Từ câu chuyện của một gia đình đến bài học “đắt giá” cho người mua bất động sản

Tóm lược câu chuyện mua bán bất động sản

Mới đây, thị trường xôn xao trước thông tin anh Hồ Bá Lược (quê Nghệ An) đã để lại bức thư và tự khép lại cuộc đời mình sau một năm rơi vào túng quẫn liên quan tới đất đai.

Theo thông tin từ trang facebook chính chủ của anh Hồ Bá Lược, vào tháng 5/2025, anh tiến hành bán căn nhà sổ chung của gia đình – nơi sinh sống của mẹ già 70 tuổi, anh trai bị khờ, em gái làm công nhân, vợ và 2 con, để tìm lô đất lớn hơn, sổ riêng cho gia đình sinh sống, mẹ an dưỡng tuổi già. Bán nhà xong, anh gom góp được số tiền hơn 1 tỷ đồng, khi đó có môi giới tên Nhung đã tìm cho anh lô đất diện tích 202m2 tại Bình Dương (cũ). Lô đất của chủ đất tên Phúc (đứng tên trên giấy chứng nhận sổ tên là Phú) với mức giá 1,250 tỷ đồng/nền.

Vào ngày 20/6/2026, anh Lược đi đặt cọc mua lô đất tại căn nhà biệt thự của ông Phúc. Sau khi đặt cọc, anh Lược được biết tại Bình Dương (cũ) muốn đi công chứng thì thủ tục phải xác định tình trạng bất động sản, trích lục bản vẽ, sơ đồ, vị trí lô đất. Khi đó, anh Lược yêu cầu môi giới Nhung cùng ông Phúc làm những điều này và họ báo đã hoàn tất hết.

Đáng nói, tại thời điểm công chứng, ông Phúc thể hiện giá tiền trên hồ sơ mua bán công chứng là 250 triệu đồng thay vì đúng giá trị mua bán thực tế là 1,250 tỷ đồng. Khi anh Lược yêu cầu thể hiện đúng số tiền thực tế thì chủ đất cho rằng không cần thiết và cam kết nếu có vấn đề gì sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm.

Sau khi ký công chứng và thanh toán đầy đủ số tiền là 1,250 tỷ đồng/nền thì đến giai đoạn hoàn tất việc sang tên. Lúc này, anh Lược mới phát hiện, toàn bộ lô đất của anh bị lệch ranh, lệch mốc, sai vị trí so với giấy chứng nhận. Anh nhiều lần yếu cầu ông Phúc để giải quyết nhưng chủ đất này từ chối gặp.

Sau đó, anh Lược làm việc với bà Nhung thì được bà này cam kết mua lại lô đất hoặc sẽ chuyển nhượng cho bên thứ ba. Khi đó, anh Lược thắc mắc lô đất đã lệch ranh thì làm sao bán được cho người khác. Bà Nhung một mực nói sẽ chịu trách nhiệm. Một thời gian có người vào đặt cọc 100 triệu mua lại lô đất của anh Lược. Sau thời điểm đặt cọc, anh phải trả cho môi giới số tiền 20 triệu đồng. Tuy nhiên, sau khi đặt cọc, người mua đo đạc và phát hiện lô đất lệch ranh nên yêu cầu anh Lược trả lại 100 triệu đồng. Đồng nghĩa, anh Lược mất thêm 20 triệu đồng cho môi giới.

Khi rơi vào bế tắc, anh Lược tiếp tục tìm bà Nhung để được giải quyết. Lúc này bà Nhung nói sẽ chịu trách nhiệm bằng cách đổi một lô đất ở Tây Ninh. Khi tìm hiểu thì lô đất này tiếp tục lệch ranh, lệch mốc thêm 18m, bị tranh chấp nên không thể sang tên. Trong khi ở phía chủ đất là ông Phúc nói nếu gia đình anh Lược khởi kiện cũng chỉ lấy lại 250 triệu đồng thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng. Vì rơi vào bế tắc và túng quẫn, anh Lược đã chọn giải pháp quyên sinh.

Bài học cho người mua bất động sản

Theo luật sư Trần Viết Hà - Giám đốc Công ty Luật Hà và Cộng sự, dựa vào hợp đồng đặt cọc ngày 20/6/2025 mà anh Lược đã thực hiện với chủ đất, gia đình anh Lược có thể đủ cơ sở để khởi kiện đòi lại số tiền 1,250 tỷ đồng. Chưa kể, số tiền này còn được chứng minh bằng việc giao dịch rút - chuyển tiền hay người làm chứng cho thấy đã thanh toán đủ số tiền đó cho chủ đất. "Dù anh Lược không còn, gia đình anh Lược có thể căn cứ vào hợp đồng cọc khởi kiện chủ đất để hoàn lại số tiền hơn 1 tỷ đồng", Luật sư Hà nói.

Chia sẻ về bài học, vị Luật sư này cho rằng, khi thực hiện công chứng bất động sản, các bên hãy thành thật với số tiền mua bán. Giá trị tài sản bao nhiêu thì thể hiện trên hợp đồng công chứng bấy nhiêu. Việc "né" thuế trong mua bán bất động sản chỉ có lợi cho bên bán, hoàn toàn không có lợi gì cho bên mua. Đồng thời, trước khi mua bán bất động sản, bên mua phải thực hiện thủ tục đo đạc, kí ráp ranh, sơ đồ vị trí, tránh việc bị lệch ranh lệch mốc để xảy ra hậu quả như trường hợp nêu trên.

Cũng quan điểm về câu chuyện này, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, một cuốn sổ đỏ không đồng nghĩa với một tài sản an toàn. Trước khi mua bất động sản, hãy kiểm tra pháp lý, hiện trạng, ranh giới một cách độc lập. Chỉ một bước xác minh bị bỏ qua có thể khiến nhiều năm tích lũy của cả gia đình mất trắng.

Bài học cho người mua: Theo ông Tuấn, đây không chỉ là câu chuyện của một gia đình mà là lời cảnh báo rất lớn đối với người mua bất động sản. Thứ nhất, đừng mua chỉ vì tin người quen hoặc môi giới, niềm tin không thể thay thế việc kiểm tra pháp lý.

Thứ hai, luôn đo đạc hiện trạng trước khi thanh toán, đối chiếu ranh giới thực tế với bản đồ địa chính và giấy chứng nhận. Kiểm tra quy hoạch, tranh chấp, lấn chiếm tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc cơ quan địa chính địa phương.

Thứ ba, không ký hợp đồng ghi giá thấp hơn giá giao dịch thực tế. Việc này vừa vi phạm pháp luật, vừa khiến quyền lợi của người mua rất khó được bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.

Thứ tư, nếu giá trị giao dịch lớn, nên thuê luật sư hoặc đơn vị thẩm định pháp lý độc lập trước khi xuống tiền.

Bài học cho môi giới: Ông Tuấn cho rằng, một giao dịch thành công không chỉ là bán được sản phẩm mà còn là bảo vệ khách hàng. Theo đó, môi giới không nên cam kết pháp lý nếu chưa được kiểm chứng. Đồng thời, môi giới có trách nhiệm cảnh báo đầy đủ các rủi ro về ranh giới, quy hoạch, tranh chấp nếu phát hiện. Tuyệt đối không khuyến khích khách hàng ký hợp đồng với giá thấp để né thuế. "Uy tín của người môi giới được xây dựng từ sự minh bạch và trung thực, không phải từ việc chốt được giao dịch", ông Tuấn chia sẻ.