Vì sao doanh nghiệp bất động sản "cạn tiền" nhưng không giảm giá?

Tại tọa đàm: Điểm sáng đầu tư năm 2023 - FiinGroup Invest Summit do FiinGroup phối hợp với Vneconomy tổ chức, một câu hỏi mà được nhiều nhà đầu tư quan tâm đặt ra: Tại sao doanh nghiệp bất động sản gặp áp lực nợ đến hạn phải trả nhưng không giảm giá bán bất động sản để tăng nguồn thu và giảm bớt nợ?

Trả lời câu hỏi này tại tọa đàm, ông Đào Phúc Tường, CFA, chuyên gia tài chính chỉ ra có ba lý do "tế nhị".

Thứ nhất, đa phần doanh nghiệp bất động sản đều có nhà đầu tư “ruột” của mình. Năm ngoái, FiinGroup đưa ra định nghĩa nhà đầu tư F0 tức là nhà đầu tư mua sản phẩm bất động sản từ giai đoạn đầu của dự án từ trực tiếp nhà đầu tư. Một khi giảm giá thì chính F0 này bị ảnh hưởng.

Thứ hai là tài sản đảm bảo. 70% giá trị tài sản đảm bảo của ngân hàng là bất động sản. Nếu bây giờ giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty đó ở ngân hàng. Khi đó, Ngân hàng sẽ yêu cầu các công ty bất động sản bổ sung tài sản đảm bảo. Thế thì, các công ty bất động sản còn tài sản không mà bổ sung là câu chuyện hóc búa.

Thứ ba là tính pháp lý. Nhiều dự án bất động sản có vấn đề pháp lý, có giảm giá thì công ty bất động sản cũng chẳng bán được.

"Đó là ba nhóm lý do chủ đạo liên quan chuyện quyết định giảm giá bán của các doanh nghiệp địa ốc ở thị trường sơ cấp bên cạnh lý do giá vốn tăng thì không giảm giá... Về mặt logic thì cần dòng tiền thì phải giảm giá nhưng đó là ba yếu tố tế nhị mà các doanh nghiệp bất động sản cần phải cân nhắc. Thực tế trên thị trường nhiều công ty đã và đang giảm giá rồi, giá sơ cấp giảm 20-30% so với giá ở vùng đỉnh", ông Đào Phúc Tường nhấn mạnh.

Theo FiinGroup, có đến hơn 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch.

Điều này thể hiện qua mức độ đòn bẩy tài chính, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu hiện ở mức lên tới 8,1 lần trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức 2,5 lần. Đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm yết ước tính có thể còn cao hơn và rủi ro hơn nữa.

Các doanh nghiệp bất động sản buộc phải duy trì đủ dòng tiền cho các dự án (thường kéo dài 3-5 năm, tùy thuộc quy mô) do đặc thù thâm dụng vốn, nhưng dòng tiền suy giảm sẽ ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của các doanh nghiệp này.

Trong vòng 2 năm tới, gánh nặng đáo hạn của ngành bất động sản sẽ lên tới 230.86 nghìn tỷ đồng, chiếm 35,2% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Trong khi đó, phần lớn các trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống, cho thấy nhu cầu vay vốn để tái cấp vốn của ngành là rất lớn.

Các doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài rủi ro hơn. Do thiếu vốn triển khai dự án trong khi doanh số sụt giảm, nhiều doanh nghiệp đã tính đến các phương án tái cơ cấu nợ như: gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả nợ trái phiếu bằng bất động sản.

Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực; thu gọn bộ máy, cắt giảm nhân sự; tăng chiết khấu để kích cầu. Tuy nhiên, nếu các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với các trái chủ về việc giãn nợ hoặc hoán đổi các sản phẩm bất động sản cho các khoản gốc và lãi vay trái phiếu chỉ có thể hỗ trợ duy trì thanh khoản trong khoảng thời gian ngắn do các doanh nghiệp này vẫn phải thực hiện các cam kết khác như các khoản nợ vay ngân hàng, các khoản phải trả liên quan đến hoạt động kinh doanh,...