TS. Cấn Văn Lực: Thị trường bất động sản Việt Nam rất khác Trung Quốc

Dù thị trường bất động sản 2 quốc gia khác nhau, ông Cấn Văn Lực vẫn cho rằng để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, Việt Nam có thể áp dụng nhiều phương án mà Chính phủ Trung Quốc đang dùng để giải cứu thị trường.

TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, đã phân tích, chia sẻ những góc nhìn về cơ hội của bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2023.

Chúng ta đã nói nhiều về triển vọng phục hồi của BĐS khi ngân hàng nhà nước nới room tín dụng, thực tế thì room tín dụng cũng đã nới rồi nhưng BĐS vẫn không có dấu hiệu phục hồi hay tăng trưởng trong tháng cuối năm này. Theo ông, nguyên nhân vì sao?

Tôi muốn nhấn mạnh rằng nới room tín dụng không phải là cây đũa thần.

Trước hết, room tín dụng được bổ sung thêm 1,5-2% là để phân bổ cho toàn bộ nền kinh tế, mà theo chỉ đạo chung của Chính phủ, của Thủ tướng là ưu tiên cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh và nhu cầu thực. Còn với BĐS thì sẽ ưu tiên cho phân khúc nhà ở, BĐS công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Chính phủ đã đưa ra những định hướng rất rõ về các phân khúc, loại hình được hỗ trợ.

Thứ hai, bản thân một số doanh nghiệp BĐS có thể không đáp ứng đủ tiêu chuẩn tín dụng, mà rõ ràng tiêu chuẩn tín dụng thì không thể hạ bởi nếu hạ chuẩn thì sẽ có rủi ro, ảnh hưởng đến cả ngân hàng và cho cả doanh nghiệp BĐS.

Tôi muốn nhấn mạnh rằng nới room tín dụng không phải là cây đũa thần.

Thứ ba, tôi cho rằng với những người có nhu cầu thực, ngân hàng vẫn có thể cho vay được vì tín dụng cho vay vẫn còn. Tuy nhiên, hiện nay lãi suất cho vay vẫn ở mức cao nên một số người mua nhà cũng rất e ngại. Ở góc độ này, tôi cho rằng chủ yếu do khách hàng không vay thôi.

Ông và một số chuyên gia đã nhận định nhiều khả năng, cuối năm 2023 thị trường BĐS sẽ phục hồi. Dự báo này liệu có lạc quan quá khi mà hiện tại thị trường đang rất khó khăn đối với cả doanh nghiệp lẫn người dân?

Dự báo của tôi là có cơ sở.

Năm 2023, Việt Nam vẫn đặt mục tiêu tăng trưởng khoảng 6% - mức cao nhất trong khu vực Đông Nam Á, lạm phát vẫn kiểm soát tích cực 4-5%. Đây là các chỉ số tích cực từ góc nhìn vĩ mô.

Ngoài ra, tôi cho rằng đến quý 3 và quý 4 năm 2023, các vướng mắc về pháp lý, về nguồn vốn rồi những vụ việc vi phạm trong thời gian qua về cơ bản sẽ được tháo gỡ và xử lý.

Thêm vào đó, nhìn vào thị trường quốc tế, Mỹ dự kiến tăng lãi suất đến hết quý I rồi dừng lại, Châu Âu có thể sẽ tăng lãi suất đến hết quý II rồi sau đó đi ngang và có khả năng sẽ giảm vào năm 2024. Diễn biến này sẽ tác động đến thị trường tài chính Việt Nam, qua đó làm giảm sức nóng, sức ép về lãi suất, về tỷ giá cho năm 2023. Khi mặt bằng lãi suất bình ổn được, tỷ giá ổn định được cơ bản thì thị trường BĐS cũng sẽ giảm được rất nhiều áp lực.

Tiếp theo, kênh dẫn vốn là thị trường trái phiếu doanh nghiệp, theo tôi, sẽ được tháo gỡ trong quý 2, quý 3, kể cả khi có độ trễ thì đến quý 4, kênh này cũng sẽ phục hồi.

