì, nhưng nhu cầu đang suy yếu".

Trong bối cảnh này, nhu cầu mua để ở ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với thanh khoản thị trường. Các dự án ghi nhận kết quả tích cực thường có cơ cấu sản phẩm đa dạng, đi kèm chính sách thanh toán linh hoạt và kéo dài, qua đó giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua.

Dự kiến trong quý IV/2026, khoảng 6.000 căn dự kiến được mở bán, thấp hơn gần 30% so với dự báo ban đầu do một số dự án trì hoãn kế hoạch triển khai.

Ở phân khúc biệt thự và nhà phố, nguồn cung tiếp tục dịch chuyển về các khu vực ngoại thành, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của hai khu đô thị lớn ở phía Bắc và phía Nam TP.HCM. Thị trường ghi nhận khoảng 3.600 căn mở bán mới, trong đó hơn 50% có giá dưới 10 tỷ đồng/căn. Dù vậy, chi phí vay cao tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định mua, khiến tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%.

“Các khu đô thị lớn ngoại thành đang tái định hình thị trường bất động sản liền thổ TP.HCM. Tuy nhiên, chi phí vay vốn cao tiếp tục hạn chế khả năng chi trả và kìm hãm sự hấp thụ của thị trường", chuyên gia Savills nhấn mạnh.

Văn phòng và bán lẻ: Nhu cầu thuê duy trì, dư địa tăng trưởng có sự khác biệt

Trong quý III/2026, nguồn cung văn phòng TP.HCM duy trì ở mức gần 3 triệu m², với công suất đạt gần 90% và giá thuê trung bình ổn định ở mức 870.000 đồng/m2/tháng. Tuy nhiên, sau năm quý liên tiếp ghi nhận lượng tiêu thụ tích cực, thị trường ghi nhận lượng tiêu thụ âm ở tất cả các hạng trong quý này, chủ yếu do một số khách thuê thu hẹp diện tích sử dụng.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills TP.HC, nhận định, thị trường văn phòng TP.HCM vẫn duy trì hoạt động tốt, dù giai đoạn tăng trưởng tiếp theo nhiều khả năng sẽ diễn ra thận trọng và có chọn lọc hơn. Các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực tài chính, bảo hiểm và bất động sản; công nghệ thông tin; bán lẻ và phân phối tiếp tục đóng góp phần lớn giao dịch thuê. Dù công suất duy trì ở mức cao, nhu cầu mở rộng chưa đủ mạnh để tạo áp lực tăng giá thuê. Vì vậy, các chủ đầu tư đang ưu tiên giữ chân khách thuê hiện hữu thay vì điều chỉnh giá.

Ở phân khúc bán lẻ, tổng nguồn cung giảm nhẹ xuống gần 1,6 triệu m² diện tích cho thuê thuần, trong khi công suất đạt 92%. Giá thuê trung bình tại tầng trệt tăng nhẹ lên 1,6 triệu đồng/m²/tháng. Ngành hàng F&B dẫn dắt nhu cầu thuê, tiếp theo là giải trí; các thương hiệu hướng đến trẻ em, gia đình và trung tâm thể hình cũng tiếp tục mở rộng hoạt động.

Diễn biến tại hai phân khúc cho thấy công suất cao chưa đồng nghĩa với dư địa tăng trưởng mạnh. Đối với văn phòng, khả năng thu hút và giữ chân khách thuê vẫn là ưu tiên; trong khi ở bán lẻ, cơ cấu ngành hàng và khả năng duy trì lưu lượng khách sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả khai thác.

Khách sạn và căn hộ dịch vụ: Nhu cầu lưu trú hỗ trợ hoạt động thị trường

Dữ liệu từ Savills cho thấy, thị trường khách sạn TP.HCM ghi nhận gần 17.000 phòng trong quý III/2026. Trong giai đoạn thấp điểm du lịch, giá phòng trung bình đạt 2,4 triệu đồng/phòng/đêm và công suất đạt 70%. Dù giảm theo quý, cả hai chỉ số vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước.

Tình hình hoạt động giảm nhẹ theo mùa du lịch nhưng công suất và giá phòng trung bình vẫn cao hơn mức cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới trong ngắn hạn còn hạn chế, tạo điều kiện thuận lợi để thị trường đón đầu nhu cầu gia tăng trong mùa cao điểm cuối năm.

Trong khi đó, thị trường căn hộ dịch vụ đạt công suất 85%, với hơn 7.000 căn từ 146 dự án. Giá thuê trung bình toàn thị trường tăng lên gần 600.000 đồng/m²/tháng. Tỷ lệ trống thấp, cùng với việc một số dự án Hạng A và B điều chỉnh tăng giá hoặc thu hẹp ưu đãi, góp phần hỗ trợ mặt bằng giá thuê.

Về triển vọng, vốn FDI đăng ký mới tại TP.HCM trước sáp nhập đạt 9 tỷ USD trong chín tháng đầu năm 2026, tăng 1.202% so với cùng kỳ. Theo Savills, dòng vốn đầu tư này được kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ nhu cầu căn hộ dịch vụ trong trung hạn, đặc biệt từ chuyên gia nước ngoài và nhân sự làm việc tại các dự án FDI.

Hiệu quả thị trường phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu thực

Diễn biến thị trường quý III/2026 cho thấy các phân khúc bất động sản đang vận động theo những động lực khác nhau. Thị trường nhà ở chịu ảnh hưởng trực tiếp từ lãi suất và khả năng chi trả, trong khi văn phòng, bán lẻ và lưu trú được hỗ trợ bởi nhu cầu thuê nhưng vẫn đối mặt với những giới hạn về khả năng mở rộng và tăng giá. Trong bối cảnh đó, chất lượng sản phẩm, vị trí và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế ngày càng có vai trò quan trọng đối với hiệu quả khai thác.

Cơ cấu nguồn cung tương lai cũng phản ánh xu hướng dịch chuyển không gian đô thị. Đến năm 2029, hơn 80% nguồn cung bán lẻ dự kiến nằm ngoài khu vực trung tâm. Với văn phòng, hơn 90% nguồn cung tương lai tập trung tại khu trung tâm và các khu đô thị như Phú Mỹ Hưng, Thủ Thiêm. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở tiếp tục mở rộng về các khu đô thị ngoại thành.

"Nhìn chung, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn mà tăng trưởng không còn được đánh giá chỉ qua quy mô nguồn cung hay công suất khai thác. Khả năng đáp ứng nhu cầu, duy trì thanh khoản và thích ứng với điều kiện tài chính sẽ ngày càng quyết định triển vọng của từng phân khúc", chuyên gia Savills nhấn mạnh.