Tại tại cuộc họp báo thường kỳ do Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa diễn ra, liên quan tới ý kiến trái chiều khi một số địa phương xây dựng và ban hành Bảng giá đất được cho là "rất cao", ông Mai Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho rằng: "Theo Luật Đất đai 2024, các địa phương phải ban hành Bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1/1/2026. Đến nay, một số địa phương đã hoàn tất và công bố bảng giá mới. Một số địa phương ban hành giá đất được nhận diện là cao. Nhưng đó là nhận diện, còn quy định xây dựng bảng giá đất có một tiu chí quan trọng là phải phù hợp với thị trường. Cũng không thể để thị trường giá đất rất cao, mà địa phương lại hạ tụt giá đất xuống được. Bảng giá đất mới được áp dụng với rất nhiều nội dung, trong đó cơ bản nhất là đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và phải được đánh giá đa chiều, cân nhắc kỹ lưỡng, không chỉ dựa vào giao dịch thị trường mà dựa trên hệ thống tiêu chí theo quy định để xây dựng và ban hành".
Theo đó, Luật Đất đai 2024 quy định, bảng giá đất được ban hành hàng năm, áp dụng từ năm 2026. Theo đó, UBND cấp tỉnh xây dựng trình HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Hằng năm, UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng vào năm tiếp theo.
Phương pháp định giá theo quy định Luật đất đai hiện hành bao gồm: Phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư, điều chỉnh hệ số giá, định giá đất khác.
11 trường hợp áp dụng bảng giá đất từ năm 2026
Dưới đây là những trường hợp áp dụng bảng giá đất:
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc đất chuyển mục đích sử dụng.
Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm.
Tính thuế sử dụng đất.
Tính thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân.
Tính lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai.
Tính tiền xử phạt khi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất với trường hợp đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
Tính tiền sử dụng đất với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá.
Tính tiền sử dụng đất với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê.
Tóm lại, bảng giá đất áp dụng khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng đất, tiền thuê đất, tiền lệ phí quản lý và sử dụng đất, tiền thuế sử dụng đất, tiền xử phạt hoặc bồi thường khi vi phạm hoặc để tính giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất.
Giá đất tại các địa phương đã “mang hơi thở cuộc sống”
HĐND TP Hà Nội mới đây đã thông qua bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026. Trong đó, các khu vực nội đô cũ biến động nhẹ khoảng 2 - 3%. Trong khi đó, giá đất tại các xã ngoại thành có mức điều chỉnh mạnh hơn, ghi nhận mức tăng cao nhất, khoảng 26%.
Trong khi đó, dự thảo bảng giá đất ở TP HCM cũng đang được xây dựng theo 3 khu vực dựa trên địa giới trước sáp nhập: Khu vực 1 (TP HCM), khu vực 2 (Bình Dương) và khu vực 3 (Bà Rịa - Vũng Tàu). Đáng chú ý, ở Khu vực 1, trung tâm như phường Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành có thể có giá đất dự kiến tăng 30-40%.
Theo dự thảo, Cần Giờ là khu vực ngoài trung tâm TP HCM cũ ghi nhận mức điều chỉnh tăng 10-20% ở một số tuyến đường trọng yếu nối khu dân cư và cảng biển như đường Duyên Hải, đường Đào Cừ, Giồng Ao, Giồng Cháy, Rừng Sác...
Những thay đổi này được kỳ vọng giúp bảng giá đất tiến gần hơn với giá trị thực trên thị trường, đồng thời tạo sự thống nhất cho các địa phương khi bước vào giai đoạn áp dụng cơ chế mới.
Được đánh giá là cần thiết để đưa giá đất tiến gần hơn với giá thị trường, nhưng bảng giá đất mới cũng gây ra nhiều lo ngại về gánh nặng chi phí, khả năng tăng giá bất động sản và áp lực lớn đối với doanh nghiệp.
