Mua đất bị lệch ranh, tranh chấp: Người mua làm gì để không mất tiền oan?

Nguyên nhân dẫn đến sai lệch vị trí thửa đất

Mua đất lệch vị trí là trường hợp vị trí thực tế của thửa đất khác với vị trí thể hiện trên bản đồ địa chính, sổ đỏ hoặc bản trích đo. Sai lệch có thể từ vài mét đến chục mét, làm thay đổi ranh giới và quyền sử dụng đất. Đây là một trong các nguyên nhân hàng đầu dẫn đến tranh chấp đất đai hiện nay, đặc biệt tại khu vực quy hoạch hoặc nơi có thay đổi mốc giới theo thời gian.

Một người ngụ TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh (cũ) từng bán nhà cắt lô 500 triệu chỉ vì bên mua phát hiện mép tường xây chồng sang ranh đất hàng xóm 20cm. Dù sự việc chưa có tranh chấp, nhưng nguy cơ phát sinh kiện tụng, đồng thời không đáp ứng đúng điều kiện hiện trạng nhà theo quy định nên bên bán bị bên mua nằng nặc ép giá. Vì không muốn dây dưa pháp lý, bên bán buộc phải chấp nhận giảm giá nửa tỷ đồng. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể bán được đất lệch ranh như trường hợp trên.

Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân – Giám đốc Công ty Luật sư 11, nguyên nhân dẫn đến sai lệch vị trí thửa đất bao gồm: Bản đồ địa chính được lập từ lâu, chưa cập nhật ranh giới mới; Trích đo không chính xác hoặc không đúng phiên bản bản đồ nền; Người bán chỉ cung cấp bản vẽ tay, không có xác nhận của cơ quan chuyên môn; Cán bộ đo đạc không kiểm tra lại mốc giới trên thực địa; Mốc giới bị dịch chuyển theo thời gian hoặc do tác động của người sử dụng đất liền kề.

Vị này cho rằng, nhiều trường hợp sai lệch xảy ra vì người mua không kiểm tra chéo giữa sổ đỏ – trích đo – thực địa. Việc sai vị trí thửa đất có thể gây ra nhiều rủi ro nghiêm trọng. Cụ thể: Người mua không thể xác định chuẩn diện tích và ranh giới đất; Không xin được giấy phép xây dựng do thửa đất thực tế bị “xê dịch” so với quy hoạch; Dễ xảy ra tranh chấp với hộ liền kề về ranh đất hoặc lối đi; Hợp đồng chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu do đối tượng giao dịch không đúng thực tế.

Chưa kể, khi diện tích thực tế không khớp hoặc bị hàng xóm khiếu nại, người mua có thể bị kiện ra tòa dù không phải người gây ra tranh chấp ban đầu. Ngoài ra, lô đất bị dính lệch ranh không thể sang nhượng, thế chấp tại ngân hàng. Một căn nhà vướng tranh chấp ranh đất sẽ khó bán lại, phải bán rẻ hoặc bán lỗ do người mua e ngại.

Cách bảo vệ tài sản

Theo Luật sư, để tránh mua nhầm đất lệch vị trí, người mua cần thực hiện:

Kiểm tra bản đồ địa chính và sổ đỏ

Đối chiếu vị trí, tứ cận, số thửa, số tờ bản đồ.

Yêu cầu trích đo địa chính có xác nhận của cơ quan nhà nước. Đây là tài liệu quan trọng để xác định ranh giới thực tế.

Xem mốc giới ngoài thực địa. Người mua phải đi thực tế cùng cán bộ địa chính hoặc đơn vị đo đạc.

Đối chiếu với hệ thống thông tin quy hoạch. Kiểm tra trên bản đồ quy hoạch và bản đồ nền để đảm bảo không sai lệch.

Để không rủi ro khi mua bất động sản, người mua không chỉ xem "giấy”, mà phải xem " ranh”. Nếu mua nhà cũ, đã xây nhiều năm, càng cần kiểm tra thực tế kỹ hơn. Đừng ham giá rẻ mà bỏ qua các chi tiết pháp lý quan trọng như mốc ranh, chỉ giới, diện tích thực tế. Khi phát hiện bất thường phảiliên hệ chuyên gia pháp lý để có hướng xử lý chính xác.

Theo Luật sư Nguyễn Thành Huân người mua nên kiểm tra tối thiểu 3 nguồn: sổ đỏ – trích đo – thực địa để tránh rủi ro. Khi đã giao dịch xong nhưng phát hiện sai lệch, người mua nên thực hiện:

Thứ nhất, làm việc lại với bên bán. Thỏa thuận điều chỉnh hợp đồng nếu sai lệch nhỏ. Yêu cầu hủy hợp đồng nếu bên bán cố tình che giấu.

Thứ hai, yêu cầu cơ quan nhà nước đo đạc lại. Có thể đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc để chỉnh lý theo Điều 50 Luật Đất đai 2024.

Thứ ba, người mua có thể khởi kiện nếu không đạt được thỏa thuận. Người mua có quyền khởi kiện yêu cầu: Tuyên hợp đồng vô hiệu; hoàn trả tiền; bồi thường thiệt hại.

Theo Luật sư, việc kiểm tra kỹ lưỡng trước khi mua là cách an toàn nhất để tránh tranh chấp và tổn thất tài chính. Cụ thể:

1. Không giao dịch khi chỉ có bản vẽ tay hoặc bản đồ photo.

2. Yêu cầu đo đạc độc lập trước khi đặt cọc.

3. Kiểm tra kỹ quy hoạch khu vực.

3. Ghi rõ tứ cận và mốc giới vào hợp đồng chuyển nhượng.

4. Chỉ ký hợp đồng khi đã xác minh đầy đủ thông tin pháp lý.

Và, người mua nên tìm đến luật sư khi: Không xác định được vị trí chính xác của thửa đất; người bán và hàng xóm không thống nhất ranh giới; hồ sơ đo đạc giữa các bên có sự khác biệt; cần khởi kiện hoặc yêu cầu hủy hợp đồng.

Có thể thấy, mua đất lệch vị trí là rủi ro mà nhiều người gặp phải khi giao dịch bất động sản. Việc kiểm tra kỹ hồ sơ, đo đạc và đối chiếu thực địa trước khi ký hợp đồng là yếu tố quyết định giúp tránh tranh chấp. Người mua nên xử lý ngay khi phát hiện sai lệch để bảo vệ quyền lợi.