Báo cáo mới đây của Avison Young chỉ ra, giá bán cao cùng áp lực lãi vay khiến tỷ lệ hấp thụ căn hộ tiếp tục suy giảm. Dấu hiệu giảm giá thứ cấp xuất hiện cục bộ ở vài sản phẩm và phân khúc. Dòng tiền ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng cho thuê ổn định.
Trong quý II/2026, thị trường TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới. Trong khi giá sơ cấp trong trung tâm duy trì ngưỡng cao từ 3.500-5.900 USD/m2, giá bán thứ cấp giảm 5%-8% xuống còn 4.450 USD/m2. Tỷ lệ hấp thụ không đều giữa các phân khúc phản ánh sự dịch chuyển mức độ quan tâm của thị trường, chênh lệch từ dưới 30% (dự án cao cấp) đến 28%-35% (dự án trung cấp). Trong giai đoạn 2027-2030, thị trường TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ đón hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm.
Tại Hà Nội, hơn 4.000 căn mở bán trong quý phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp ở khu vực phía Tây và Đông dao động khoảng 3.250-4.400 USD/m2, trong khi giá trong nội đô đạt trung bình từ 5.400-9.500 USD/m2, tăng nhẹ 2% so với quý trước. Mặt bằng giá neo ở mức cao vượt quá khả năng chi trả của nhiều nhóm khách hàng khiến lực cầu suy giảm đáng kể.
Đáng nói, làn sóng giảm giá thứ cấp cục bộ lên tới 12%. Thanh khoản chậm, tâm lý thận trọng kéo dài và hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất cho thấy thị trường đang trải qua những điều chỉnh cần thiết nhằm tái cân bằng cung-cầu. Đồng thời, nỗ lực gia tăng nguồn cung nhà ở có giá phù hợp sẽ giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân Thủ đô.
Dữ liệu từ DKRA Consulting cũng cho thấy, giá căn hộ thứ cấp tại TP. Hồ Chí Minh trong quý II/2026 giảm bình quân 3-6% so với quý trước. Trong đó, khu Đông và khu Bắc giảm khoảng 2-6%, khu Tây và Nam giảm 4-6%, còn khu vực trung tâm giảm 3-5%. Xu hướng trên diễn ra trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn tái định giá sau chu kỳ tăng nóng. Mặt bằng giá cao nhiều năm qua khiến khả năng chi trả của người mua ngày càng hạn chế, trong khi nguồn cung mới liên tục bổ sung tạo áp lực cạnh tranh lên thị trường thứ cấp.
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), hiện tượng giảm giá trên thị trường căn hộ thứ cấp xuất hiện từ đầu năm nay nhưng chủ yếu tập trung ở nhóm nhà đầu tư mua lúc thị trường tăng nóng và sử dụng tỷ lệ vay ngân hàng cao. Nhiều khoản vay đang bước vào giai đoạn phải trả cả gốc lẫn lãi, trong khi tốc độ tăng giá chững lại và chi phí vốn gia tăng, khiến không ít nhà đầu tư buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán dưới giá mua để cơ cấu dòng tiền.
Ngoài áp lực tài chính, thị trường thứ cấp còn chịu sức ép cạnh tranh từ nguồn cung mới và các chính sách ưu đãi của chủ đầu tư. Người mua có nhiều lựa chọn hơn nên kéo dài thời gian ra quyết định, khiến các căn hộ có giá bán cao hoặc kém lợi thế cạnh tranh phải tiếp tục điều chỉnh để thu hút khách.
Theo các chuyên gia, đây là quá trình tái cân bằng sau giai đoạn giá căn hộ tăng nhanh trong vài năm qua. Áp lực điều chỉnh sẽ rõ nét hơn ở phân khúc cao cấp do giá trị tài sản lớn, tệp khách hàng hạn chế và người mua ngày càng thận trọng khi xuống tiền. Tuy nhiên, nhìn tổng thể thanh khoản chưa suy giảm toàn thị trường, mà chỉ diễn ra ở một số nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc cần thu hồi vốn.
Theo các môi giới, phần lớn mức giảm giá thứ cấp thuộc về những chủ nhà chịu áp lực trả nợ vay hoặc cần thu hồi vốn, trong khi các căn hộ có vị trí đẹp, pháp lý hoàn chỉnh vẫn giữ giá ổn định hơn. Tuy giá bán hạ nhiệt, bên mua vẫn giữ tâm lý chờ đợi, kỳ vọng mặt bằng giá còn có thể giảm thêm, khiến quá trình thương lượng kéo dài và lượng giao dịch trên thị trường chưa cải thiện.
Các chuyên gia dự báo áp lực điều chỉnh giá trên thị trường căn hộ thứ cấp có thể tiếp diễn trong những tháng cuối năm 2026 nếu lãi suất duy trì ở mức cao. Người mua sẽ nắm lợi thế đàm phán nhờ nguồn cung dồi dào và nhiều chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư. Thị trường được dự báo sẽ phân hóa mạnh hơn, với các dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và mức giá hợp lý tiếp tục giữ thanh khoản, còn những sản phẩm định giá cao hơn giá trị thực sẽ phải điều chỉnh để tìm người mua.