Ngoài ra, pháp lý cho BĐS cũng sẽ được khơi thông dần theo hướng tích cực. Bản thân doanh nghiệp cũng sẽ phải tái cấu trúc mạnh mẽ, sẽ có những doanh nghiệp trụ được và có những doanh nghiệp không còn trụ được đến khi thị trường phục hồi, điều đó buộc phải chấp nhận.

z4020334778484-6bd3d2116952a17d6b6dceecce1261a9-8732.jpg

Cho đến khi thị trường BĐS phục hồi, sẽ có doanh nghiệp trụ được và doanh nghiệp không trụ được. Ảnh: Đỗ Trang

Theo ông, giá BĐS 2023 sẽ biến động như thế nào?

Doanh số BĐS năm nay đã giảm rất mạnh, 20-30% nhưng giá lại giảm rất ít. Tuy nhiên tôi cho rằng hiện có một số phân khúc, loại hình đang dư thừa nguồn cung, không đáp ứng nhu cầu thực, loại này nên và cần chấp nhận giảm giá.

Giá BĐS Việt Nam đã tăng tương đối nhanh trong những năm vừa qua. BĐS Mỹ tăng khoảng 20% trong 3 năm qua, trong khi ở Việt Nam, mức tăng là 40-60% chỉ trong 2 năm. Tôi mong rằng giá BĐS sớm quay về giá trị thực.

Một số doanh nghiệp thanh toán trái phiếu đến hạn, nên chấp nhận hy sinh, chiết khấu BĐS 20-30%, thậm chí 35-40% để có thanh khoản và có tiền trả nợ đúng hạn. Ở Trung Quốc, có những sản phẩm đã phải giảm giá đến 70% mới bán được hàng.

Có một số phân khúc, loại hình đang dư thừa nguồn cung, không đáp ứng nhu cầu thực, loại này nên và cần chấp nhận giảm giá.

Việt Nam có thể áp dụng nhiều chính sách giải cứu BĐS của Trung Quốc

Một trong những dấu hiệu khởi nguồn của khủng hoảng BĐS Trung Quốc là người dân không còn khả năng trả nợ ngân hàng. Hiện tại ở Việt Nam, nhiều nhà đầu tư cũng có nguy cơ rơi vào trạng thái tương tự. Vậy liệu BĐS Việt Nam có lặp lại cuộc khủng hoảng của địa ốc Trung Quốc?

Trước hết, thị trường BĐS Trung Quốc rất khác Việt Nam. Doanh nghiệp BĐS Trung Quốc chủ yếu huy động vốn từ người mua nhà, chiếm tỷ lệ khoảng 53%. Còn ở Việt Nam, tỷ lệ này chỉ khoảng 15-20%. Việc huy động vốn ở Việt Nam được quản lý bởi Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó quy định rõ dự án phải đầy đủ cơ sở hạ tầng mới được bán cho người dân. Và ngay cả khi bán cho người dân thì cũng chỉ huy động được một phần nào đó, còn lại doanh nghiệp vẫn phải đi vay và sử dụng vốn tự có.

Thứ hai, ta nên nhớ rằng không phải tất cả hay đa số người dân mua nhà của Trung Quốc đều mất khả năng trả nợ mà điều này chỉ xảy ra với một số người dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Đây là rủi ro có thể xảy ra với bất kỳ ai. Thông thường khi mua nhà, chúng ta phải có ít nhất khoảng 40-60% giá trị ngôi nhà, phần thiếu thì vay ngân hàng. Còn giả sử vay tới 70-80% thì rõ ràng khi lãi suất tăng cao, áp lực tài chính sẽ rất lớn, rất rủi ro.

Quảng cáo
20230107122134-img-7613-1354.jpg

Những căn biệt thự tại dự án Lideco (Hoài Đức, Hà Nội) bỏ trống nhiều năm nay. Ảnh: Thu Trang

Thứ ba, không ít người mua nhà Trung Quốc chây ì trả nợ ngân hàng bởi tâm lý té nước theo mưa, sẵn sàng không trả nợ. Rõ ràng pháp luật của Việt Nam không cho phép điều đó, chúng ta có những cơ chế kiểm soát rất mạnh tay.

Có thể sẽ có những người mua nhà khó trả nợ nhưng không đến mức quá khó.

