Nhà đầu tư xây dựng công trình BT gặp khó, HoREA kiến nghị giải pháp

Ngày 29/11 Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và các bộ, ngành đề xuất bổ sung quy định gỡ vướng trong dự thảo nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Theo đó, HoREA đề xuất cần bổ sung quy định thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) là thời điểm ký hợp đồng BT, hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình của dự án BT.

Hiện không ít trường hợp nhà đầu tư xây dựng công trình BT (xây dựng - chuyển giao), đã bàn giao hạ tầng nhưng nhiều năm sau mới được giao đất và tính tiền sử dụng đất ở thời điểm giao đất khiến nhà đầu tư gặp khó khi chi phí tài chính đội lên cao.

HoREA dẫn chứng các trường hợp.

Trường hợp 1: Dự án đầu tư, xây dựng đường Vành đai ngoài Tân Sơn Nhất - Bình Lợi (nay là đường Phạm Văn Đồng, TP.HCM) theo hình thức Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) được ký kết giữa UBND TP.HCM và nhà đầu tư Hàn Quốc là Tập đoàn GS Engineering & Construction (GS E&C).Đây là dự án BT đầu tiên được thực hiện theo Nghị định 78/2007/NĐ-CP, mà theo Hợp đồng BT thì UBND TP.HC có trách nhiệm bàn giao mặt bằng sạch cho GS E&C để thi công.

Thế nhưng, do “vướng” khâu giải phóng mặt bằng dẫn đến việc UBND Thành phố chậm bàn giao mặt bằng sạch cho GS E&C thi công, dẫn đến dự án bị chậm trễ nên mãi đến ngày 10/10/2015 thì dự án đầu tư, xây dựng đường Phạm Văn Đồng mới thông xe toàn tuyến.

Trong quá trình thi công và bàn giao các công trình của Dự án BT thì GS E&C đã được UBND TP.HCM kịp thời thanh toán Hợp đồng BT bằng 5 khu đất để thực hiện các dự án đối ứng theo cam kết trong Hợp đồng BT nên GS E&C đã được bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của mình.

Trường hợp 2: Nhờ có Nghị định 91/2025/NĐ-CP ngày 24/04/2025 của Chính phủ “quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM nên tất cả các nhà đầu tư dự án BT trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm đều được tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT để các nhà đầu tư thực hiện dự án đối ứng.

Trong lúc tất cả các nhà đầu tư dự án BT khác ngoài Khu đô thị mới Thủ Thiêm đều chưa được tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT.

Trường hợp 3: Được sự phê duyệt của Chính phủ và Bộ Quốc phòng, ngày 01/11/2016, Công ty MHL đã ký Hợp đồng BT số 09/HĐBT với Quân chủng PK-KQ và được thanh toán bằng quỹ đất tại số 448 Nguyễn Tất Thành, phường 18, Quận 4 (nay là phường Xóm Chiếu, TP.HCM) có diện tích 3.635,3 m2, sau khi trừ diện tích đất trong lộ giới thì diện tích còn lại của dự án là 2.399,3 m2

Công ty MHL đã hoàn thành công trình BT được kiểm toán bởi Kiểm toán Nhà nước và đã bàn giao cho Quân chủng PK-KQ Bộ Quốc phòng đưa vào sử dụng từ tháng 2/2018 với giá trị hợp đồng là 68 tỷ đồng và đã hoàn thành các nghĩa vụ theo đúng Hợp đồng BT đã giao kết.

Mặc dù Bộ Quốc phòng đã có văn bản đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo các cơ quan chức năng hướng dẫn, tạo điều kiện cho Quân chủng Phòng không - Không quân, Công ty cổ phần ACC Thăng Long thực hiện và hoàn thành các thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật để chuyển mục đích sử dụng đất khu đất quốc phòng có diện tích 3.050m do Quân chủng Phòng không - Không quân quản lý tại Số 448 Nguyễn Tất Thành, Phường 12, Quận 4, TP.HCM

Đồng thời, sớm quyết định giá trị sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất làm cơ sở cho Quân chủng Phòng không - Không quân triển khai dự án Xây dựng, cải tạo doanh trại Sư đoàn bộ/f367/QC Phòng không - Không quân theo hình thức Xây dựng Chuyển giao (Hợp đồng BT) với việc sử dụng khu đất trên để hoàn vốn cho nhà đầu tư theo đúng quy định của pháp luật”.

Thế nhưng, sau 7 năm kể từ ngày Công ty MHL bàn giao các công trình BT cho Quân chủng PK-KQ Bộ Quốc phòng thì UBND TP.HCM mới ban hành Quyết định số 1194/QĐ-UBND về việc giao khu đất số 448 Nguyễn Tất Thành, phường Xóm Chiếu cho Công ty MHL.

Theo HoREA, việc chậm 7 năm tính từ ngày bàn giao công trình BT; chậm 9 năm tính từ ngày ký kết Hợp đồng BT thì quá thiệt thòi và không công bằng, sòng phẳng với Công ty MHL. Bởi lẽ công trình BT đã bàn giao từ tháng 2/2018 có giá trị 68 tỷ đồng không được tính trượt giá, lãi vay, không được tính chi phí cơ hội bị tổn thất, trong lúc nếu việc xác định giá trị khu đất 448 Nguyễn Tất Thành tại cùng thời điểm tháng 2/2018 thì chắc chắn sẽ có giá trị thấp hơn so với giá trị khu đất này được xác định tại thời điểm tháng 03/2025.

Theo đó, HoREA đề xuất bổ sung quy định “thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT” là “thời điểm ký Hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình của dự án BT” để bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng, sòng phẳng đối với cả Nhà nước và nhà đầu tư dự án BT.