Chia sẻ về vấn đề này, ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia bất động sản độc lập đã chỉ ra 2 trường hợp tính thuế khi bán bất động sản: Trường hợp chỉ bán đất và trường hợp bán cả đất và tài sản trên đất (bán nhà, bán vườn hoa màu trên đất).
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền với đất), thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân tính theo giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban cấp tỉnh ban hành.
Ví dụ: anh A bán miếng đất có giá trên Hợp đồng mua bán là 3 tỷ. Nhưng theo bảng giá đất tại khu vực, miếng đất chỉ 2 tỷ. Vậy anh A sẽ đóng thuế thu nhập cá nhân theo bảng giá đất là 2% trên 2 tỷ, 40 triệu.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (ví dụ là bán nhà, bán vườn sầu riêng), thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân được xác định là giá ghi trên Hợp đồng mua bán tại thời điểm chuyển nhượng.
Ví dụ: anh B bán căn nhà giá trên Hợp đồng mua bán là 6 tỷ. Theo bảng giá đất tại khu vực, miếng đất chỉ 2 tỷ, nhưng vì đây là bán cả miếng đất và căn nhà trên đất, nên anh B sẽ đóng thuế thu nhập cá nhân theo giá trên hợp đồng mua bán là 2% trên 6 tỷ, 120 triệu.
Một ví dụ khác nữa là, anh C bán mảnh vườn trồng sầu riêng, giá trên Hợp đồng mua bán là 8 tỷ. Theo bảng giá đất tại khu vực, miếng đất chỉ 2 tỷ, nhưng vì đây là bán cả miếng đất và sầu riêng trên đất, nên anh B sẽ đóng thuế thu nhập cá nhân theo giá trên hợp đồng mua bán là 2% trên 8 tỷ, 160 triệu.
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 cho phép các địa phương được áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025. Sau đó, các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 01/01/2026. Đồng thời, hằng năm, bảng giá đất sẽ được các địa phương điều chỉnh, sửa đổi, để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.
Hiện nay, TP.HCM đang triển khai dự án xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024, dự kiến khảo sát khoảng 27.000 phiếu trên 7.505 tuyến, đoạn đường, tiến hành từ tháng 8 đến hết tháng 12.
Bảng giá đất là căn cứ để tính thuế, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và là cơ sở xác định mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc xây dựng bảng giá đất thống nhất từ năm 2026 được xem là bước quan trọng để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng như quản lý thị trường bất động sản trong giai đoạn mới. Theo luật mới, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm một lần như trước đây.
Mới đây, Sở NN-MT TP.HCM đã gửi công văn đến các sở, ngành liên quan để lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Nghị quyết của HĐND thành phố quy định về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026.
Trong đó giá đất tăng cao nhất 8,1 lần và tăng thấp nhất là 1,56 lần. Cụ thể, tại địa bàn khu vực 1 là TP.HCM cũ, bảng giá đất tại Quyết định 79/2024. Tại địa bàn khu vực 2 là tỉnh Bình Dương cũ, bảng giá đất tại Quyết định 63/2024. Tại địa bàn khu vực 3 là tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cũ thì bảng giá tại Quyết định số 26/2024 và Quyết định số 65/2025.
Trong đó, địa bàn khu vực 1 giá cao nhất là hơn 687 triệu đồng/m2 (đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi). Hệ số tăng cao nhất là 1,56 lần. Hầu hết các tuyến đường không thay đổi so với bảng giá đất tại Quyết định 79/2024.
Địa bàn khu vực 2 có giá cao nhất là hơn 89 triệu đồng/m2 (đường Yersin, đường Bạch Đằng). Hệ số tăng cao nhất là 8,1 lần so với Quyết định 63/2024.
Địa bàn khu vực 3 giá cao nhất là hơn 149 triệu đồng/m2 (đường Thùy Vân). Hệ số tăng cao nhất là 3,78 lần so với Quyết định 26/2024.
Trong khi đó giá đất nông nghiệp chia thành 4 khu vực với 3 vị trí, mức cao nhất là 1.440.000 đồng/m2, tăng gần 78% so với giá cao nhất theo Quyết định 79/2024 là 810.000 đồng/m2.
Theo các chuyên gia trong ngành, bảng giá đất các địa phương nên được xây dựng trên nguyên tắc giá đất cơ sở do nhà nước thu thập, nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Trong đó, giá đất nông nghiệp phải bằng 60 - 70% giá đất ở trong cùng thửa đất để người dân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở, tiền sử dụng đất họ đóng sẽ không quá cao như hiện nay. Đối với các dự án bất động sản, việc khấu trừ tiền mua đất cũng được nâng lên, giúp hạ giá đầu vào, không làm tăng giá bất động sản.
Bảng giá đất là giá cơ sở, tuy nhiên để phục vụ cho các mục đích khác nhau cần áp dụng hệ số K. Giống như trước đây ở TP.HCM có bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 và Quyết định 56/2023 quy định về hệ số K thì năm 2026 cũng nên thực hiện như vậy, không nên sử dụng giá thị trường cố định như hiện nay để áp dụng cho tất cả trường hợp, gây bất tiện cho nhân dân, doanh nghiệp và nhà nước.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM đánh giá, việc xây dựng bảng giá đất năm 2026 không gặp khó khăn, bởi tất cả các địa phương trong năm 2025 đều đã nỗ lực thực hiện việc này. Tuy nhiên có một vấn đề mới phát sinh là quy định UBND cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số K áp dụng từ ngày 1.1 hằng năm tại dự thảo Nghị quyết về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thi hành Luật đất đai 2024. Vì thế, cần phải có cơ chế xử lý vấn đề này.
Theo nhiều chuyên gia, khi xây dựng bảng giá đất, yếu tố quan trọng nhất là dữ liệu đầu vào phải đầy đủ và khách quan. Việc thu thập thông tin từ cơ quan thuế, ngân hàng, sàn giao dịch, kết quả đấu giá và tổ chức định giá độc lập sẽ giúp loại bỏ giao dịch ảo và đảm bảo bảng giá phản ánh đúng xu hướng thị trường, tránh "nhảy vọt" ngoài thực tế.
Bên cạnh đó, cần áp dụng cơ chế điều chỉnh theo biên độ, không tăng đồng loạt. Khu vực trung tâm có thể điều chỉnh ở mức cao hơn nhưng vẫn trong tầm kiểm soát, trong khi vùng ven và khu vực thu nhập thấp cần tăng nhẹ để phù hợp khả năng chi trả của người dân. Đặc biệt, phải có cơ chế riêng để bảng giá đất mới không được làm đội chi phí của phân khúc nhà ở xã hội.
