Lo ngại hệ quả tác động “dây chuyền” khi sức mua bất động sản suy giảm

Thanh khoản chậm ở tất cả các phân khúc

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, tình trạng sức mua của thị trường bất động sản bị suy giảm dẫn đến hệ quả doanh nghiệp bị chôn vốn, thiếu dòng tiền, bị giảm hoặc thậm chí bị mất thanh khoản có thể sẽ tác động “dây chuyền” đến các tổ chức tín dụng trong thời gian tới.

Dẫn thông tin từ báo cáo của Bộ xây dựng, HoREA chỉ ra lượng tồn kho bất động sản quý III/2026 có xu hướng tăng so với quý II/2026 theo báo cáo của 27/34 địa phương thì lượng tồn kho bất động sản của chủ đầu tư tại các dự án trong quý III có xu hướng tăng so với quý II với khoảng 51.950 căn/nền, gồm 15.319 căn hộ chung cư tăng khoảng 19,5% và 17.089 căn nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 11,6% và 19.542 nền nhà tăng 75,3%. Cùng với đó, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng (bao gồm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch),văn phòng kết hợp lưu trú vào khoảng 1.046 căn.

Hiệp hội nhận thấy, việc đánh giá đúng và đầy đủ lượng tồn kho bất động sản là rất quan trọng đối với công tác chỉ đạo, điều hành của Nhà nước và không nên chỉ đánh giá “lượng tồn kho bất động sản của chủ đầu tư tại các dự án”, mà cần phải đánh giá cả “lượng tồn kho dự án bất động sản” bị “đắp chiếu” do khó khăn, vướng mắc tồn đọng kéo dài để có cơ chế, chính sách xử lý nhằm “khơi thông nguồn lực đất đai” và “khơi thông nguồn vốn đầu tư” đang bị chôn vào đất.

Bởi lẽ trong mỗi dự án đều sử dụng nhiều diện tích đất và có rất nhiều căn hộ/căn nhà/nền nhà và chủ đầu tư, nhà đầu tư, người mua nhà cũng đã bỏ vốn vào dự án; đồng thời, cũng cần phải đánh giá cả “lượng tồn kho bất động sản” trên thị trường thứ cấp để có biện pháp xử lý nhằm giảm thiểu tối đa tình trạng “lãng phí nguồn lực đất đai”, sớm đưa dự án vào hoạt động và tăng nguồn cung sản phẩm cho thị trường bất động sản để kéo giảm giá nhà và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.

Dữ liệu từ Bộ xây dựng cho thấy, trong quý III/2026, giá căn hộ chung cư có xu hướng giảm nhẹ nhưng mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn trong bối cảnh chi phí đầu tư xây dựng và chi phí vốn gia tăng.

Giá biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án tại một số khu vực giảm nhẹ, thanh khoản còn chậm, người mua có xu hướng tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác thực tế.

Giá đất nền trên thị trường thứ cấp nhìn chung tiếp tục xu hướng điều chỉnh giảm, thanh khoản suy giảm, mà nguyên nhân chủ yếu do chi phí vốn còn cao và nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác ổn định.

Giá bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại một số dự án ghi nhận điều chỉnh giảm nhẹ, thanh khoản vẫn ở mức thấp, giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi, được vận hành bởi các thương hiệu uy tín, nhưng nhìn chung thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tuy tiếp tục phục hồi nhưng còn chậm và có sự phân hóa giữa các địa phương.

Trong khi đó, giá thuê bất động sản công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn nhìn chung có xu hướng tăng nhẹ, phù hợp với xu hướng gia tăng nhu cầu thuê và tỷ lệ lấp đầy cao tại các khu công nghiệp trọng điểm.

Lãi vay cao cản trở sức mua thị trường

Theo Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025, chiếm 25,39%tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 2,4%, trong đó: Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,59 triệu tỷ đồng, tăng 19,59%, chiếm tỷ trọng 49,85% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng bất động sản đạt 2,61 triệu tỷ đồng, tăng 1,02%, chiếm 50,15% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước nhận xét, dư nợ tín dụng bất động sản đến tháng 8/2026 có sự tăng trưởng so với cuối năm 2025 tăng 9,49%, xấp xỉ tốc độ tăng trưởng tín dụng chung theo đúng mục tiêu đã đặt ra, tỷ trọng dư nợ bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng chung tiếp tục duy trì ở mức khoảng hơn 25%, tỷ lệ nợ xấu 2,4%.

Kết quả thực hiện đến ngày 31/8/2026, các ngân hàng thương mại đã cam kết cho vay khoảng 50.300 tỷ đồng nhưng doanh số giải ngân mới đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, chỉ chiếm 11,44% gói tín dụng, bao gồm khoảng 15.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và khoảng 2.500 tỷ đồng cho người mua nhà ở xã hội, trong đó có doanh số giải ngân cho người trẻ (dưới 35 tuổi) mua nhà ở xã hội đạt khoảng 577 tỷ đồng.

Đánh giá về khả năng tiếp cận tín dụng, Bộ Xây dựng nhận định lĩnh vực bất động sản thuộc nhóm được Ngân hàng Nhà nước xếp vào nhóm rủi ro cao và bị giám sát đặc biệt. Cùng với đó, điều kiện cho vay được kiểm soát chặt chẽ, yêu cầu cao về tài sản bảo đảm, năng lực tài chính, vốn chủ sở hữu, tính pháp lý và hiệu quả của dự án, khả năng trả nợ và các tiêu chí quản trị rủi ro dẫn đến khả năng tiếp cận tín dụng của các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án tiếp tục có sự phân hóa.

Theo HoREA, đối với doanh nghiệp, dự án có pháp lý rõ ràng, phương án đầu tư khả thi và khả năng tạo dòng tiền tốt có điều kiện tiếp cận vốn thuận lợi hơn, còn đối với các dự án còn vướng mắc pháp lý, khả năng tiêu thụ hoặc trả nợ chưa rõ thì doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong tiếp cận tín dụng.

"Đối với khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà cũng gặp khó khăn do lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập tiếp tục hạn chế sức mua, đặc biệt với nhóm khách hàng có năng lực tài chính hạn chế. Việc khó tiếp cận tín dụng của người mua nhà cũng làm gia tăng giao dịch không thành công, ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ, thanh khoản và đà phục hồi của thị trường bất động sản", Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.