Giới đầu tư bất động sản tìm về vùng ven TP.HCM “săn” đất nền

Nhờ hạ tầng bứt phá, dòng tiền đổ về và những cú hích từ các "ông lớn", Long An không chỉ thu hút nhà đầu tư phía Nam mà còn thu hút cả dòng vốn từ miền Bắc. Đây cũng là khu vực được các nhà đầu tư có vốn nhỏ từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng quan tâm.

Tâm điểm của bất động sản vùng ven TP.HCM

Một trong những yếu tố quan trọng khiến bất động sản vùng ven TP.HCM trở nên hấp dẫn là sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Các tuyến metro trọng điểm như tuyến số 1 nối dài ra Depot An Hạ, tuyến số 3 hướng Tân Kiên (giáp Bình Chánh), và tuyến số 9 từ Hiệp Bình Phước qua khu công nghiệp Vĩnh Lộc đều tập trung về khu vực An Hạ. Ngoài ra, tuyến số 2 theo quốc lộ 22 ra Củ Chi cũng đã hoàn thành đền bù và chuẩn bị khởi công.

Bên cạnh metro, các tuyến đường bộ như Vành Đai 3, Vành Đai 4, cao tốc TP.HCM - Trung Lương và Võ Văn Kiệt nối dài (dự kiến đi thẳng từ quận 1 tới khu công nghiệp Hải Sơn Tân Đô ở Đức Hòa) cũng góp phần tăng tính kết nối.

Với chỉ số cạnh tranh PCI đứng thứ 2 cả nước trong năm 2023-2024, Long An đang cho thấy sự năng động của chính quyền địa phương trong việc hỗ trợ các dự án bất động sản và hạ tầng, tạo niềm tin lớn cho nhà đầu tư.

Chia sẻ tại talkshow Bất động sản vùng ven TP.HCM: Đón sóng và tránh bẫy do công ty Văn Minh Real tổ chức, ông Thi Lê, nhà đầu tư bất động sản thực chiến 15 năm kinh nghiệm (đầu tư nhà phố TP.HCM, Đức Hoà - Long An) cho rằng: “Khu vực giáp ranh Đức Hòa - Bình Chánh là một 'điểm sáng' thu hút sự chú ý của giới đầu tư nhờ vị trí tiếp giáp TP.HCM cùng hạ tầng ngày càng hoàn thiện”.

So với các khu vực vùng ven khác như Thủ Dầu Một, Thuận An (Bình Dương) hay Biên Hòa (Đồng Nai), nơi giá đất đã tăng cao và quỹ đất không còn nhiều, Đức Hòa và Bến Lức vẫn giữ mức giá hợp lý, phù hợp với nhà đầu tư có vốn từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng.

Ông Thi chia sẻ: "Với 500 triệu, bạn hoàn toàn có thể sở hữu đất nền diện tích khoảng 100m2 tại Đức Hòa hoặc Bến Lức, dù vị trí có thể không quá đẹp. Nhưng ở Biên Hòa hay Thủ Dầu Một, số tiền này gần như không đủ để sở hữu một bất động sản."

Hơn nữa, hiệu ứng từ các dự án đại đô thị của Vingroup tại Hậu Nghĩa (280 hecta) và Tân Mỹ (930 hecta), E City Tân Đức (356ha) tại Đức Hòa đang kéo giá đất dân xung quanh tăng nhanh.

"Thanh khoản tại các khu vực gần Vingroup rất tốt. Dù đường xá chưa hoàn thiện, giá đất thổ cư ở đây vẫn hợp lý và thu hút nhà đầu tư nhỏ," ông Thi nhấn mạnh.

Ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư kỳ cựu, cố vấn đầu tư bất động sản chia sẻ tại talkshow rằng, hiện tại các khu công nghiệp cũng như các đại đô thị đã và đang dần thành hình, nếu chọn đúng vị trí gần khu công nghiệp hoặc các dự án lớn, giá trị bất động sản tại đây có thể tăng gấp 3-5 lần trong vòng 5-10 năm, đặc biệt khi hạ tầng hoàn thiện.

