TS. Nguyễn Chí Hiếu: Các sản phẩm đầu cơ là bèo, dòng tiền đầu cơ là nước, khi nước rút thì bèo chết

Dòng tiền “ngừng chảy”, bất động sản cao cấp “đứng hình”

Trong bối cảnh dòng vốn tín dụng từ ngân hàng và tiền huy động từ trái phiếu đang bị chặn thì nguồn tiền huy động từ khách hàng mua căn hộ trở thành “cứu cánh” với doanh nghiệp. Tuy nhiên, những ngày đầu năm 2023, dòng tiền mặt từ khách hàng cũng đang có nguy cơ bị đứt gãy khi làn sóng thanh lý hợp đồng đặt cọc căn hộ đang có tín hiệu gia tăng.

Các chuyên gia nhận định, trong thời gian tới, nếu tín dụng không được khơi thông, thị trường tiếp tục ảm đạm, cuộc đua thanh lý căn hộ có thể lan rộng hơn, thậm chí bùng nổ trong hai quý đầu năm 2023.

Các chủ đầu tư vốn dĩ đã thiếu hụt dòng tiền từ nhiều tháng qua sẽ cần ít nhất 6-12 tháng để cân đối tài chính, thu xếp được dòng tiền tất toán được cho hàng loạt khách hàng thanh lý hợp đồng.

TS Nguyễn Chí Hiếu ví von: “Hãy liên tưởng các sản phẩm đầu cơ là “bèo”, dòng tiền đầu cơ là “nước”, nước nổi thì bèo nổi, nước rút thì bèo chết. Đó là lý do mà hiện nay, phân khúc căn hộ có tính đầu cơ mạnh đang chứng kiến làn sóng bán “cắt lỗ” ở TP. HCM khi dòng vốn trên thị trường khó khăn. Còn phân khúc căn hộ chung cư hướng đến đáp ứng mục đích ở thật với giá bình dân thì khó có tình trạng này”.

Cũng theo TS. Hiếu, những căn hộ đang bị “mắc cạn” đều nằm ở những dự án có mức giá quá cao, đại bộ phận người dân không với tới. “Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân vẫn có giá trị khai thác cho thuê tốt nên không khó thanh khoản. Làn sóng thanh lý chấp nhận lỗ lớn là bài học cho những nhà đầu cơ “tay ngang”. Hầu hết sản phẩm tồn kho hiện nay nằm ở phân khúc cao cấp, không phù hợp với túi tiền của người mua nhà. Với bất động sản đáp ứng nhu cầu thực vẫn không có nhiều biến động và lo ngại”.

Kỳ vọng động lực từ chính sách

Năm 2022 có thể nói là khoảng thời gian ghi nhận thời kỳ đầy “ám ảnh” của thị trường bất động sản, những tác động từ chính sách pháp luật đang trong quá trình thay đổi, cùng với việc siết chặt tín dụng... khiến thị trường rơi vào trầm lắng.

Hàng loạt doanh nghiệp lớn, nhỏ “chịu đau” để tái cấu trúc; đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng; dừng triển khai dự án mới, phát hành cổ phiếu tăng vốn; thậm chí phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao đầy rủi ro... Đáng chú ý, tình trạng giá nhà tăng liên tục, xuất hiện sản phẩm “siêu sang” giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án lên đến 1 tỷ đồng/m2.

Theo đó, các chuyên gia cho rằng, để phục hồi và tiếp tục phát triển trong năm 2023 thì việc cần sớm gỡ những nút thắt về cơ chế chính sách nhằm thúc đẩy việc tái cơ cấu cung cầu, phát triển đa dạng các loại sản phẩm, nhất là nhà ở bình dân nhằm khắc phục lệch pha cung - cầu được xem là yêu cầu cấp thiết.

Theo đó, ông Võ Hồng Thắng Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Group cho rằng cần có những giải pháp cụ thể, đồng bộ. Trong đó, cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hơi, đồng bộ; đẩy nhanh việc sửa đổi quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng NOXH, nhà ở thu nhập thấp độc lập tương tự các nước phát triển.

Chuyên gia kinh tế, TS. Võ Trí Thành cho rằng thị trường bất động sản tiếp tục có hy vọng trong năm 2023, sau nhiều chính sách siết chặt của Nhà nước, có thể hy vọng vào một thị trường lành mạnh, minh bạch, chất lượng hơn. Thêm một điểm tích cực cho trung và dài hạn là việc điều chỉnh, hoàn thiện pháp luật: Luật Đất đai, luật liên quan đến xây dựng nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ là nền tảng thuận lợi hơn cho sự phát triển của thị trường, với những nhà đầu tư tiềm lực mạnh đó lại là thời cơ.

Còn TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng năm 2023, khi có room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn so với hiện tại, tuy không nhiều nhưng có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và nhà đầu tư nhỏ lẻ.

“Hiện đang trong quá trình để sửa đổi luật liên quan tới bất động sản, một số nhà đầu tư trong thời gian này ngại xuống tiền. Đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng thì thị trường tiếp tục hồi phục, phát triển”, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.