Nguồn cung tăng mạnh nhưng thanh khoản không còn chạy theo giá, thị trường bất động sản quý I/2026 đang chuyển sang giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt, nơi giá trị thực và khả năng khai thác dòng tiền trở thành thước đo quyết định.

Theo báo cáo từ Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường bất động sản Việt Nam trong quý I/2026 đã chính thức rời khỏi quỹ đạo phục hồi của giai đoạn 2024–2025 để bước vào một trạng thái mới: chững lại, điều chỉnh và đặc biệt là “chọn lọc” rõ nét hơn.

Sau quá trình sáp nhập hành chính, cơ cấu phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đã có sự thay đổi rõ rệt theo hướng đa dạng hơn. Hơn 42% nguồn cung mở bán mới có mức giá dưới 60 triệu đồng/m², góp phần mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhiều nhóm khách hàng.

Động thái giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật mà đang mở ra kỳ vọng phục hồi tổng cầu và dòng vốn. Trong bối cảnh đó, bất động sản được xem là lĩnh vực hưởng lợi rõ nét, đứng trước cơ hội bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới.

Giữa bối cảnh biến động, thị trường bất động sản đang đào thải những đơn vị yếu kém và giữ lại những đơn vị có năng lực quản trị rủi ro tốt, biết cách cân đối lợi nhuận để đồng hành cùng người mua trong dài hạn.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, nếu Hà Nội chỉ tiếp tục mở rộng theo mô hình tăng thêm nguồn cung nhà ở mà không song hành với chiến lược việc làm, kết nối và hệ sinh thái sống, các đô thị vệ tinh hay khu đô thị quy mô lớn sẽ khó phát triển thành những trung tâm thực thụ.

Theo VPBankS, thị trường nhà đất khu vực ngoại thành xuất hiện xu hướng giảm giá cục bộ do cắt lỗ.

Doanh nghiệp dự kiến lợi nhuận năm 2026 giảm mạnh so với mức đỉnh năm trước, đồng thời trình phương án chia cổ tức 16% và kế hoạch điều chỉnh nhân sự cấp cao.

Bộ Tài chính đề xuất lấy bảng giá đất và hệ số K để tính thuế khi giá kê khai thấp hơn thực tế, nhằm siết tình trạng "hai giá" trên thị trường bất động sản.

Chuyên gia cho rằng tiền gửi vẫn là kênh phù hợp trong giai đoạn hiện tại nhờ tính an toàn và khả năng duy trì dòng tiền ổn định, đồng thời tận dụng xu hướng lãi suất nhích lên.

Từ giữa năm 2025 đến đầu năm 2026, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu chuyển pha, làm suy giảm dòng tiền vào thị trường.

Mặt bằng giá có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng giao dịch chưa sôi động dù nhu cầu ở thực vẫn duy trì.