Đây là bước quan trọng nhằm chuẩn bị cho việc áp dụng khung giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024, trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục biến động và yêu cầu thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá đất và giá thị trường ngày càng cấp thiết.
Theo dự thảo bảng giá đất, TP.HCM được chia làm 3 khu vực. Khu vực 1 là TP.HCM cũ đang tính bảng giá đất tại Quyết định 79/2024. Khu vực 2 là tỉnh Bình Dương cũ, bảng giá đất áp dụng theo Quyết định 63/2024. Khu vực 3 là tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ thì bảng giá tại Quyết định số 26/2024 và Quyết định số 65/2025.
Tại khu vực trung tâm (khu vực 1), 3 tuyến đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Đồng Khởi tiếp tục dẫn đầu về giá đất. Theo khảo sát của đơn vị tư vấn, giá đất tại những tuyến này lên đến hơn 954 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, mức giá đưa vào dự thảo áp dụng bảng giá đất từ năm 2026 chỉ khoảng 687 triệu đồng/m2, thấp hơn gần 40% so với khảo sát thực tế. Đây cũng là mức giá trần theo Quyết định 79/2024, cho thấy bảng giá mới vẫn giữ nguyên mức trần cao nhất hiện hành.
Nhiều tuyến đường khác trong khu vực trung tâm ghi nhận sự vênh lớn giữa giá khảo sát và giá dự thảo. Chẳng hạn, đường Mạc Thị Bưởi được khảo sát ở mức 783 triệu đồng/m2 nhưng mức dự kiến đưa vào bảng giá đất năm 2026 chỉ 470 triệu đồng/m2.
Đường Công Trường Mê Linh có giá thực tế khoảng 780 triệu đồng/m2, trong khi giá dự kiến áp dụng chỉ 468 triệu đồng/m2, cao hơn không đáng kể so với mức 447 triệu đồng/m2 theo Quyết định 79/2024.
Đường Công Xã Paris cũng nằm trong nhóm có chênh lệch lớn. Giá khảo sát đạt 738 triệu đồng/m2 nhưng mức dự kiến áp dụng chỉ 450,8 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với giá thực tế.
Một trường hợp khác được Sở NN-MT nêu ra là một tuyến đường có giá theo Quyết định 79/2024 ở mức 165,2 triệu đồng/m2, trong khi khảo sát thực tế lên đến 365,1 triệu đồng/m2; giá dự kiến áp dụng từ năm 2026 là 219,1 triệu đồng/m2, tức vẫn thấp hơn thực tế khoảng 40%.
Một số tuyến đường khác như Thi Sách và Chu Mạnh Trinh cũng ghi nhận mức độ chênh lệch tương tự. Giá khảo sát của hai tuyến này đều trên 540 triệu đồng/m2, song giá dự kiến áp dụng chỉ khoảng 325 - 326 triệu đồngm2. Dù mức giá này cao hơn bảng giá theo Quyết định 79/2024, nhưng vẫn thấp hơn từ 35% đến 40% so với khảo sát thực tế.
Ngay cả những tuyến có giá thấp nhất trong khu vực trung tâm, như đoạn Nguyễn Đình Chiểu (khu vực Hoàng Sa) hay tuyến đầu Võ Văn Kiệt, mức dự kiến áp dụng từ năm 2026 vẫn thấp hơn nhiều so với giá rao bán trên thị trường.
Trong đó, giá đất nông nghiệp ở TP.HCM chia thành 4 khu vực với 3 vị trí, mức cao nhất là 1.440.000 đồng/m2, tăng gần 78% so với giá cao nhất theo Quyết định 79/2024 là 810.000 đồng/m2.
Đồng thời, giá đất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi bồi thường được xác định theo giá đất cụ thể, bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất.
Điển hình như giá đất nông nghiệp khu vực TP.Thủ Đức (cũ) theo bảng giá cao nhất chỉ hơn 800.000 đồng/m2, nhưng giá đã bồi thường là 9 triệu đồng/m2. Tại khu vực Củ Chi (cũ) hiện giá đất nông nghiệp cao nhất là 600.000 đồng/m2 nhưng giá bồi thường là 3 triệu đồng/m2.
Với khu vực 2 (Bình Dương cũ), bảng giá mới dự kiến tăng mạnh hơn với mức tăng 50 - 70%. Điển hình như các tuyến đường Nguyễn An Ninh, Nguyễn Thái Học, quốc lộ 1K, Trần Hưng Đạo (P.Đông Hòa) tăng từ 58 - 60%. Ở phường Dĩ An các tuyến đường như Cô Bắc, Cô Giang, Nguyễn Thái Học, Đại Lộ Độc Lập tăng 58 - 68%. Phường Thủ Dầu Một các tuyến Ngã 6 - đại lộ Bình Dương, Nguyễn Tri Phương - cầu Ông Kiệm tăng 71%.
Khu vực 3 (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) cũng điều chỉnh nhưng mức tăng thấp hơn do giá đất thực tế vốn cao, trong khi trước đây hệ số điều chỉnh chủ yếu áp dụng cho tuyến trung tâm.
Theo Sở NN-MT, bảng giá đất áp dụng từ năm 2026 được xây dựng theo Luật Đất đai 2024 với định hướng phản ánh sát giá trị đất tại địa phương hơn, đồng thời hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế và giảm tác động đến người sử dụng đất.
Cơ quan này cho biết bảng giá đất mới nhằm khắc phục những hạn chế của bảng giá đất hiện hành; bảo đảm nguyên tắc công bằng giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư trong thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Sở NN-MT cũng nhấn mạnh Quyết định 79/2024/QĐ-UBND (điều chỉnh bảng giá đất trước khi áp dụng Luật Đất đai 2024) được xây dựng theo hướng tiệm cận thị trường hơn so với trước. Trước đây, mức giá công bố thường thấp hơn giá thị trường từ 20% đến 25% tùy khu vực nhằm hỗ trợ ổn định kinh tế và giảm gánh nặng đối với người sử dụng đất.
Việc xây dựng bảng giá đất mới từ năm 2026 được kỳ vọng tiếp tục thu hẹp khoảng cách giữa giá đất theo bảng giá và giá thị trường, tạo nền tảng minh bạch hơn khi thực hiện các thủ tục về đất đai trong thời gian tới.
