Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh cơ cấu phân khúc căn hộ thay đổi đa dạng hơn

Sau quá trình sáp nhập hành chính, cơ cấu phân khúc căn hộ đa dạng hơn

Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh ghi nhận diễn biến tích cực trong quý I/2026 với tổng cộng 3.840 căn hộ và 231 căn nhà liền thổ được chào bán mới, tăng 93% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung mới trong kỳ chủ yếu đến từ khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ, chiếm gần 40% tổng nguồn cung, tiếp tục khẳng định vai trò trung tâm thu hút đầu tư. Phần còn lại đến từ các khu vực lân cận, đặc biệt là Bình Dương – địa bàn vệ tinh ngày càng giữ vị trí quan trọng trong việc bổ sung nguồn cung cho toàn thị trường.

Tính đến hết quý I/2026, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại khu vực TP. Hồ Chí Minh cũ đã vượt 354.000 căn. Đáng chú ý, tỷ lệ tồn kho duy trì ở mức thấp, chỉ 2,6%, cho thấy tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài tại khu vực trung tâm và cận trung tâm, qua đó tiếp tục duy trì sức nóng và mức độ cạnh tranh cao cho các dự án mới.

Sau quá trình sáp nhập hành chính, cơ cấu phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đã có sự thay đổi rõ rệt theo hướng đa dạng hơn. Trong quý I/2026, hơn 42% nguồn cung mở bán mới có mức giá dưới 60 triệu đồng/m², góp phần mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhiều nhóm khách hàng.

Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường (sau sáp nhập) đạt khoảng 71 triệu đồng/m² (diện tích thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 11% so với cùng kỳ và 4,4% so với quý trước. Mức tăng này cho thấy thị trường vẫn duy trì xu hướng đi lên, nhưng tốc độ đã chậm lại đáng kể sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong năm 2025, khi nhiều quý ghi nhận mức tăng trên 17%/năm.

Tỷ lệ hấp thụ trong quý I/2026 đạt trung bình 77%, cao hơn mức bình quân 73% của cả năm 2025, phản ánh lực cầu vẫn ổn định dù thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh.

Hạ tầng tiếp tục là động lực then chốt

Song song với diễn biến thị trường, TP. Hồ Chí Minh đang đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng trọng điểm nhằm hỗ trợ giãn dân và phát triển đô thị bền vững. Trong quý I/2026, nhiều công trình quan trọng đã được khởi công như tuyến Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương), cầu Cần Giờ và cầu Phú Mỹ 2.

Thời gian tới, hai dự án hạ tầng chiến lược cấp quốc gia gồm đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam và tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành cũng dự kiến được triển khai. Việc đồng bộ hệ thống giao thông được kỳ vọng sẽ tiếp tục mở rộng không gian phát triển đô thị, đặc biệt tại các khu vực vệ tinh.

Dự báo trong năm 2026, nguồn cung căn hộ tại khu vực TP. Hồ Chí Minh có thể tăng gấp đôi so với năm trước, trong đó khoảng 60% đến từ khu Đông – nơi đang ghi nhận tốc độ phát triển hạ tầng và đô thị mạnh mẽ.

Nếu tính trên toàn địa bàn TP. Hồ Chí Minh sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn. Đáng chú ý, Bình Dương (khu vực cũ) được kỳ vọng đóng góp hơn 50% thị phần, tiếp tục giữ vai trò then chốt trong việc giải bài toán nguồn cung cho toàn thị trường.

Phân khúc bất động sản gắn liền với đất ghi nhận sự phục hồi rõ nét sau giai đoạn trầm lắng. Quý IV/2025 đánh dấu cột mốc đặc biệt khi nguồn cung nhà thấp tầng tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) đạt khoảng 4.500 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn – tăng gấp 20 lần so với năm 2024, mức tăng mạnh nhất từ trước đến nay.

Bước sang quý I/2026, thị trường tiếp tục cho thấy khả năng hấp thụ tốt khi dù chỉ có 87 căn mở bán mới, số lượng giao dịch thành công đã vượt 750 căn, cho thấy lực cầu vẫn duy trì tích cực.

Trong năm 2026, nguồn cung nhà liền thổ dự kiến đạt khoảng 5.500 căn và có thể tăng lên hơn 15.000 sản phẩm vào năm 2028, chủ yếu đến từ các đại đô thị tại khu Đông và khu Nam – những khu vực còn quỹ đất lớn và được đầu tư hạ tầng bài bản.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho biết, mặc dù các chỉ số thị trường vẫn tích cực, nhưng những rủi ro từ biến động kinh tế vĩ mô, lạm phát và lãi suất gia tăng vẫn là yếu tố cần theo dõi.

“Khác với giai đoạn “hưng phấn” trước đây, người mua hiện nay nói không với đòn bẩy tài chính quá đà, giữ mức vay an toàn dưới 40% để phòng ngừa biến động vĩ mô. Đây là lúc thị trường sàng lọc: người mua kỹ tính hơn, chủ đầu tư dè dặt hơn, và chỉ những sản phẩm thực sự chất lượng mới đủ sức thuyết phục khách hàng ‘xuống tiền’”, bà Thùy Dung phân tích.