Theo tờ trình dự thảo nghị quyết của Bộ Xây dựng, giá nhà ở, đất nền và nhiều loại hình bất động sản liên tục tăng qua từng năm, với tốc độ cao hơn đáng kể so với mức tăng thu nhập bình quân của người dân.
Theo đó, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư; không bắt buộc bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án; được tiếp cận nguồn vốn ưu đãi với lãi suất thấp hơn và thời hạn dài hơn.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, giá bán và giá thuê mua sẽ do chủ đầu tư quyết định nhưng phải bảo đảm nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí và lợi nhuận không vượt quá 15%. Mục tiêu là tạo ra sản phẩm có giá hợp lý nhưng vẫn bảo đảm tính khả thi cho doanh nghiệp.
Những vấn đề đặt ra
Theo TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng, trong đề xuất nêu trên, điểm mấu chốt của bài toán giá nằm ở chi phí đất. “Nếu quỹ đất được giao với giá hợp lý, minh bạch và không bị đẩy lên quá cao ngay từ đầu, thì giá thành căn hộ mới có thể giảm. Khống chế lợi nhuận 15% là cần thiết, nhưng chi phí đất mới là yếu tố quyết định”, ông phân tích.
Ông Hiển cũng nhấn mạnh cần thiết kế cơ chế giám sát độc lập đối với việc xác định tổng mức đầu tư, tránh tình trạng “đội” chi phí làm méo mó mục tiêu giá phù hợp. Theo ông, chính sách chỉ thành công khi Nhà nước kiểm soát được đầu vào, thay vì chỉ điều tiết phần lợi nhuận đầu ra.
Về thời gian thực hiện, nhiều chuyên gia nhận định thời gian thí điểm cần đủ dài để doanh nghiệp chuẩn bị dự án, huy động vốn và triển khai xây dựng. Nếu khung thời gian quá ngắn, chính sách khó tạo ra nguồn cung thực tế.
Bên cạnh nguồn cung, bài toán then chốt nằm ở khả năng chi trả. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng cần bổ sung cơ chế cho người thu nhập trung bình – thấp đô thị được vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 6–7%/năm trong thời hạn 10–12 năm để mua hoặc thuê mua nhà ở giá phù hợp. “Nếu không có ưu đãi lãi suất đủ mạnh, người dân vẫn rất khó tiếp cận, dù giá bán đã được điều chỉnh”, vị chuyên gia chia sẻ.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, để giải quyết bài toán nhà ở, cần sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách đất đai, phát triển nguồn cung và tín dụng dài hạn. Tại Trung Quốc, Quỹ Tiết kiệm nhà ở (HPF) yêu cầu người lao động và doanh nghiệp cùng đóng góp định kỳ; sau thời gian tham gia tối thiểu, người lao động có thể vay mua nhà với lãi suất thấp hơn thị trường. Cơ chế này vừa tạo nguồn vốn ổn định, vừa giảm gánh nặng chi phí vay.
Tại Việt Nam, nếu chỉ trông chờ vào việc khống chế lợi nhuận 15% mà không có hỗ trợ tín dụng đủ mạnh, mục tiêu “giá phù hợp” có thể khó đạt được trên thực tế. Ngược lại, nếu kết hợp đồng bộ các công cụ – từ quỹ đất sạch, ưu đãi thuế, lãi suất ưu đãi đến quy định chống đầu cơ – thị trường sẽ có cơ hội tái cân bằng.
Thời gian qua, phân khúc chung cư, nhà liền kề, biệt thự và đất nền ghi nhận mức tăng phổ biến 10–15%/năm; cá biệt có giai đoạn tăng đến 30%.
Tại Hà Nội, giá chào bán căn hộ chung cư năm 2025 trung bình khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Ở TP HCM, mức giá trung bình đạt 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm trước. Các địa phương khác cũng ghi nhận xu hướng tăng, dù biên độ thấp hơn hai đô thị lớn.
Trong khi đó, thu nhập của đại bộ phận người lao động tăng chậm hơn nhiều. Hệ quả là tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ngày càng cao, khiến việc sở hữu một căn hộ trở thành bài toán tài chính kéo dài hàng chục năm.
Đáng nói, nhóm có thu nhập từ 21–30 triệu đồng/tháng, hoặc các cặp vợ chồng có tổng thu nhập 40–50 triệu đồng/tháng hiện khá phổ biến tại các đô thị. Tuy nhiên, họ không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định, nhưng cũng không đủ năng lực tài chính để tiếp cận phân khúc nhà thương mại đang bị đẩy giá lên cao.
Sự lệch pha cung – cầu ngày càng rõ rệt khi phân khúc cao cấp chiếm ưu thế. Theo HoREA, giai đoạn 2021 đến giữa 2025, phân khúc căn hộ 1–2 phòng ngủ, giá từ 2–5 tỉ đồng tại TP HCM gần như biến mất, thay vào đó là sản phẩm cao cấp chiếm hơn 70% nguồn cung. “Thị trường đang thiếu trầm trọng nhà ở thương mại giá phù hợp cho người thu nhập trung bình”, ông Châu nói.
Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội cũng chưa đạt mục tiêu. Cả nước mới hoàn thành hơn 170.000 căn trong giai đoạn 2021–2025, tương đương 17% mục tiêu tối thiểu một triệu căn. Điều này khiến nhóm thu nhập 21–30 triệu đồng/tháng hoặc các cặp vợ chồng có tổng thu nhập 40–50 triệu đồng/tháng rơi vào thế khó: không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng cũng không đủ khả năng mua nhà thương mại giá cao.