Cuối cùng theo góc nhìn của tôi, với thị trường tài chính và BĐS hiện nay, có thể sẽ có những người mua nhà khó trả nợ nhưng không đến mức quá khó bởi ngân hàng đã đánh giá kỹ về khả năng trả nợ của họ trước khi giải ngân. Trường hợp xấu nhất là không còn khả năng trả nợ, người mua nhà cần đàm phán với ngân hàng để giãn hoãn nợ.

Nhân nói chuyện Trung Quốc, nhiều người bình luận rằng Chính phủ Trung Quốc đưa ra giải pháp giải cứu thị trường BĐS khá chậm rồi họ cũng liên hệ câu chuyện đó với Việt Nam, bày tỏ nhiều góc nhìn trái chiều. Quan điểm của ông như thế nào?

Thực ra chúng tôi cũng đã nghiên cứu khá kỹ 16 giải pháp giải cứu thị trường BĐS của Trung Quốc và nhận thấy rằng Việt Nam có thể nghiên cứu vận dụng 10 giải pháp trong số đó. Thực tế một số giải pháp chúng ta đã và đang làm rồi như giãn hoãn thuế, giãn hoãn nợ… Còn một số giải pháp khác thì chúng tôi cũng đã tư vấn cho Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Chính phủ nghiên cứu, tìm ra hướng đi phù hợp với thực tế tình hình trong nước.

Chúng tôi cũng đã nghiên cứu khá kỹ 16 giải pháp giải cứu thị trường BĐS của Trung Quốc và nhận thấy rằng Việt Nam có thể nghiên cứu vận dụng 10 giải pháp trong số đó.

Ví dụ có những biện pháp rất quan trọng: doanh nghiệp phải chấp nhận chiết khấu để bán một số tài sản nhằm trả nợ đúng hạn; đàm phán với các trái chủ gia hạn nợ trong bối cảnh khó khăn, điều này được Nghị định 65 cho phép; đổi tiền lấy hàng, đổi trái phiếu lấy BĐS, điều này cần được Nhà nước hướng dẫn để tránh các vấn đề pháp lý có thể phát sinh; doanh nghiệp được phép đảo nợ, tức là được phép phát hành mới để trả nợ cũ.

Cần sớm khơi thông kênh phát hành trái phiếu ra công chúng để doanh nghiệp đi theo hướng phát hành trái phiếu ra công chúng nhiều hơn.

Và quan trọng hơn cả, theo tôi là cần khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Thực tế chúng tôi đã kiến nghị Nhà nước sớm xử lý dứt điểm các vụ việc vừa qua và có thông điệp rõ ràng với nhà đầu tư, đảm bảo quyền lợi chính đáng của họ; sớm sửa đổi nghị định 65 và cần sớm khơi thông kênh phát hành trái phiếu ra công chúng để doanh nghiệp đi theo hướng phát hành trái phiếu ra công chúng nhiều hơn.

ong-cvl-862.png

Khơi thông những ách tắc trong pháp lý bất động sản là một trong những giải pháp quan trọng và gấp rút hiện nay. Ảnh: Reatimes.

Không thể dùng tiền ngân sách để giải cứu doanh nghiệp BĐS

Mới đây ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Hòa Bình có một câu nói rất đáng chú ý, rằng hiện nay không ai cứu được BĐS ngoài nhà nước. Tuy nhiên phía Chính phủ cũng đã tỏ rõ nhiều động thái thể hiện không tham gia giải cứu trực tiếp doanh nghiệp mà doanh nghiệp sẽ phải tự cứu mình nhiều hơn. Góc nhìn của ông về vấn đề này?

Tôi cho rằng Nhà nước sẽ không dùng tiền ngân sách để giải cứu BĐS bởi ngân sách là tiền thuế của dân, nếu dùng ngân sách để hỗ trợ đối tượng này mà không hỗ trợ đối tượng khác là thiếu công bằng. Hiện nhiều doanh nghiệp đang khó khăn, không riêng BĐS.

