Báo cáo thị trường căn hộ Hà Nội quý II/2026 của CBRE Việt Nam cho thấy, nửa đầu năm 2026 ghi nhận tổng nguồn cung chung cư mở bán tại Hà Nội đạt 16.600 căn, là mức cao nhất trong 6 tháng đầu năm kể từ năm 2020.
Đáng chú ý là sự chuyển dịch rõ nét trong cơ cấu sản phẩm. Đây là quý thứ 2 liên tiếp thị trường không ghi nhận sản phẩm mới có giá bán dưới 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu). Thay vào đó, hai phân khúc nổi bật nhất trong quý II là 80–110 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2, lần lượt chiếm 30% và 35% tổng nguồn cung mới tại Hà Nội.
Trong đó, chỉ tính riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m2, thị trường căn hộ Hà Nội quý II/2026 đã ghi nhận hơn 3.000 căn từ 4 dự án tại các vị trí nội đô và cận nội đô như Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh được mở bán.
Theo CBRE, sức hấp thụ của thị trường căn hộ Hà Nội có dấu hiệu chững lại. Tổng số căn bán được trong quý II/2026 đạt hơn 5.800 căn và chỉ bằng 68% tổng nguồn cung mở bán mới. Đây là tỷ lệ tương đương với quý I trước đó và thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024–2025, khi tỷ lệ này thường xuyên vượt 90%, thậm chí vượt tổng số căn mở bán mới trong kỳ.
Áp lực lãi suất cho vay ở mức cao tiếp tục là yếu tố lớn chi phối hành vi người mua: Thay vì ra quyết định nhanh trong môi trường lãi suất thấp như trước, người mua nay có xu hướng cân nhắc kỹ lưỡng hơn về dòng tiền và thời điểm vào thị trường, đặc biệt với các sản phẩm yêu cầu đòn bẩy tài chính lớn.
Bên cạnh đó, giá bán căn hộ Hà Nội trong quý II ghi nhận diễn biến khác biệt giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình toàn thị trường căn hộ Hà Nội đạt xấp xỉ 95 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), cao hơn 12% so với quý trước và 21% so với cùng kỳ năm ngoái. So với quý I/2026, một tỷ trọng đáng kể nguồn cung trong quý II nằm tại khu vực nội đô, kéo theo mặt bằng giá bán sơ cấp đạt mức cao trong quý này.
Tại thị trường thứ cấp, giá bán thứ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt 60 triệu đồng/m2 tại thời điểm cuối quý II/2026, ghi nhận mức giảm gần 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức điều chỉnh giảm kể từ giai đoạn cuối năm 2022. Tốc độ tăng trưởng theo năm cũng thu hẹp đáng kể, đạt 13%, gần bằng một nửa mức đỉnh 24–26% trong giai đoạn 2024–2025. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu có sự điều chỉnh trước diễn biến lãi suất ở mức cao và nguồn cung sơ cấp dồi dào.
Nhìn về nửa cuối năm 2026, CBRE dự án nguồn cung mới dự kiến tiếp tục duy trì mở bán mạnh mẽ. Tổng nguồn cung cả năm 2026 có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh năm 2019 là hơn 37.000 căn. Quy mô mở bán căn hộ nói trên tại Hà Nội dự kiến đặt ra những yêu cầu khắt khe hơn với các chủ đầu tư về chiến lược định giá, phân khúc và chính sách hỗ trợ tài chính, trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng và người mua nhà có xu hướng cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi ra quyết định. Diễn biến của giá bán và thanh khoản trong những quý tiếp theo sẽ phụ thuộc nhiều vào diễn biến lãi suất và sự hồi phục niềm tin của người mua nhà.
