Bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn
Mới đây, Bộ Xây dựng bỏ đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sau khi có nhiều ý kiến dư luận băn khoăn.
Trước đó, trong hồ sơ dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lấy ý kiến công khai trên cổng thông tin Bộ Tư pháp, cơ quan soạn thảo luật - Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Theo đề xuất cũ, thời hạn sử dụng nhà chung cư, quyền sở hữu căn hộ được xác lập kể từ khi nhà nước công nhận quyền sở hữu và sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc dù chưa hết hạn sử dụng, nhưng thuộc trường hợp buộc phải phá dỡ theo quy định pháp luật.
Khi chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc xuất hiện dấu hiệu xuống cấp nghiêm trọng, không còn bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng công trình. Trên cơ sở kết quả đánh giá, cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định kéo dài thời hạn sử dụng nếu công trình vẫn đáp ứng. Trường hợp các tòa nhà chung cư không đáp ứng sẽ buộc phải phá dỡ.
Về cơ chế xử lý quyền lợi của cư dân sau khi chung cư phải phá dỡ, dự thảo đề xuất trường hợp khu đất thuộc quy hoạch phát triển nhà ở, các chủ sở hữu căn hộ sẽ được quyền tái định cư tại chỗ. Các chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải bỏ tiền để xây dựng tòa nhà mới, tỉ lệ góp vốn sẽ tính theo diện tích căn hộ sở hữu. Trường hợp cư dân không tham gia góp vốn xây dựng lại, quỹ đất sẽ được bàn giao để nhà nước lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mới.
Khi đó, các chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích sử dụng chung theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.
Đối với những khu đất sau khi phá dỡ không còn được quy hoạch để xây dựng lại chung cư, chủ sở hữu cũng được nhận bồi thường về quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.
Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất, Điều 97, mục 1, Chương VII, Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư như sau:
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư căn cứ kết luận kiểm định theo quy định của pháp luật xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật xây dựng.
Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
Chính phủ quy định chi tiết trách nhiệm thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.
Đảm bảo quyền lợi người mua
Trong quá trình xây dựng dự thảo trước đó, Bộ Xây dựng đã nhận được nhiều ý kiến đóng góp từ đông đảo chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp và người dân.
Liên quan đến nội dung sở hữu chung cư có thời hạn, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành liên quan, đề nghị sửa đổi một số nội dung theo hướng không quy định quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nêu quan điểm: Việc gắn thời hạn sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình có thể khiến người dân - chủ sở hữu căn hộ nảy sinh tâm lý bất an, đồng thời chưa bảo đảm tính ổn định, thống nhất của hệ thống pháp luật. Hiệp hội đề xuất tiếp tục giữ quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài như Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024.
Đồng thời, Chủ tịch HoREA đề xuất duy trì cơ chế sở hữu nhà ở có thời hạn, nhưng chỉ áp dụng khi các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc đối với nhà ở xây dựng trên đất ở có thời hạn, thay vì áp dụng đại trà cho toàn bộ căn hộ chung cư.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị, sửa đổi thời hạn sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng hướng tới việc gỡ nút thắt trong cải tạo hàng nghìn chung cư cũ tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh hiện nay. Tuy nhiên việc bổ sung quy định này cần đi kèm với quy định về bảo đảm nơi tái định cư cho người dân.
Hiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vẫn tiếp tục được nghiên cứu, chỉnh sửa, trình các cấp có thẩm quyền thẩm định theo đúng tiến độ đã quy định.
Theo một số chuyên gia trong ngành, việc bỏ đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là thông tin được nhiều người quan tâm, đặc biệt là những ai đang có ý định mua căn hộ để ở hoặc đầu tư.
Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là cứ mua chung cư là không cần quan tâm đến tuổi thọ công trình. Thực tế vẫn còn nhiều yếu tố người mua nên cân nhắc: Chất lượng xây dựng của dự án; năng lực và uy tín của chủ đầu tư' công tác quản lý, vận hành sau khi bàn giao; quỹ bảo trì và việc bảo dưỡng định kỳ; khả năng cải tạo hoặc xây dựng lại khi công trình xuống cấp trong tương lai.
Với người mua, khi chọn mua một căn hộ, điều quan trọng không chỉ là sở hữu bao lâu, mà còn là giá trị tài sản có được duy trì theo thời gian hay không. Một dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, cộng đồng cư dân văn minh và được quản lý chuyên nghiệp thường sẽ giữ giá tốt hơn rất nhiều so với việc chỉ nhìn vào thời hạn sở hữu.