Thứ hai, tôi cũng đã kiến nghị Nhà nước phải có cơ chế chính sách tháo gỡ cho thị trường BĐS, nhất là pháp lý. Điều này giá trị hơn nhiều so với việc hỗ trợ bằng tiền. Pháp lý hiện là một vấn đề rất lớn của BĐS. Tôi đã thống kê sơ bộ và thấy rằng có hàng nghìn dự án ở TP.HCM và các tỉnh phía Nam, rồi vài trăm dự án ở Hà Nội cùng một số tỉnh phía Bắc đang vướng mắc về pháp lý. Nếu quy ra tiền, đó là con số kinh khủng.

Thứ ba, Nhà nước phải hỗ trợ thị trường theo hướng điều tiết giá cả và quan hệ cung cầu sao cho hợp lý hơn. Thực tế, Nhà nước cũng đã bắt đầu có những gói hỗ trợ vốn để phát triển nhà ở như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thông qua kênh của ngân hàng chính sách xã hội, mỗi năm cũng giải ngân được trên chục nghìn tỷ với lãi suất khoảng 4,8-5%/năm.

Riêng câu chuyện nhà ở xã hội thì tôi khuyến nghị chúng ta phải có một đề án rõ ràng hơn về chuyện quy định, về pháp lý, về vai trò, trách nhiệm của Chính phủ, của địa phương và các bên có liên quan. Hiện nay, một số doanh nghiệp sẵn sàng bỏ tiền ra đầu tư để phát triển nhà ở xã hội nhưng còn vướng mắc chính sách, cơ chế giải phóng mặt bằng, rồi chuyện thuế hoặc hỗ trợ một số thủ tục hành chính khác.

Có hàng nghìn dự án ở TP.HCM và các tỉnh phía Nam, rồi vài trăm dự án ở Hà Nội cùng một số tỉnh phía Bắc đang vướng mắc về pháp lý. Nếu quy ra tiền, đó là con số kinh khủng.

Cuối cùng, tôi cho rằng Nhà nước cũng đã và đang quan tâm để có nhiều cơ chế chính sách và giải pháp để tháo gỡ khó khăn của BĐS. Chính phủ đã thành lập tổ công tác để rà soát những vướng mắc về nhà ở, liên tục đưa ra những thông điệp, những yêu cầu cho các bộ ngành, các địa phương để cùng gỡ khó cho thị trường địa ốc.

h1-zing-4760.jpg

Bất động sản du lịch được kỳ vọng phục hồi và trở thành điểm tựa cho thị trường khi du lịch quốc tế mở cửa rõ ràng hơn. Ảnh: Zing

Theo ông, điểm tựa lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là gì?

Theo tôi là pháp lý. Khi pháp lý được tháo gỡ, thị trường sẽ ổn định và phát triển trở lại. Hiện nay, Quốc hội đang lấy ý kiến toàn dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Luật Đất đai sửa đổi được kỳ vọng sẽ góp phần khơi thông nhiều ách tắc trong lĩnh vực địa ốc đã và đang tồn tại suốt nhiều năm qua.

Tiếp theo, thị trường địa ốc vẫn còn một số điểm sáng như BĐS công nghiệp. Tôi cho rằng BĐS công nghiệp với nhu cầu liên tục tăng cao sẽ là điểm tựa lớn cho toàn bộ thị trường. Bên cạnh đó, nhà ở, đặc biệt là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội vẫn là phân khúc rất sáng bởi hướng tới nhu cầu thực của rất nhiều người. Tôi cũng kỳ vọng BĐS du lịch nghỉ dưỡng sẽ phát triển hơn trong năm 2023 và các năm sau nữa nhờ vào sự phục hồi ngày càng rõ rệt hơn của du lịch quốc tế.

Cảm ơn ông!

Theo Markettimes Sao chép

Cùng chuyên mục Bất động sản

Tồn kho bất động sản gần 26.000 sản phẩm, tăng mạnh sau một quý và giá nhà vẫn tiếp tục tăng

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết hết quý III, lượng hàng tồn kho bất động sản tăng mạnh so với quý trước. Dẫu vậy, giá bán vẫn tiếp tục neo cao ở phần lớn địa phương.

Cả nước tồn kho khoảng 17.105 BĐS chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền Tồn kho đã cạn, nguồn cung vụ Thu Đông thấp, giá gạo thơm vụ Đông Xuân 2025 có giảm?

