Mới đây, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh trình UBND thành phố dự thảo sửa đổi Quyết định số 14/2026/QĐ-UBND, trong đó đề xuất điều chỉnh hệ số xác định điều kiện thu nhập đối với người mua nhà ở xã hội. Mục tiêu là bảo đảm chính sách phù hợp hơn với mặt bằng thu nhập tại TP. Hồ Chí Minh và đồng bộ với quy định tại Nghị định 136/2026/NĐ-CP.
Nếu được thông qua, ngưỡng thu nhập bình quân hằng tháng của các nhóm đối tượng như người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân, cán bộ, công chức và viên chức sẽ được nâng lên so với quy định hiện hành.
Trong đó, đối với trường hợp áp dụng hệ số mức thu nhập là 1,1 thì người độc thân có thu nhập không quá 27,5 triệu đồng/tháng, người độc thân đang nuôi con nhỏ không quá 38,5 triệu đồng/tháng. Người đã kết hôn (tổng thu nhập vợ và chồng) không quá 55 triệu đồng/tháng.
Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cũng đề xuất chính sách ưu tiên cho hộ gia đình có từ 3 người phụ thuộc trở lên (áp dụng hệ số 1,2). Trong đó người độc thân thu nhập không quá 30 triệu đồng/tháng, người độc thân đang nuôi con nhỏ thu nhập không quá 42 triệu đồng/tháng. Người đã kết hôn (tổng thu nhập vợ và chồng) không quá 60 triệu đồng/tháng. Các hộ gia đình có từ 3 người phụ thuộc trở lên còn được ưu tiên lựa chọn căn hộ có diện tích lớn hoặc có từ 2 phòng ngủ trở lên.
Tuy nhiên, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cũng lưu ý việc mở rộng điều kiện thu nhập cần đi kèm cơ chế xét duyệt chặt chẽ.
Bên cạnh ý kiến đồng tình thì một số quan điểm lo ngại rằng, chính sách này có thể khiến người thu nhập thấp thật sự sẽ không có cơ hội tiếp cận NOXH.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, đề xuất này hoàn toàn có cơ sở pháp lý và thực tiễn. Theo ông Châu, thu nhập bình quân đầu người tại TP. Hồ Chí Minh năm 2025 ước đạt hơn 8 triệu đồng/tháng, cao gấp 1,36 lần trung bình cả nước. Việc tăng lương cơ sở khiến nhiều cán bộ, công chức có thâm niên trên 15 năm đã đạt mức thu nhập xấp xỉ 25 triệu đồng/tháng. Nếu giữ ngưỡng cũ, họ vô tình bị loại khỏi đối tượng thụ hưởng dù vẫn rất khó khăn trong việc sở hữu nhà tại đô thị đặc thù như TP. Hồ Chí Minh.
Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Việt An Hòa lại bày tỏ sự băn khoăn về tính hợp lý của con số 60 triệu đồng/tháng. Vị này cho rằng, bản chất NOXH là dành cho những người chưa đủ thu nhập để mua nhà giá rẻ thương mại. Mà cụ thể ở đây gồm người thu nhập thấp, công nhân, người lao động, cán bộ, công chức và viên chức.
Với thu nhập 60 triệu đồng/tháng, một cặp vợ chồng có thể trả khoảng 20 triệu/tháng, khoản này đủ khả năng vay khoảng 2 tỷ đồng. Nếu khoản vay chiếm 70% giá trị, căn nhà ở xã hội đó phải có giá khoảng 3 tỷ đồng. Đây là con số rất vô lý đối với loại hình NOXH, những người có thu nhập này cũng không còn được xem là người thu nhập thấp nữa.
Lo ngại biến tướng NOXH giá 3 tỷ đồng/căn như ông Quang không phải không có lý. Việc nâng ngưỡng trần thu nhập mua NOXH có thể vô tình tạo ra sự cạnh tranh không lành mạnh, công bằng, khi người có thu nhập cao hơn có thể có hồ sơ vay vốn ngân hàng đẹp hơn, dễ dàng có được suất mua. Trong khi người cần NOXH thực sự lại càng xa "tầm với" với NOXH.
Có thể thấy, những mối lo ngại như giảm cơ hội mua nhà của người nghèo, chính sách có thể bị lệch đối tượng nếu không có khâu thẩm định và xác nhận hồ sơ chặt chẽ, minh bạch... là hoàn toàn có thể xảy ra. Theo đó, các chuyên gia trong ngành cho rằng, thay vì chỉ tập trung mở rộng đối tượng mua, nới lỏng điều kiện đầu vào thì thị trường nên tìm cách tăng nguồn cung NOXH, bao gồm cả nguồn cung cho thuê dài hạn (50 - 70 năm) với mức giá phù hợp. Mà để tăng được nguồn cung thì cần bổ sung hành lang pháp lý riêng để thu hút doanh nghiệp.
Đồng thời, cần có những "bộ lọc" thông minh hơn, không nên chỉ nhìn vào con số thu nhập. Chẳng hạn, có thể phân chia nhóm thu nhập (dưới 30 triệu/tháng, 45 và 60 triệu/tháng) để chấm điểm ưu tiên. Những người thuộc nhóm yếu thế, phụ nữ đơn thân hoặc thu nhập thấp nhất phải được xét duyệt trước trong các đợt làm hồ sơ mua nhà ở xã hội nhưng đi kèm cân nhắc về vị trí, chất lượng công trình.
Theo các chuyên gia, trong bối cảnh TP. Hồ Chí Minh đang đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu an cư của người dân, việc điều chỉnh điều kiện thu nhập được xem là bước đi nhằm đưa chính sách đến gần hơn với thực tế. Tuy nhiên, để nhiều người dân có thể mua được nhà, điều quan trọng không chỉ là nới điều kiện tiếp cận, mà còn phải tăng nhanh nguồn cung và rút ngắn thời gian triển khai các dự án nhà ở xã hội.
