Mặc dù thời gian qua Chính phủ liên tục yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng với lĩnh vực nhiều rủi ro, bao gồm bất động sản, song các chuyên gia cho rằng việc thực thi vẫn cần quyết liệt hơn. Giải pháp then chốt là điều chỉnh dòng tiền thực sự chảy vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thực, nhất là phân khúc vừa túi tiền thay vì vốn đổ vào tài sản đầu cơ.
Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/8, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên toàn hệ thống đã đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 1,823 triệu tỷ đồng cho thấy dòng vốn ngân hàng đang quay trở lại hỗ trợ thị trường sau giai đoạn trầm lắng.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường địa ốc hiện đang tiềm ẩn rủi ro khi giá nhà tăng nhanh, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân, tạo ra khoảng cách lớn giữa người có nhà và người chưa thể sở hữu nhà ở.
TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ: "Trong ba năm gần đây, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh nhưng cơ cấu nguồn cung lại mất cân đối trầm trọng. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, có giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, trong đó có một phần là đầu cơ. Ngay cả tại các dự án nhà ở tại khu vực vùng ven, được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở hợp túi tiền nhưng giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân".
Còn theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ngoài phát triển nhà ở xã hội, cần ban hành chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở thương mại vừa túi tiền. Ông Châu đề xuất mở rộng gói vay ưu đãi hiện tại (145.000 tỷ đồng) cho người mua nhà thương mại dưới 3 tỷ đồng/căn, chứ không chỉ dành cho nhà ở xã hội. Nhờ đó, người trẻ có thể tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn với các gói vay lãi suất hợp lý (5,9 - 6,1%/năm, kỳ hạn 20 - 25 năm).
Nếu dòng vốn được định hướng về phân khúc nhà ở vừa túi tiền, thị trường sẽ đạt cân bằng, đảm bảo phát triển ổn định, đáp ứng đúng nhu cầu ở thực thay vì phục vụ chủ yếu đầu tư.
Để hướng tín dụng về đúng phân khúc này, các chuyên gia khuyến nghị cần hoàn thiện chính sách siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, đang được Bộ Xây dựng đề xuất. Theo đó, các tổ chức tín dụng có thể chỉ được cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán với người mua căn nhà thứ hai, và không quá 30% với căn thứ ba trở lên (trừ nhà ở xã hội).
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc trang rao tin địa ốc trực tuyến Batdongsan cho rằng trước đây nhiều người có thể vay tới 70-80% giá trị căn nhà để đầu tư. Khi thị trường chững lại, họ phải bán cắt lỗ để trả nợ ngân hàng, tạo hiệu ứng giảm giá dây chuyền. Việc siết cho vay sẽ buộc nhà đầu tư cân nhắc kỹ trước khi dùng đòn bẩy tài chính và giảm rủi ro nợ xấu, nhất là trong bối cảnh giá trị tài sản thế chấp có thể biến động khi thị trường điều chỉnh.
Ở một góc nhìn khác, nhiều chuyên gia tài chính lý giải dư nợ bất động sản tăng mạnh còn do doanh nghiệp dùng vốn vay ngân hàng cơ cấu lại trái phiếu đến hạn trả nợ trong bối cảnh thị trường trái phiếu bị quản lý chặt chẽ hơn.
Trước diễn biến này, Bộ Xây dựng khuyến nghị cần giám sát chặt chẽ dòng tín dụng, ưu tiên cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và dự án thương mại giá phù hợp, đồng thời hạn chế vốn vào đầu cơ.
