Theo Tờ trình về Dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) của Chính phủ, Luật Kinh doanh Bất động sản hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Quy định này không phù hợp với tình hình thực tế thị trường, dẫn tới nhiều hệ lụy như là cơ sở hình thành các dự án “ma”, chủ đầu tư lừa đảo khách hàng. Đồng thời, cũng làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin với các bất động sản đưa vào giao dịch, đặc biệt là các bất động sản hình thành trong tương lai.
Vì thế, trình Quốc hội sửa Luật Kinh doanh Bất động sản, Chính phủ đề nghị, mọi giao dịch bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn.
Tuy nhiên, tại thảo luận ở tổ về Dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) chiều 19/6, nhiều đại biểu Quốc hội (ĐBQH) băn khoăn về quy định này.
Khó khả thi?
Theo ĐBQH Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội), mục tiêu của việc giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai là để nhà đầu tư có thể huy động trước tiền của người mua. Tuy nhiên, trên thực tế, chính loại hình bất động sản này lại gây ra rất nhiều hệ lụy.
Phân tích cụ thể, theo đại biểu, đối với những dự án bất động sản hình thành trong tương lai, khi chưa đến thời kỳ hoàn thành dự án bàn giao nhà thì giá bắt đầu tăng, đến thời điểm bàn giao nhà, hình thành bất động sản thật thì hầu như giá không tăng nữa, thậm chí là bắt đầu giảm.
“Bất động sản thật giao dịch trên thị trường hầu như là không bị nhiễu loạn, nhưng bất động sản hình thành trong tương lai là cái sinh nhiều nhiễu loạn nhất. Các vụ lừa đảo, dự án ma cũng chủ yếu liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai”, đại biểu Cường nêu rõ.
ĐBQH Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội)
Chính vì vậy, sửa đổi luật lần này đang hướng tới đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào sàn để đăng ký, tuy nhiên điều này khó khả thi. Bởi thực tế, thế giới chưa có nước nào bán bất động sản hình thành trong tương lai, kể cả ở những nước phát triển có thị trường bất động sản lành mạnh, ổn định.
Thay vào đó, các nhà đầu tư muốn huy động vốn trước sẽ phát hành trái phiếu công trình, ai mua trái phiếu sau này có thể được chuyển đổi thành nhà ở; hay thông qua Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (còn gọi là quỹ REITS). Đây là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ.
“Sửa luật lần này không nên quy định về bất động sản hình thành trong tương lai mà thay vào đó, quy định việc phát hành trái phiếu công trình có chuyển đổi, hoặc quỹ đầu tư, như vậy sẽ bảo đảm được vấn đề huy động vốn và tất cả những người quan tâm đến bất động sản đó đều có cơ hội đầu tư và kiểm soát thông qua thị trường trái phiếu.”, đại biểu Cường nhìn nhận.
Xuất hiện hiện tượng nhà đầu tư liên kết với sàn giao dịch để nâng giá
Về vấn đề này, ĐBQH Nguyễn Mạnh Hùng (đoàn Cần Thơ) cho rằng, nếu một sàn giao dịch hoạt động minh bạch, hiệu quả và bảo đảm điều kiện về pháp lý thì qua sàn sẽ chuyên nghiệp hơn, theo xu hướng chung của thế giới.
Dù vậy, qua nghiên cứu của Ủy ban Kinh tế, trong điều kiện hiện nay, giao dịch qua sàn vẫn chưa quản lý được như đã xuất hiện rất nhiều hiện tượng nhà đầu tư liên kết với sàn giao dịch để nâng giá, tạo ra những cơn sốt ảo, tạo ra những nhu cầu không có thật để đẩy giá các dự án bất động sản lên cao. Hay cũng có những hoạt động không minh bạch về hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản; phát sinh, tạo ra những trung gian, phát sinh chi phí và chưa rõ tính pháp lý của các hợp đồng giao dịch qua sàn.
“Có thể quy định giao dịch qua sàn theo hướng không bắt buộc, chỉ dừng ở mức khuyến khích các giao dịch bất động sản qua sàn. Nếu các sàn giao dịch dần dần đi vào hoạt động bài bản, quy củ và có uy tín, minh bạch thì dù có mất thêm chi phí người dân cũng tự nguyện tham gia”, đại biểu đoàn Cần Thơ nêu rõ.
ĐBQH Nguyễn Mạnh Hùng (đoàn Cần Thơ)
Giữ nguyên quy định như luật hiện hành
Cùng góp ý về nội dung này, ĐBQH Hoàng Đức Thắng (đoàn Quảng Trị) đặt câu hỏi tại sao cứ phải quy định thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn.
Với các luật có liên quan như Luật Doanh nghiệp quy định quyền của doanh nghiệp được tham gia, được tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, ký kết hợp đồng. Hay như Bộ Luật Dân sự quy định giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự; chủ thể tham gia giao dịch dân sự là hoàn toàn tự nguyện.
ĐBQH Hoàng Đức Thắng (đoàn Quảng Trị)
Đại biểu đề nghị ban soạn thảo xem xét giữ nguyên quy định như luật hiện hành là trao quyền quyết định giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, tạo cho họ một cơ chế thông thoáng, tự lựa chọn chứ không nhất thiết phải qua sàn.
Bởi lẽ theo đại biểu, sàn giao dịch bất động sản không phải là công cụ quản lý nhà nước, không thực hiện các dịch vụ công, chỉ đóng vai trò là môi giới, trung gian và cung cấp thông tin.
“Thực tế đối với các cơ sở pháp lý đầy đủ, chủ đầu tư có năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp không qua sàn vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro”, đại biểu Thắng nhấn mạnh.
Trước đó, báo cáo thẩm tra dự án Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, đa số ý kiến đề nghị không bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản vì: chưa đủ cơ sở thực tiễn; chưa làm rõ được tính an toàn pháp lý của giao dịch bất động sản qua sàn; làm tăng chi phí và tính vào giá giao dịch, đối với trường hợp mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng sẽ phải chịu cả chi phí bảo lãnh và chi phí cho sàn giao dịch bất động sản.
Đối với những dự án bất động sản có đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch trực tiếp không thông qua sàn giao dịch bất động sản vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. Việc bắt buộc giao dịch qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, câu kết với các bên tham gia giao dịch để trốn thuế, làm nhiễu loạn thị trường.
Ủy ban Kinh tế cho rằng, cần phải tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân, đề nghị không quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản như tại khoản 1 Điều 57 dự thảo luậtmà chỉ quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Đồng thời, quy định chặt chẽ hơn về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, uy tín, thu hút được các bên tham gia giao dịch.
Bên cạnh đó, đề nghị bổ sung quy định cụ thể về việc sàn giao dịch bất động sản chịu trách nhiệm bồi thường trong trường hợp cung cấp thông tin không đầy đủ, không đúng sự thật dẫn đến thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch.
