Chuyên gia: Chu kỳ siêu lợi nhuận sắp qua, bất động sản chuyển từ thời đầu tư “lướt sóng” sang tích sản

3 nền tảng hỗ trợ lợi nhuận bất động sản dần tới hạn

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 (Vietnam Investment Forum - VIF 2026) diễn ra ngày 4/11, các chuyên gia đã có những thảo luận về triển vọng của thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản giàu tiềm năng và phù hợp nhất cho các nhà đầu tư cá nhân trong giai đoạn tới khi nguồn cung nhà ở đáp ứng nhu cầu thực vẫn còn hạn chế.

TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho biết, ‏theo quan sát và phân tích của ông về thị trường bất động sản trong suốt 30 năm qua, giai đoạn mang lại lợi nhuận cao nhất, thậm chí là siêu lợi nhuận, được hình thành dựa trên 3 yếu tố nền tảng.

Với nền tảng thứ nhất là pháp lý thì hệ thống pháp luật đã có một bước tiến dài, từ việc không công nhận quyền sở hữu nhà đất của người dân đến việc hoàn thiện và cho phép làm giàu từ bất động sản, cho phép một cá nhân sở hữu nhiều nhà. Yếu tố này đã "cởi trói" hoàn toàn cho thị trường.‏

‏Bên cạnh đó nền tảng kinh tế cũng có những chuyển đổi mạnh mẽ. Kể từ mốc hội nhập năm 2006, GDP của Việt Nam đã tăng trưởng liên tục, đạt trên 450 tỷ USD và được dự báo sẽ vượt Thái Lan trong vài năm tới. Tăng trưởng kinh tế đã tạo ra sức mua và tích lũy tài sản lớn trong xã hội.‏

Ngoài ra, nền tảng về hạ tầng giao thông cũng được Nhà nước đầu tư rất lớn. Sự phát triển này là động lực trực tiếp làm gia tăng giá trị bất động sản.

‏TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, nhờ 3 yếu tố trên, kênh đầu tư bất động sản đã đạt mức sinh lời trung bình trên 25% trong 30 năm qua, vượt xa kênh chứng khoán (khoảng 10%) và gửi ngân hàng (khoảng 8%).‏

Tuy nhiên, theo ông khi các yếu tố này đã gần đạt tới giới hạn, bản chất của thị trường sẽ có sự chuyển đổi lớn bởi "lượng đổi thì chất đổi".

“Hiện vấn đề pháp lý đã gần như hoàn thiện, các thay đổi sắp tới chủ yếu chỉ mang tính điều chỉnh về một số vấn đề như thuế. Về kinh tế khi đã tiệm cận quy mô của Thái Lan, tốc độ tăng tốc sẽ không còn mạnh mẽ như giai đoạn trước.‏ Trong khi đó, hạ tầng giao thông đến năm 2027, đặc biệt ở khu vực phía Nam, sẽ gần như hoàn thiện các tuyến chính”, TS. Đinh Thế Hiển phân tích.

Trên cơ sở đó, ‏vị chuyên gia nhận định, bất động sản sẽ dần chuyển đổi theo mô hình của các nước phát triển, tức là trở thành một kênh đầu tư phát triển bền vững chứ không còn là kênh siêu lợi nhuận như trước.‏

Ông Hiển nhận định trong giai đoạn mới, các phân khúc tiềm năng sẽ là những phân khúc kết hợp được cả hai yếu tố là phù hợp với thu nhập thực tế của người mua (để ở hoặc đầu tư) và khả năng khai thác.

“Về thu nhập, một căn nhà được xem là hợp lý khi việc chi trả, kể cả phần vốn vay phù hợp với khả năng tài chính của người mua.‏ Còn về khả năng khai thác, một bất động sản được xem là lựa chọn tốt nếu có thể tạo ra suất sinh lời từ việc khai thác, bao gồm cho thuê và vận hành đạt khoảng 3% đến 3,5%/năm trên tổng vốn đầu tư bỏ ra”, ông Hiển nói.

Xu hướng từ “lướt sóng” sang tích sản

Chia sẻ cùng góc nhìn, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu, VIS Rating cho rằng bất động sản khác với các sản phẩm tài chính khác ở chỗ nó có thể mang 3 ý nghĩa riêng biệt: để sử dụng, để đầu cơ ngắn hạn (mua nhanh bán nhanh tương tự cổ phiếu), và để tích sản (mua và tích lũy lâu dài mà không bán). Vì vậy, mỗi nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu trước khi quyết định xuống tiền.

“Tốc độ tăng giá khá nhanh trong hơn một năm qua cho thấy thị trường đã phản ánh một phần tương đối lớn giá trị của tương lai, tương tự như cổ phiếu. Nếu bây giờ chúng ta tham gia thị trường với mục đích là để mua nhanh bán nhanh kiếm lời thì sẽ khó hơn rất là nhiều”, ông Hiếu nhìn nhận.

Về chiến lược cá nhân, ông cho biết vẫn chọn chung cư - nhóm tài sản có giá trị ở thực và thanh khoản tốt - nhưng sẽ đầu tư với tầm nhìn dài hạn hơn và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính. “Nguồn vốn đầu tư giai đoạn này không thể là vốn vay ngắn hạn để lướt sóng. Cần chuẩn bị vốn tự có, chấp nhận chu kỳ tích sản dài hơn”, ông chia sẻ.

Bên cạnh đó, ông Hiếu nhấn mạnh vị trí tiếp tục là yếu tố quan trọng. Chẳng hạn tại Hà Nội, ông sẽ chọn những dự án nằm gần các tuyến metro sắp khởi công. “Các tuyến metro sẽ định hình lại giá trị bất động sản lõi đô thị, tương tự như những gì TP.HCM đã trải qua”, ông nói.

Ở một góc độ của doanh nghiệp, ông Vũ Thành Lê, Thành viên HĐQT, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt cho rằng câu trả lời về phân khúc đầu tư không nằm ở loại hình cụ thể như chung cư, condotel hay biệt thự mà nằm ở việc hiểu đúng bản chất của “nhu cầu thực”.

“Chúng ta nói nhiều về ‘nhu cầu thực’, nhưng cần hỏi sâu hơn đó là nhu cầu thực của ai? Của nhà đầu tư, của người mua ở, hay của nhóm khách hàng cao cấp? Mỗi nhóm có một chuẩn khác nhau”, ông Lê nhấn mạnh và lưu ý thay vì chạy theo thị trường, nhà đầu tư nên quay về với câu chuyện cốt lõi là "gia tăng giá trị đầu tư của chính bản thân". Tuy nhiên, sẽ không có chuyện “vay ngân hàng mua một căn 5 triệu USD rồi chờ ngày mai nó tăng lên 6 triệu USD”.

Theo ông bên cạnh lựa chọn từ phía nhà đầu tư, vai trò của các đơn vị phát triển dự án trong giai đoạn này là thiết kế những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thực của từng nhóm khách hàng cụ thể, từ đó giúp thị trường minh bạch hơn, giảm đầu cơ và tăng tính bền vững.