Chu kỳ công nghiệp hóa mới đang thay đổi "cuộc chơi" bất động sản miền Tây

Những nền móng còn dang dở

Ngược dòng thời gian về giai đoạn 2010 - 2015, công nghiệp hóa Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) từng được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới của khu vực, khi hàng loạt quy hoạch khu công nghiệp, cảng biển và trung tâm logistics được công bố. Tuy nhiên, quá trình hiện thực hóa những kỳ vọng ấy diễn ra chậm hơn dự kiến. Không phải vì miền Tây thiếu tiềm năng, mà bởi nhiều điều kiện nền tảng khi đó vẫn chưa đồng bộ để tạo nên một bước chuyển đủ mạnh.

Trước hết là bài toán hạ tầng giao thông. Trong nhiều năm, việc phụ thuộc chủ yếu vào Quốc lộ 1A với những tuyến đường hẹp, quá tải khiến thời gian vận chuyển hàng hóa kéo dài. Trong khi đó, dù là vùng sản xuất nông - thủy sản lớn nhất cả nước, phần lớn hàng xuất khẩu vẫn phải trung chuyển qua các cảng tại TP. Hồ Chí Minh và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo đánh giá từ Hiệp hội Doanh nghiệp dịch vụ logistics Việt Nam, chi phí logistics của ĐBSCL từng chiếm tới khoảng 30% giá thành sản phẩm, làm suy giảm đáng kể sức cạnh tranh của doanh nghiệp.

Bên cạnh hạ tầng, định hướng phát triển thời kỳ đó cũng ưu tiên bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, khiến quỹ đất dành cho công nghiệp và dịch vụ chưa được khai thác tối ưu. Các khu công nghiệp phát triển phân tán, thiếu liên kết chuỗi và chưa hình thành được những cực tăng trưởng đủ lớn để tạo hiệu ứng lan tỏa trên quy mô toàn vùng.

Trong bối cảnh ấy, dòng vốn đầu tư chủ yếu tập trung vào các ngành thâm dụng lao động với giá trị gia tăng chưa cao. Khi cơ hội việc làm chất lượng còn hạn chế, nhiều lao động trẻ lựa chọn dịch chuyển sang Đông Nam Bộ để tìm kiếm thu nhập tốt hơn. Đây là một thực tế đã làm chậm nhịp công nghiệp hóa của miền Tây trong suốt một giai đoạn.

Tuy nhiên, chính những "điểm nghẽn" của quá khứ cũng góp phần định hình rõ hơn những điều kiện cần cho một chu kỳ phát triển mới. Và khác với hơn một thập kỷ trước, công nghiệp hóa miền Tây hôm nay không còn dựa trên kỳ vọng, mà được thúc đẩy bởi sự hội tụ đồng thời của hạ tầng, dòng vốn, quỹ đất và mô hình phát triển mới.

Bốn xung lực tạo nên làn sóng công nghiệp hóa mới

Xung lực đầu tiên chính là đột phá hạ tầng giao thông. Việc đồng loạt thúc đẩy các mắt xích Vành đai 3, Vành đai 4 cùng cao tốc Bến Lức - Long Thành đang tái định hình mạng lưới kết nối vùng. Không chỉ rút ngắn thời gian vận chuyển, các tuyến giao thông chiến lược còn mở ra hành lang logistics mới, kết nối trực tiếp miền Tây với cụm cảng Cái Mép - Thị Vải và sân bay quốc tế Long Thành, giảm đáng kể sự phụ thuộc vào khu vực nội đô TP. Hồ Chí Minh.

Xung lực thứ hai đến từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Trong bối cảnh nhiều tập đoàn quốc tế tiếp tục đa dạng hóa địa điểm đầu tư ngoài Trung Quốc, khu vực cửa ngõ phía Tây Nam TP. Hồ Chí Minh như Lương Hoà, Bến Lức, Đức Hoà (Tây Ninh) đang nổi lên như điểm đến của dòng vốn FDI giàu tiềm năng, nhờ lợi thế quỹ đất, chi phí cạnh tranh và khả năng kết nối thuận lợi với vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Xung lực thứ ba nằm ở dư địa phát triển từ quỹ đất sạch quy mô lớn. Khác với giai đoạn trước khi các khu công nghiệp phát triển phân tán, nhiều địa phương hiện đã sở hữu quỹ đất quy hoạch tập trung, tạo điều kiện phát triển các tổ hợp công nghiệp quy mô lớn, đồng thời thuận lợi cho việc hình thành chuỗi liên kết giữa sản xuất, logistics và dịch vụ.

