88% cổ phiếu nhóm Bất động sản giảm giá 5 tháng đầu năm 2026
Thống kê cho thấy 29/33 cổ phiếu bất động sản được theo dõi đã giảm giá trong 5 tháng đầu năm 2026, tương đương gần 88% số mã trong ngành đi lùi.
Bức tranh này trái ngược với bối cảnh chỉ số VN-Index đã lấy lại đà tăng trưởng sau giai đoạn biến động mạnh cuối quý I-2026.
So với chính mình, sự thể hiện của các cổ phiếu Bất động sản cũng đang kém hơn so với năm 2025 - đã có trên 60% số cổ phiếu được theo dõi sinh lời trong năm ngoái.
Sự đi xuống của các cổ phiếu Bất động sản đã xuất hiện giữa bối cảnh nhiều thông tin tích cực hơn đã xuất hiện. Gần đây, Novaland (NVL) cho biết doanh nghiệp ghi nhận kết quả khả quan nhờ bàn giao sản phẩm tại Aqua City, NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm, đồng thời có thêm doanh thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo đánh giá của Chứng khoán Quốc gia NSI, nhiều cổ phiếu bất động sản đã giảm 30-50% so với vùng đỉnh gần nhất sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài từ quý IV-2025 đến đầu quý I-2026.
Định giá P/B của nhiều doanh nghiệp hiện cũng đã rơi xuống dưới mức trung bình 5 năm và thấp hơn trung bình ngành.
Hoạt động bán hàng mới quyết định kết quả kinh doanh
Về kết quả kinh doanh, NSI cho biết lợi nhuận gộp nhóm 21 doanh nghiệp bất động sản được theo dõi đạt khoảng 36.593 tỷ đồng trong quý đầu năm 2026, tăng 34,4% so với quý trước và tăng 35,1% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, biên lợi nhuận gộp đã tăng lên 48,1%, cao hơn 12,3 điểm phần trăm so với quý IV-2025 và quay lại vùng đỉnh tương đương giai đoạn 2021.
Theo NSI, xu hướng cải thiện biên lợi nhuận đã diễn ra từ giữa năm 2025, phản ánh việc giá bán tại nhiều dự án mới liên tục tăng trong giai đoạn 2024-2025.
Ngoài ra, việc nhiều chủ đầu tư tập trung vào phân khúc cao cấp cũng giúp cải thiện khả năng sinh lời, dù chi phí tiền sử dụng đất, nhân công và xây dựng đều tăng mạnh trong năm ngoái.
Về tồn kho và nợ vay của các doanh nghiệp Bất động sản, Chứng khoán NSI đưa ra một số lưu ý. Cụ thể, đến cuối quý I-2026, tồn kho các doanh nghiệp được theo dõi đạt khoảng 411.639 tỷ đồng, tăng nhẹ 3% so với đầu năm. Xu hướng tăng tập trung chủ yếu ở các doanh nghiệp lớn như VHM, TCH, KDH hay DXG.
Tỷ trọng tồn kho trên tổng tài sản hiện vào khoảng 30% và theo NSI, mặt tích cực là giá trị tồn kho tăng đi cùng với hoạt động bán hàng khả quan sẽ tạo tiền đề cho tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận trong các quý tới.
Ở phía còn lại của bảng cân đối kế toán, đến cuối quý I-2026, nợ vay của các doanh nghiệp tiếp tục tăng so với đầu năm, trong đó xu hướng đảo nợ và kéo dài kỳ hạn vay diễn ra khá rõ.
VHM hiện là doanh nghiệp có dư nợ lớn nhất ngành với hơn 162.000 tỷ đồng, tăng hơn 15.800 tỷ đồng so với đầu năm. Tỷ lệ nợ vay ròng trên vốn chủ sở hữu vào khoảng 0,42 lần, cao hơn mức trung bình ngành.
Theo NSI, việc VHM triển khai nhiều đại dự án quy mô lớn khiến nhu cầu vốn tăng mạnh. Tuy nhiên, rủi ro thanh khoản vẫn ở mức trung bình nhờ khả năng mở bán dự án mới để tạo dòng tiền.
Trong khi đó, các doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn như TCH, NTL, CEO, DXG hay DIG vẫn duy trì cơ cấu nợ tương đối an toàn.
Với những điểm nhấn trên, câu chuyện duy trì hoạt động an toàn và hiệu quả của các doanh nghiệp Bất động sản vẫn sẽ tạo những lực đẩy riêng cho từng cổ phiếu ở nhóm Bất động sản.
Chứng khoán NSI cho rằng các cổ phiếu Bất động sản đang trải qua giai đoạn tích lũy để tái định giá chuẩn bị cho chu kỳ lợi nhuận hồi phục với ghi nhận đến từ các dự án đã được mở bán và đang triển khai hiện tại.