Dự án nhà ở gần 500 tỷ đồng ở Hải Dương về tay 2 doanh nghiệp “họ nhà” Licogi

Liên danh Công ty CP Đầu tư và Xây dựng số 18 (Licogi 18) - Công ty CP Đầu tư và Xây dựng số 18.1 (Licogi 18.1) vừa được UBND tỉnh Hải Dương chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng tại Khu đô thị mới Bắc cầu Hàn (giai đoạn 1).

Thu thuế từ nhà, đất ở TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh Vốn ngoại đổ vào bất động sản tăng gần 2,4 lần so với năm 2023

TP.Hồ Chí Minh lập tổ công tác gỡ vướng cho các dự án chậm được cấp “sổ hồng”

Sau khi được thành lập, tổ công tác sẽ rà soát tổng thể và thống kê số liệu các khu nhà, các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TP đã được cấp phép đầu tư xây dựng và được đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận.

Thu thuế từ nhà, đất ở TP. Hồ Chí Minh tăng mạnh Vốn ngoại đổ vào bất động sản tăng gần 2,4 lần so với năm 2023

Hà Nội điều chỉnh diện tích loạt khu đô thị lớn ở Đông Anh

Ngày 30/10/2024, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Trọng Đông đã ký ban hành Quyết định 5697/QĐ-UBND về việc điều chỉnh, bổ sung kế hoạch sử dụng đất năm 2024 huyện Đông Anh.

Huy động 30.575 tỷ đồng trái phiếu chính phủ qua đấu thầu trong tháng 10/2024 Vinaconex “bắt tay” Lapinta xây khu nhà ở hơn 500 tỷ đồng ở Nghệ An

TP. Hồ Chí Minh chỉ cho phép xây chung cư mini ở những tuyến đường có chiều rộng tối thiểu 3,5m

UBND TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành Quyết định số 101 quy định về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) của cá nhân trên địa bàn.

Đấu giá đất tại huyện Hoài Đức “giảm nhiệt”, giá chốt lô đầu vẫn trên 100 triệu đồng/m2 Sau thương vụ mua cổ phiếu “khủng” của Vinhomes, thêm một doanh nghiệp mua lại lượng lớn cổ phiếu quỹ

Đấu giá đất tại huyện Hoài Đức “giảm nhiệt”, giá chốt lô đầu vẫn trên 100 triệu đồng/m2

Phiên đấu giá 20 thửa đất (LK01 và LK02) tại khu xứ đồng Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức (Hà Nội) chỉ thu hút hơn 100 nhà đầu tư tham gia nhưng giá chốt những lô đầu tiên vẫn cán mốc trên 100 triệu đồng/m2.

Đại biểu Quốc hội hiến kế loại bỏ người tham gia đấu giá đất để bán lại Giá vàng thế giới quay đầu giảm mạnh trước áp lực chốt lời

Sở Xây dựng Hải Phòng làm rõ việc mua nhà ở xã hội phải trả tiền chênh

Phản ánh đến cơ quan chức năng, bà Nguyễn Huyền (TP. Hải Phòng) cho biết, hiện nay, người dân đủ điều kiện mua nhà ở xã hội tại thành phố đều không thể mua được với giá trị thật như thông báo công khai mà đều phải mua qua các đại lý bất động sản do chủ đầu tư chỉ định và phải chi trả thêm một số tiền "chênh" 100-300 triệu đồng tùy vị trí.

Dự án nhà ở hơn 520 tỷ đồng ở Hải Dương “về tay” liên danh Tập đoàn Quang Giáp - Đức Dương Nhà biệt thự và liền kề tại Hà Nội tiếp tục tăng "nóng"

Huyện ven Hà Nội sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng gần 6.500m2 đất ở

UBND Thành phố Hà Nội vừa có quyết định giao đất tại xã Phú Túc cho UBND huyện Phú Xuyên để thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đấu giá quyền sử dụng đất.

Kỳ vọng đất đai tiếp tục tăng giá, nhiều người sẵn sàng trả giá cao trong các cuộc đấu giá đất Vì sao đất đấu giá ở Hà Nội tiếp tục lập đỉnh mới?