Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án (bao gồm cả quyền sử dụng đất) tại các tổ chức tín dụng trong nước để vay vốn triển khai.
Đáng chú ý, về quy định giải chấp trước khi mở bán hay huy động vốn, dự thảo đưa ra một phương án linh hoạt hơn. Cụ thể, nguyên tắc chung vẫn bắt buộc chủ đầu tư phải giải chấp nhà ở và đất dự án trước khi bán hoặc huy động vốn từ khách hàng.
Tuy nhiên, nếu người mua và bên nhận thế chấp cùng chấp thuận không cần giải chấp, chủ đầu tư vẫn được phép tiến hành giao dịch. Điều khoản đồng ý này phải được thể hiện công khai, rõ ràng ngay trong Hợp đồng mua bán.
Trong khi đó, quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn sau khi đã giải chấp một phần dự án, nhà ở và quyền sử dụng đất tương ứng, trừ một số trường hợp đặc biệt.
Trước đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai chưa được giải chấp thì phải được người mua, người thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp bằng văn bản và được ghi rõ trong văn bản thông báo về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Bên nhận thế chấp có quyền kiểm soát việc sử dụng dòng tiền của chủ đầu tư có được từ việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đúng mục đích để thanh toán khoản nợ vay và thực hiện giải chấp theo quy định pháp luật về tín dụng.
Lý giải về việc này, ông cho biết Luật Nhà ở 2023 đã quy định trường hợp nhà ở đang thế chấp vẫn được bán, cho thuê mua nếu được người mua, người thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp.
Bộ luật Dân sự 2015 cũng cho phép bên thế chấp được bán, trao đổi, tặng cho tài sản đang thế chấp (không phải hàng hóa luân chuyển) khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ: Trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, doanh nghiệp phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác các thông tin liên quan, trong đó có các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và tình trạng thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản.
Trên thực tế, việc các chủ đầu tư thế chấp dự án – đặc biệt là các công trình hình thành trong tương lai có chức năng lưu trú như condotel, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch hay officetel – trước khi bán, cho thuê mua vẫn tiềm ẩn rủi ro phát sinh tranh chấp quyền lợi giữa chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng.
HoREA nhận thấy cần thiết bổ sung quy định rõ trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhằm bảo đảm tính minh bạch và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua, chủ đầu tư và tổ chức tín dụng.
Một lý do quan trọng khác được Chủ tịch HoREA nhấn mạnh là thực tiễn triển khai dự án. Hiện nay, đa số chủ đầu tư phải thế chấp dự án tại ngân hàng để vay vốn đầu tư xây dựng. Tại thời điểm dự án đủ điều kiện được bán hoặc cho thuê mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chủ đầu tư thường chưa có nguồn thu để thực hiện giải chấp.
