"Một số chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính có thể phải giảm giá cục bộ"

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 diễn ra sáng 2/6, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty Cổ phần Bất động sản Toàn Cầu, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) đã chia sẻ nhiều góc nhìn về triển vọng thị trường giai đoạn 2026–2030.

Theo ông Hiệp, với những biến động và tác động từ nhiều chính sách trong thời gian qua, thị trường bất động sản giai đoạn 2026 - 2030 có thể sẽ bước sang một chu kỳ phát triển hoàn toàn khác.

Nếu giai đoạn 2020–2024 ghi nhận tình trạng cung không theo kịp cầu, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung bình do vướng mắc pháp lý, thì từ năm 2025 đến nay, khi các cơ chế, chính sách được tháo gỡ, hàng loạt dự án “treo” nhiều năm đã được tái khởi động. Nhờ đó, nguồn cung dự kiến sẽ tăng mạnh từ nay đến khoảng 2027–2028.

Tuy nhiên, nghịch lý của thị trường hiện nay là cung tăng nhưng cầu suy yếu, chủ yếu do áp lực lãi suất. Doanh nghiệp và người mua đều phụ thuộc lớn vào vốn vay ngân hàng, trong khi lãi suất phổ biến ở mức 11,5–12%/năm.

Đáng chú ý, nhiều hợp đồng tín dụng đã ký trước đó vẫn bị điều chỉnh tăng lãi suất theo hướng hồi tố, gây áp lực lớn cho doanh nghiệp. Ông Hiệp cho rằng đây là vấn đề bất hợp lý và cần có kiến nghị tới cơ quan quản lý.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng, đặc biệt là nhân công và vật liệu, đang tăng mạnh, có thể lên tới 20%. Vì vậy, dù cung tăng và cầu yếu, giá bất động sản khó giảm. Một số chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính có thể phải giảm giá cục bộ để xử lý tồn kho, nhưng xu hướng chung là giá khó đi xuống.

Về chiến lược phát triển, ông Hiệp nhấn mạnh cần phải tái cơ cấu toàn diện đối với doanh nghiệp bất động sản, bao gồm tái cơ cấu sản phẩm, thị trường và nguồn vốn. Thay vì phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn để đảm bảo phát triển bền vững. Đồng thời, cần lựa chọn thị trường phù hợp, giảm cạnh tranh trực diện và tạo khác biệt cho sản phẩm.

Tại diễn đàn, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần DKRA Group nhấn mạnh yêu cầu phát triển bền vững đang trở thành tiêu chí then chốt của thị trường bất động sản trong giai đoạn mới.

Theo ông Lâm, phát triển bền vững không chỉ là xu hướng mà còn là chiến lược dài hạn, chi phối toàn bộ quá trình xây dựng và hoàn thiện các dòng sản phẩm. Trên cơ sở nghiên cứu và tư vấn thị trường, DKRA nhận thấy dù nguồn cung hiện nay gia tăng ở nhiều địa phương, nhưng phân khúc đáp ứng tiêu chuẩn chất lượng cao vẫn còn hạn chế. Đây chính là “sân chơi” mới, nơi các chủ đầu tư cạnh tranh bằng chất lượng thay vì số lượng.

Một trong những tiêu chí nổi bật là tiêu chuẩn xanh. Nhiều doanh nghiệp đã và đang theo đuổi các chứng chỉ quốc tế như LEED, EDGE, Fitwel hay Green Mark, coi đây là yếu tố bắt buộc để nâng cao giá trị sản phẩm. Theo ông Lâm, trong quá trình tư vấn, các chủ đầu tư ngày càng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với chất lượng đầu ra, hướng đến các chuẩn mực quốc tế.

Bên cạnh đó, công nghệ đang trở thành yếu tố không thể thiếu trong phát triển đô thị. Ông dẫn ví dụ một dự án quy mô khoảng 30 ha tại TP.HCM, với tổng mức đầu tư khoảng 5 tỷ USD, được định hướng phát triển theo mô hình đô thị thông minh. Các giải pháp công nghệ, bao gồm ứng dụng robot trong vận hành, được nghiên cứu nhằm tối ưu quản lý và nâng cao trải nghiệm cư dân.

Yếu tố thứ ba là tính minh bạch của thị trường. Việc ứng dụng công nghệ trong giao dịch, vận hành và quản lý từ sàn giao dịch trực tuyến đến hệ thống quản lý cư dân, minh bạch hóa chi phí và dịch vụ đang góp phần củng cố niềm tin của người mua.

Theo ông Lâm, thị trường đang dịch chuyển rõ rệt từ “đầu cơ” sang “nhu cầu thực”, trong đó giá trị cốt lõi nằm ở chất lượng sống. Doanh nghiệp nào nắm bắt được xu hướng này, tập trung đầu tư chiều sâu thay vì mở rộng quy mô đơn thuần, sẽ có lợi thế cạnh tranh và khả năng dẫn dắt thị trường trong chu kỳ phát triển mới.