Nhà đầu tư cần cẩn trọng

Dù tiềm năng lớn, thị trường bất động sản vùng ven vẫn tiềm ẩn rủi ro nếu nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm, đặc biệt với những người có vốn nhỏ.

Với kinh nghiệm nhiều năm đầu tư của mình, ông Thi Lê cho rằng cách nhà đầu tư vốn nhỏ, mới đầu tư cần lưu ý một số điểm sau.

Một, chọn đất phù hợp với vốn. Có thể chọn đất trong dân hoặc trong dự án tuỳ vào ngân sách của mình. Nếu chọn đất dự án thì cần tìm hiểu pháp lý dự án cũng như năng lực hoàn thành dự án của chủ đầu tư. Còn chọn đất trong dân thì thường có mức giá rẻ hơn. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ pháp lý và quy hoạch để tránh rủi ro tranh chấp ranh mốc. Đất dân đòi hỏi bạn tự tìm hiểu kỹ, nhưng lợi nhuận thường vượt trội.

Hai, tập trung vào vị trí chiến lược. Chọn đất gần trung tâm xã hoặc gần khu công nghiệp để đảm bảo thanh khoản. Đất gần khu công nghiệp không chỉ dễ bán lại mà còn có thể khai thác cho thuê, tạo thu nhập thụ động nhỏ.

Ba, kiểm tra quy hoạch và pháp lý. Tránh mua đất dính vào khu vực thu hồi hoặc bị tranh chấp. Nhà đầu tư có thể tìm hiểu sơ bộ trên các công cụ trên mạng và khi quyết định chọn bất động sản thì có thể liên hệ chính quyền để biết thông tin quy hoạch.

Bốn, sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý. Với đất vùng ven thường kén ngân hàng cho vay, cần hỏi trước các ngân hàng có tài trợ vay và định giá sơ bộ để xem khả năng tài chính mình có đủ để mua thửa đất đó hay không. Ông Thi khuyên: "Nếu thu nhập hàng tháng dư 10 triệu sau chi phí sinh hoạt, bạn có thể vay khoảng 700 triệu với lãi suất hợp lý. Nhưng phải đảm bảo thu nhập ổn định để tránh áp lực trả nợ. Trong 2-3 năm đầu, lãi suất thường chỉ 7-9%, nên tận dụng thời gian này để xoay vốn".

Năm, cần định giá cẩn thận. Khảo sát tiềm năng khu vực, khảo sát ít nhất 10-15 lô đất và tham khảo từ 3-5 môi giới để có trực giác về giá trị thực. Đừng vội xuống tiền sau 1-2 lần đi xem. Hãy kiểm tra chéo thông tin qua nhiều nguồn.

Nhà đầu tư này cho rằng, một lợi thế khác của bất động sản khu vực Đức Hoà là ở đây có rất nhiều khu công nghiệp nên khả năng khai thác dòng tiền khá tốt. Mặc dù không cao như trung tâm TP.HCM nhưng vốn đầu tư ít hơn rất nhiều, đây vẫn là khoản thu nhập đáng cân nhắc. Với nhà đầu tư vốn nhỏ, việc kết hợp mua đất và xây nhà cho thuê có thể là chiến lược dài hạn để tạo dòng tiền thụ động.

Thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM, đặc biệt tại Đức Hòa và Bến Lức đang là “điểm sáng” đầu tư nhờ hạ tầng bứt phá và hiệu ứng từ các dự án lớn. Tuy nhiên, ông Kiên đưa ra lời khuyên rằng: "Trước khi nghĩ đến kiếm tiền, hãy nghĩ cách tránh mất tiền, cần cẩn trọng về quy hoạch, pháp lý và định giá".