Triển vọng mới cho nhà ở xã hội

Mới đây, Tập đoàn Hoa Sen đã đăng ký thực hiện hai dự án nhà ở xã hội tại Đồng Nai. Trong đó, một dự án quy mô 478 căn hộ tại thành phố Biên Hòa (cũ), tổng vốn đầu tư hơn 700 tỷ đồng; dự án còn lại khoảng 1.800 căn hộ tại huyện Nhơn Trạch (cũ), với vốn đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng.

Việc doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này diễn ra trong bối cảnh cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội đang dần thông thoáng hơn, mức lợi nhuận cho chủ đầu tư được nới từ 10% lên 13%.

Thông tin Hoa Sen làm nhà ở xã hội từng được đề cập từ giữa năm trước, song động thái đầu năm 2026 đánh dấu việc doanh nghiệp chính thức tái xuất mảng bất động sản sau khi từng triển khai nhiều dự án thương mại, dịch vụ nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Trước đó, thị trường cũng đã ghi nhận hàng loạt doanh nghiệp bất động sản tăng tốc đầu tư vào nhà ở xã hội. Hai công ty trong hệ sinh thái Tập đoàn Thành Thành Công gồm Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land) và Công ty Khu Công nghiệp Thành Thành Công (TTC IZ) cuối năm 2025 đã khởi công khu nhà ở xã hội gần 1.200 căn tại dự án Khu dân cư Thành Thành Công, tỉnh Tây Ninh.

Tại Tây Ninh, Trần Anh Group cũng đang chuyển hướng đầu tư. Doanh nghiệp sở hữu quỹ đất 38ha tại Khu công nghiệp Đức Hòa 3, ban đầu dự kiến phát triển nhà ở thương mại nhưng sau đó quyết định dành 17ha để phát triển nhà ở xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu an cư của công nhân tại địa phương và khu vực lân cận như Củ Chi, Hóc Môn.

Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh đặt mục tiêu nâng tổng số nhà ở xã hội từ 18.500 căn lên 50.000 căn vào năm 2028. Ba dự án nhà ở xã hội tại Đồng Nai của doanh nghiệp này dự kiến sẽ đồng loạt ra hàng trong năm tới.

Bên cạnh các doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp, Tổng công ty Xây dựng số 1 (CC1) cũng công bố tái cơ cấu và mở rộng sang mảng nhà ở xã hội, tập trung tìm kiếm quỹ đất tại các thủ phủ công nghiệp như Đồng Nai và Thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài ra, thị trường còn ghi nhận sự tham gia của các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Nam Long, Phú Đông.

Những động thái chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở xã hội của các doanh nghiệp bất động sản nói trên được cho là xuất phát từ thực trạng mất cân đối cung – cầu, thừa nhà ở phân khúc trung cao cấp, thiếu phân khúc bình dân, “vừa túi tiền”.

Bên cạnh đó, với sự vào cuộc mạnh mẽ của Thủ tướng Chính phủ, các Bộ ngành với vai trò chính của Bộ Xây dựng, hàng loạt khó khăn, vướng mắc liên quan đến công tác phát triển nhà ở xã hội đã và đang từng bước được triển khai, qua đó mở ra dư địa cho bài toán lợi nhuận của doanh nghiệp.

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 696 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 637.048 căn. Trong đó, 380 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 388.090 căn; 151 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô 132.616 căn; 165 dự án đã hoàn thành với quy mô 116.342 căn. Tổng số này mới đạt khoảng 60% chỉ tiêu đầu tư hơn 1,06 triệu căn nhà ở xã hội theo Đề án đến năm 2025.

Dù được đánh giá là có nhiều triển vọng, tuy nhiên, theo chuyên gia, bài toán phát triển nhà ở xã hội vẫn phải đối mặt với những thách thức không nhỏ, cần có quyết tâm chính trị cao với sự vào cuộc mạnh mẽ, quyết tâm của cả hệ thống.

Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá thị trường đang tồn tại nghịch lý: nhu cầu nhà ở xã hội cao nhưng nhiều dự án xây xong lại khó tiêu thụ. Nguyên nhân chủ yếu do quy hoạch quỹ đất chưa phù hợp, nhiều dự án nằm ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng giao thông yếu, thiếu trường học, bệnh viện và tách rời khu vực làm việc của người lao động.

Cũng theo VARS IRE, việc quy định khống chế chi phí bán hàng ở mức 2% khiến doanh nghiệp gặp khó trong việc truyền thông, tiếp cận đúng đối tượng có nhu cầu thực.

Theo TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, tại các nước phát triển, nhà ở xã hội được xác định là trách nhiệm của Chính phủ. Ông Khương đề xuất cần quy hoạch lại quỹ đất nhà ở xã hội gắn với vùng đô thị công nghiệp, nhà nước nên phát triển quỹ nhà cho thuê dài hạn hoặc thuê mua, đồng thời siết chặt quy định chuyển nhượng để nhà ở xã hội phục vụ đúng đối tượng.