Nhà ở thương mại giá phù hợp: Chính sách mới liệu có giải được bài toán giá nhà tăng cao?

Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Dựa trên cơ sở thực tiễn các năm gần đây, giá nhà ở, nhà ở thương mại, đất nền và nhiều loại hình bất động sản đều có xu hướng tăng qua từng năm. Mức tăng giá nhà ở, đất ở vượt cao hơn nhiều so với mức tăng thu nhập bình quân

Dự thảo Nghị quyết quy định giá bán, giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Đồng thời, quy định một số điều kiện trong giao dịch nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở giá phù hợp cho cá nhân trong nước

Chia sẻ cụ thể hơn về Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, ông đánh giá cao và thống nhất với định hướng ban hành Nghị quyết thí điểm này. Việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp như một trụ cột trung gian trong hệ sinh thái nhà ở, giúp lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Đây là giải pháp mang tính cấu trúc nhằm xử lý tận gốc bài toán lệch pha cung - cầu, đồng thời mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình, khá tại đô thị.

Tuy nhiên, xét trên tình hình thực tế, đặc biệt qua thời gian theo dõi tiến trình thực hiện và kết quả của Đề án phát triển ít nhất một triệu căn NOXH đến năm 2030, để đảm bảo Nghị quyết phát huy hiệu quả thực chất, cần nghiên cứu kỹ lưỡng, thiết kế đồng bộ và cụ thể hóa chi tiết các cơ chế, chính sách ưu đãi, đặc biệt là về đất đai, tài chính, tổ chức thực thi và giám sát thực hiện, nhằm đảm bảo tính khả thi và hấp dẫn đầu tư.

Bà Hồ Thu Mai, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, dù có nhiều điểm tương đồng với nhà ở xã hội về mục tiêu chính sách, nhưng cơ chế ưu đãi cho nhà ở thương mại giá phù hợp hiện vẫn chưa đủ rõ ràng.

Tiền sử dụng đất vẫn tính theo cơ chế thông thường, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế 15%, nhưng cơ chế vay ưu đãi lại không có thông số cụ thể (lãi suất, thời hạn vay, nguồn vốn). Điều này khiến bài toán tài chính dự án thiếu tính khả thi, khó thu hút nhà đầu tư tham gia. Nếu không cụ thể hóa các ưu đãi tài chính, mô hình này rất dễ dừng ở chủ trương, khó triển khai hiệu quả trên thực tế.

Từ góc độ tổ chức thực hiện, ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đề xuất giao đơn vị sự nghiệp Nhà nước có chức năng phát triển nhà ở và BĐS làm chủ đầu tư thí điểm, nhằm bảo đảm tính chuẩn mực trong tổ chức triển khai, minh bạch về chi phí và giá thành, đồng thời hình thành mô hình mẫu để nhân rộng cho khu vực tư nhân tham gia sau giai đoạn thí điểm.Ông Trần Tuấn, Phó Trưởng ban Hội viên VARS, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam đánh giá, dự thảo Nghị quyết là bước đi tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả thực chất, cần làm rõ khung giá, tiêu chí người mua và tăng cường giám sát thực hiện.

Từ góc nhìn dài hạn, bà Vũ Thị Khánh Vân, Giám đốc phát triển dự án Công ty CP Tập đoàn My Second Home cho rằng, dự thảo Nghị quyết cần được sớm đưa vào thực tiễn vì đáp ứng đồng thời mục tiêu an sinh xã hội và ổn định thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm tính khả thi và hiệu quả dài hạn, cần bổ sung cơ chế giám sát độc lập, cơ chế điều chỉnh lợi nhuận linh hoạt theo địa phương, và bảo đảm minh bạch, chủ động quỹ đất phát triển dự án.

“Nếu được triển khai bài bản, đây có thể trở thành bước đệm chiến lược để hình thành một phân khúc mới, nhà ở thương mại giá phù hợp đóng vai trò “cầu nối cấu trúc thị trường” giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp, góp phần tái cân bằng cung cầu và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững”, bà Vũ Thị Khánh Vân nói.

Ở góc độ quy hoạch và không gian phát triển, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, cần định vị phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp theo bán kính hợp lý so với trung tâm đô thị, gắn với chính sách thuế đất phù hợp. Khu vực trung tâm ưu tiên sản phẩm cao cấp và công trình điểm nhấn; nhà ở giá phù hợp bố trí tại vành đai mở rộng, khu vực giãn dân, gần các trục giao thông mới (như ngoài Vành đai 3.5, quanh Vành đai 4 tại Hà Nội).

Các khu vực này cần bảo đảm hạ tầng và tiện ích cơ bản để thu hút dân cư ở thực. Quỹ đất phát triển nên được bố trí riêng, tập trung, không đan xen dự án thương mại thông thường. Trong quy hoạch 1/2000, ngoài 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội, có thể bổ sung thêm khoảng 30% cho nhà ở thương mại giá phù hợp, triển khai thí điểm trước tại các đô thị lớn rồi nhân rộng.

Bên cạnh các quan điểm đồng tình, ông Bùi Quang Thái, Phó Giám đốc đầu tư Công ty CP Địa Ốc Mai Việt, đưa ra góc nhìn phản biện khi cho rằng không nhất thiết phải hình thành thêm một mô hình “lai” giữa nhiều cơ chế chính sách.

Theo ông Việt, về bản chất, nếu chính sách nhà ở xã hội được triển khai thực chất, quy mô đủ lớn, tự thân nó đã có thể tạo hiệu ứng kéo mặt bằng giá, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và điều tiết cấu trúc thị trường.