Mặc dù thị trường bất động sản đã trải qua các đợt điều chỉnh song hiện tượng “nóng sốt” cục bộ vẫn diễn ra ở một số dự án/ khu vực. Đáng nói, thị trường chỉ “nóng hầm hập” trong khoảng thời gian ngắn rồi “hạ nhiệt” nhanh chóng sau đó.
Động cơ thực sự của các đợt nóng sốt này là gì? thị trường bất động sản có đang phát triển theo hướng bền vững?, hay chỉ là các đợt đẩy “sóng” để nhà đầu tư
Phân tích về việc này, ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia bất động sản độc lập cho rằng, mỗi khi xuất hiện thông tin về một tuyến đường mới, mở rộng cầu, hay quy hoạch hạ tầng lớn, lập tức có hiện tượng “thổi nóng” quanh khu vực đó. Nhưng phần lớn chỉ là kỳ vọng, vì hạ tầng thực tế thường mất nhiều năm mới hoàn thành. Nhà đầu tư nhỏ lẻ nghe thông tin sớm dễ vào hàng theo tâm lý sợ mất cơ hội (FOMO), tạo sóng tăng giá ngắn hạn rồi nhanh chóng nguội lại.
Đây có phải là hiện tượng tạo “sóng” để nhà đầu tư thoát hàng cũ và chủ đầu tư đẩy hàng mới?, ông Kiên cho rằng, khi thị trường trầm lắng, một số nhóm môi giới hoặc nhà đầu tư lớn thường cố tình tạo sóng cục bộ. Mục tiêu chính không phải tăng giá trị thật của khu vực, mà để kích hoạt thanh khoản, giúp họ bán những sản phẩm đã “ôm” từ trước. Đồng thời, đây cũng là thời điểm thuận lợi để các chủ đầu tư tung giỏ hàng mới với kỳ vọng giá cao hơn.
Vị này dẫn chứng, nhiều chủ đầu tư sử dụng chiến thuật truyền thông mạnh cho một dự án “mồi” (gọi tắt dự án A), có thể giá rẻ hoặc nhiều ưu đãi để thu hút sự chú ý của thị trường. Mục tiêu cuối cùng là bán tốt dự án B - vốn mới là sản phẩm chính với biên lợi nhuận cao. Dự án A chỉ đóng vai trò tạo hiệu ứng đám đông, tạo niềm tin, rồi chuyển sức nóng sang dự án trọng tâm. Mặt khác, dự án A đôi khi là chỉ tiêu để các sàn môi giới được nhận giỏ hàng của dự án B, nên buộc họ phải đổ quân vào tự ôm hàng và đẩy sóng.
Trước đó, Viện Nghiên cứu đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá, lượng tiền dồi dào trên thị trường cùng với các chính sách ưu đãi tài chính “miễn lãi - ân hạn gốc” kéo dài kỷ lục của chủ đầu tư trở thành động lực quan trọng đẩy giá bất động sản liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua. Thanh khoản thị trường bất động sản được cải thiện song cũng kéo theo nhiều hệ quả tiêu cực cho sự phát triển bền vững của thị trường.
Đáng chú ý, những nhóm lũng đoạn thị trường lại không phải chịu mức rủi ro tương xứng với lợi nhuận khổng lồ mà họ thu được. Lịch sử thị trường cho thấy, khi thị trường hạ nhiệt, chính những người mua sau, thường là nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ hoặc người dân có nhu cầu ở thực, mới là bên gánh chịu hậu quả. Bởi giá trị của nhiều tài sản gần như không thay đổi, hạ tầng chưa cải thiện, nhưng giá lại bị đẩy lên phi mã, tạo ra những cơn sốt giả, cuốn nhà đầu tư nhỏ lẻ và người dân vào vòng xoáy đầu cơ theo hiệu ứng đám đông.
Theo VARS IRE, khi thị trường bất ngờ “đổi chiều”, thanh khoản suy giảm, nhiều người buộc phải bán tháo, kéo mặt bằng giá chung đi xuống. Nếu lượng lớn nhà đầu tư cùng sử dụng đòn bẩy tài chính, sự bán tháo có thể lan sang toàn thị trường, tác động trực tiếp đến hệ thống tài chính - ngân hàng. Nguy cơ càng lớn khi thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”, ngân hàng buộc phải tăng lãi suất để kiểm soát rủi ro, trong khi bất động sản dù cắt lỗ vẫn khó thoát hàng.
Đáng lo ngại hơn, trong vòng xoáy này, người dân có nhu cầu an cư chính đáng trở thành đối tượng chịu thiệt thòi nhiều nhất. Thu nhập của đại đa số hộ gia đình không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản. Một căn hộ 2 phòng ngủ hiện có giá trung bình tại các thành phố lớn hiện có giá khoảng 5 tỷ đồng - gần như vượt ngoài tầm với của những cặp vợ chồng trẻ, ngay cả khi họ có mức thu nhập khá. Điều này không chỉ khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời, mà còn tạo áp lực lớn lên quy hoạch và giao thông đô thị.
Hiện tượng lũng đoạn thị trường khiến giá bị đẩy lên ảo, lợi nhuận rơi vào tay một nhóm nhỏ, trong khi rủi ro lại dồn lên vai đại đa số nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua ở thực. Nếu không có các giải pháp kiểm soát và định hướng hợp lý, bất đôgj sản sẽ tiếp tục lặp lại chu kỳ bong bóng - vỡ bong bóng, gây thiệt hại cho cả nền kinh tế. Và người chịu ảnh hưởng nặng nề nhất chính là những người dân đang mong mỏi một mái nhà thực sự để an cư.
Hơn nữa, dòng tiền ồ ạt chảy vào bất động sản mà không được kiểm soát không chỉ tạo rủi ro cho thị trường này, mà còn làm méo mó nền kinh tế. “Khi bất động sản trở thành “cỗ máy làm giàu nhanh”, nhiều doanh nghiệp và cá nhân sẽ rời bỏ những lĩnh vực tạo ra giá trị thực như sản xuất, thương mại, tiềm ẩn nguy cơ lệch pha dòng vốn, làm giảm sức cạnh tranh và tính bền vững của toàn bộ nền kinh tế”, đại diện VARS IRE nhấn mạnh.
Đơn vị này cho rằng, hiện nay thị trường đã có dấu hiệu ổn định hơn so với cuối năm ngoái song giá nhà trên địa bàn vẫn duy trì ở mức cao nhất gần 10 năm qua. Nguyên nhân chủ yếu do khan hiếm quỹ đất, chi phí đầu vào tăng cao, quy trình pháp lý chậm chạp, và kỳ vọng cao từ chủ đầu tư với các dự án hạ tầng và vị trí tốt.
Trong ba năm qua, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh nhưng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, trong đó có một phần là đầu cơ.
Ngay cả tại các khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân, chỉ "thấp hơn ở mức tương đối" so với khu vực trung tâm. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Lệch pha cung cầu khiến giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân, mà còn gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá.