Xung lực thứ tư đến từ sự thay đổi trong tư duy phát triển. Nếu trước đây mục tiêu chủ yếu là thu hút FDI bằng mọi giá thì hiện nay, nhiều địa phương đã chuyển sang ưu tiên các khu công nghiệp sinh thái, công nghệ cao và phát triển bền vững. Đây không chỉ là xu hướng tất yếu trước yêu cầu chuyển đổi xanh, mà còn là yếu tố giúp nâng cao chất lượng dòng vốn đầu tư.

Trên thực tế, cùng với làn sóng phát triển khu công nghiệp thế hệ mới, nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu mở rộng mô hình từ sản xuất đơn thuần sang phát triển đồng bộ khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ. Thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cho nhà máy, các chủ đầu tư đồng thời quy hoạch nhà ở, thương mại, giáo dục và y tế nhằm đáp ứng nhu cầu của lực lượng lao động cũng như đội ngũ chuyên gia làm việc tại địa phương.

Xu hướng này đã xuất hiện tại một số dự án ở cửa ngõ phía Tây Nam TP. Hồ Chí Minh. Chẳng hạn, Khu công nghiệp sinh thái Tandoland quy mô 250 ha được quy hoạch liền kề đại đô thị Dragon Eden rộng gần 147 ha. Mô hình này hướng đến việc hình thành một không gian phát triển liên hoàn, trong đó khu công nghiệp đóng vai trò tạo việc làm, còn khu đô thị đáp ứng nhu cầu an cư và các dịch vụ thiết yếu.

Mới đây, Dragon Eden tiếp tục giới thiệu phân khu River phát triển dọc kênh Thầy Mười. Theo quy hoạch, phân khu này bổ sung thêm các hạng mục giáo dục, y tế và không gian công cộng, hoàn thiện hơn hệ thống tiện ích đã được triển khai ở các phân khu trước. Đây cũng là hướng phát triển đang được nhiều doanh nghiệp lựa chọn khi bài toán cạnh tranh không còn dừng ở việc thu hút nhà đầu tư vào khu công nghiệp, mà mở rộng sang khả năng tạo lập môi trường sống đủ sức giữ chân người lao động trong dài hạn.

Theo đại diện nhà phát triển dự án, quá trình công nghiệp hóa tại miền Tây đang chuyển từ tư duy phát triển các khu sản xuất đơn lẻ sang xây dựng hệ sinh thái công nghiệp gắn với đô thị và hạ tầng xã hội. Góc nhìn này cũng phù hợp với xu hướng quy hoạch đang được nhiều địa phương theo đuổi, khi chất lượng hạ tầng, dịch vụ và môi trường sống ngày càng trở thành yếu tố quan trọng trong thu hút đầu tư.

Có thể thấy, khi mạng lưới giao thông liên vùng dần hoàn thiện và dòng vốn tiếp tục dịch chuyển về các địa phương còn nhiều dư địa phát triển, mô hình khu công nghiệp gắn với đô thị và dịch vụ được dự báo sẽ ngày càng phổ biến. Không chỉ tạo thêm năng lực sản xuất, mô hình này còn góp phần hình thành những cực phát triển mới, nơi tăng trưởng công nghiệp đi cùng quá trình đô thị hóa và nâng cao chất lượng sống của cư dân địa phương.

TS. Nguyễn Hữu Dũng (Học viện Chính trị khu vực IV) từng nhấn mạnh, công nghiệp hóa không thể bền vững nếu thiếu đô thị hóa đi kèm. Các địa phương cần phát triển đồng bộ nhà ở, dịch vụ y tế, giáo dục, văn hóa, giải trí… để người lao động và lực lượng chuyên gia có thể hình dung về một cuộc sống trọn vẹn gần quê nhà. Nhận định này cũng phản ánh xu hướng phát triển mới mạnh mẽ tại miền Tây: mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ tích hợp.