Thị trường văn phòng Hà Nội đang lặp lại kịch bản của TP.HCM

Avison Young Việt Nam vừa công bố Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý II/2024. Báo cáo phản ánh tình hình hoạt động ổn định trong các phân khúc bất động sản, với các chỉ dấu về động lực tăng trưởng mới cho loại hình nhà ở vào những quý tới khi các luật sửa đổi về bất động sản có hiệu lực.

Theo báo cáo, hết quý II, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận 1 tỷ USD vốn giải ngân từ nhà đầu tư ngoại, gấp đôi cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu kinh doanh bất động tại TP. Hồ Chí Minh tăng 6,1% so với cùng kỳ.

Theo đánh giá của ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam, thị trường đã có nhiều chuyển biến tốt. Nguồn cung nhà ở mới tăng trưởng trở lại với nhiều nỗ lực kích cầu. Bất động sản văn phòng và công nghiệp tiếp tục là điểm sáng nhờ các nền tảng vững chắc và nhu cầu thuê cao.

“Mọi kỳ vọng đang hướng về ngày 01/8/2024, khi các luật bất động sản sửa đổi bắt đầu có hiệu lực. Đây được xem là bước tiến lớn của hệ thống pháp luật Việt Nam trong một thập kỷ trở lại đây, mở ra chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản. Hoạt động đầu tư bất động sản thông qua các thương vụ hợp tác, M&A kỳ vọng khởi sắc hơn từ cuối năm 2024 trở đi”, ông David Jackson nhận định.

Đề cập đến hoạt động của phân khúc văn phòng, ông David Jackson cho biết, trong quý II vừa qua, thị trường văn phòng có nhiều sự thay đổi. Tại TP. Hồ Chí Minh, xu hướng thuê đang di chuyển đến các tòa văn phòng hạng A mới, trong khi tại Hà Nội, đa số các giao dịch là sự di chuyển từ các tòa nhà văn phòng hạng A sang hạng B, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy ghi nhận giảm 5% cho phân khúc hạng A.

Thị trường Đà Nẵng không ghi nhận biến động nhờ vào có lượng khách thuê ổn định, phần lớn khách thuê vẫn ưa chuộng các tòa văn phòng hạng B nhờ vào chất lượng tốt và vị trí thuận tiện.

Nguồn cung mới trong quý cũng ghi nhận tại thị trường Hà Nội với tổng diện tích lên hơn 80.000m² và tại TP. Hồ Chí Minh với diện tích gần 37.000m².

Đáng chú ý, tình hình hoạt động của thị trường bất động sản văn phòng tại Hà Nội đang lặp lại kịch bản của TP. Hồ Chí Minh một năm trước: Nhiều nguồn cung hạng A mới làm tăng sức nóng cạnh tranh và ngăn đà tăng giá.

Trong quý II, ba tòa hạng A mới gồm: VinaComin Tower, Taisei Square và Grand Terra 36 Cát Linh cung cấp thêm 80.400 m2 ra thị trường. Do vậy, nhiều tòa nhà đang hoạt động giảm giá thuê để giữ chân khách, khi các dự án mới chào thuê mức giá thấp hơn thị trường, khiến giá thuê trung bình hạng A giảm 3%.

Diện tích dồi dào nhưng tốc độ lấp đầy không theo kịp, kéo giảm tỷ lệ lấp đầy hạng A toàn thị trường xuống 5% còn 84%. Ngược lại, văn phòng hạng B hoạt động ổn định, cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy đều tăng lần lượt 1% và 2%.

Cuộc đua “xanh hóa” trên thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh

Tại TP. Hồ Chí Minh, phần lớn các giao dịch thuê văn phòng trong quý II/2024 nằm tại các toà văn phòng hạng A mới và lĩnh vực dẫn đầu trong nhóm khách thuê là bán lẻ và thương mại điện tử. Qua đó cho thấy nhu cầu thuê văn phòng hiện đại, cao cấp, đạt tiêu chuẩn bền vững ở mức cao.

Tại khu trung tâm, các tòa nhà hạng A và B đều giữ giá thuê ổn định, phản ánh sự cạnh tranh giữa dự án cũ và mới, giữa các dự án mới với nhau nhằm kéo khách thuê để tăng tốc lấp đầy.

Dự kiến trong giai đoạn 2024 - 2026, thị trường sẽ chào đón thêm khoảng hơn 455.600m² diện tích văn phòng cho thuê, chủ yếu tại khu vực ngoài trung tâm như TP. Thủ Đức và Quận 7 được xây dựng theo các tiêu chuẩn quốc tế LEED và LOTUS. Đây cũng là các xu hướng phát triển thịnh hành hiện nay nhằm mang đến các toà văn phòng quy mô lớn, chất lượng cao và giá thuê cạnh tranh để thu hút khách thuê.

Phần lớn nguồn cung mới tập trung ở khu vực ngoài trung tâm như TP.Thủ Đức và Quận 7, nơi quỹ đất vẫn còn đủ để có thể phát triển các toà văn phòng với quy mô lớn và nhờ vào đó có thể đưa đến giá thuê cạnh tranh hơn so với các toà văn phòng nằm tại khu vực trung tâm.

Quý II cũng đón nhận 36.798 m2 diện tích cho thuê hạng A mới từ tòa nhà e.town 6 (Q.Tân Bình), với giá chào thuê từ 27 USD/m2/tháng. Dự kiến, đây là tòa nhà văn phòng đạt chứng nhận LEED Platinum thứ hai tại TP. Hồ Chí Minh.

Như vậy, tính đến hết quý II/2024, tổng nguồn cung đang có hơn 3 triệu m² và trong đó, phân khúc hạng B chiếm thị phần lớn nhất, khoảng 49%.

Trong quý tiếp theo, thị trường văn phòng thành phố sẽ có thêm nguồn cung mới từ tòa nhà ThaiSquare The Merit và trong vòng một đến ba năm tới sẽ có thêm Marina Central Tower, UOA Tower 2 và Saigon Center Tower 3.

Bà Nhung Vũ, Giám đốc, Dịch vụ Văn phòng Avison Young Việt Nam cho biết, sự gia nhập của e.town 6 mới đây với mục tiêu đạt chứng nhận LEED Platinum, hay sắp tới là Marina Central Tower (quý II/2025) với LEED Gold cho thấy cuộc đua “xanh hóa” trên thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh không chỉ gia tăng về số lượng dự án mà còn mở rộng theo phạm vi địa lý.

“Khi quỹ đất khu trung tâm không còn, các dự án văn phòng cao cấp vừa đạt chứng chỉ xanh, vừa theo định hướng giao thông công cộng (TOD) sẽ có điểm cộng trong mắt khách thuê.

Các dự án văn phòng xanh sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường văn phòng thành phố, chứng minh nơi đây xứng đáng là địa điểm kinh doanh năng động, hấp dẫn cho các doanh nghiệp, tập đoàn lớn trong nước và quốc tế”, bà Nhung Vũ nói.