Một nghịch lý đang xuất hiện trên thị trường bất động sản. Hàng nhiều hơn, người mua thận trọng hơn nhưng giá nhà mới vẫn rất cao.
Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản dân cư nửa đầu năm 2026 vừa công bố, Công ty Chứng khoán Guotai Haitong Việt Nam (GTHTSVN) trích dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết nguồn cung sơ cấp trên toàn thị trường đạt khoảng 98.000 sản phẩm. Trong khi lượng giao dịch thực tế chỉ khoảng 48.000, kéo tỷ lệ hấp thụ xuống còn 49%, thấp hơn đáng kể mức 62% cùng kỳ năm 2025.
Nói cách khác, cứ khoảng hai sản phẩm được đưa ra thị trường thì mới có một giao dịch được ghi nhận.
Sự chững lại còn thể hiện ở một khu vực từng là tâm điểm của các cơn sốt: đất nền vùng ven. Theo GTHTSVN, dòng tiền đầu cơ đang dịch chuyển khỏi phân khúc này, nhiều khu vực từng tăng nóng xuất hiện tình trạng cắt lỗ 20-30% so với đỉnh.
Trong khi đó, người mua nhà còn phải đối mặt với lãi suất vay thả nổi phổ biến 13-14%, cá biệt có thể lên tới 16%.
121 triệu đồng/m² ở trung tâm Hà Nội, nhưng nhà trên 120 triệu đồng/m² bắt đầu khó bán
Điều đáng chú ý là thanh khoản suy yếu chưa đồng nghĩa với giá căn hộ mới đã giảm.
Tại khu vực trung tâm Hà Nội, giá bán trung bình trong quý II/2026 đạt khoảng 121 triệu đồng/m², đi ngang so với quý trước và tăng 46% so với cùng kỳ năm trước. Ngay cả Văn Giang, Hưng Yên, nơi được báo cáo xem là vùng giá thấp hơn để đón nhu cầu bị đẩy ra khỏi trung tâm Hà Nội, giá cũng đã khoảng 67 triệu đồng/m².
Nhưng thị trường bắt đầu cho thấy một giới hạn về sức mua.
Hà Nội có khoảng 16.700 căn hộ mở bán mới trong nửa đầu năm, tăng 26% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ khoảng 7.100 căn, giảm 8%. Riêng những dự án có mức giá trên 120 triệu đồng/m² chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 53%, giảm mạnh so với mức 69% một năm trước.
Tại TP.HCM, ranh giới này còn thể hiện rõ hơn. Nhóm căn hộ giá 60-120 triệu đồng/m² đạt tỷ lệ hấp thụ 59%, trong khi các dự án trên 120 triệu đồng/m² chỉ hấp thụ khoảng 20%.
Cơ cấu nguồn cung cũng phần nào lý giải điều này. Trong nửa đầu năm 2026, căn hộ cao cấp chiếm 31% nguồn cung bất động sản dân cư, căn hộ hạng sang chiếm 22%, trong khi trung cấp chỉ chiếm 16%.
GTHTSVN nhận định tại Hà Nội, nguồn cung mới gần như thiếu vắng phân khúc trung bình và chủ yếu tập trung vào trung - cao cấp.
Trong khi đó, tồn kho bất động sản trên cả nước đã tăng lên khoảng 29.860 sản phẩm, gồm hơn 10.400 căn chung cư, hơn 10.400 căn nhà riêng lẻ và gần 8.900 nền đất.
Thị trường khó hơn, các doanh nghiệp bất động sản cũng phân hóa mạnh
Sự phân hóa của người mua đang phản ánh trong các doanh nghiệp địa ốc.
Một bên là Vinhomes (VHM) với quy mô vượt trội so với phần còn lại. Nửa đầu năm 2026 Vinhomes ghi nhận doanh thu khoảng 116.565 tỷ đồng, tăng 236% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt hơn 52.000 tỷ đồng, tăng gần 379%.
Báo cáo của GTHTSVN nhận định nhóm doanh nghiệp “họ Vin” tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt tăng trưởng của toàn ngành trong năm 2026.
Nhưng ở nhóm phía sau, bức tranh phức tạp hơn nhiều.
Novaland (NVL) ghi nhận doanh thu nửa đầu năm khoảng 5.096 tỷ đồng, tăng 37%, lợi nhuận sau thuế 1.772 tỷ đồng, gấp nhiều lần cùng kỳ. Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp vẫn âm khoảng 3.595 tỷ đồng.
Một trường hợp đặc biệt khác là Khang Điền (KDH). Doanh thu nửa đầu năm chỉ khoảng 442 tỷ đồng, giảm gần 75%, nhưng lợi nhuận sau thuế lại đạt 1.097 tỷ đồng, tăng 248%. Lợi nhuận của Khang Điền trong kỳ chịu ảnh hưởng lớn từ hoạt động tài chính, trong khi dòng tiền kinh doanh âm khoảng 1.480 tỷ đồng.
Tương tự, Phát Đạt (PDR) ghi nhận doanh thu chỉ 158 tỷ đồng, giảm hơn 65%, nhưng lợi nhuận sau thuế đạt 218 tỷ đồng, tăng gần 89%. Báo cáo cho rằng doanh thu bán bất động sản của PDR trong kỳ gần như không đáng kể do tiến độ bàn giao chậm, trong khi dòng tiền kinh doanh âm hơn 1.200 tỷ đồng.
Ở chiều khác, Nam Long (NLG) có doanh thu 1.695 tỷ đồng và lợi nhuận 176 tỷ đồng. Dù doanh thu giảm khoảng 18%, giá trị presales - doanh số bán hàng chưa ghi nhận doanh thu - được GTHTSVN cho biết đã lên tới 5.079 tỷ đồng, với đóng góp từ các dự án như Solaria Rise, Mizuki Park và Southgate, tạo dư địa ghi nhận trong các kỳ tới.
Một chỉ dấu đáng chú ý khác nằm ở CEO Group. Theo báo cáo, hàng tồn kho của doanh nghiệp này tăng tới 168%, mạnh nhất trong nhóm được khảo sát, trong khi dòng tiền kinh doanh âm khoảng 1.608 tỷ đồng. GTHTSVN xem đây là biểu hiện rõ của rủi ro lệch pha giữa tốc độ triển khai dự án và khả năng hấp thụ thực tế của thị trường.
61.200 tỷ đồng nợ gốc trái phiếu phải đáo hạn
Không chỉ chịu áp lực từ bán hàng, các doanh nghiệp bất động sản còn đứng trước một “bức tường” trái phiếu trong những tháng cuối năm. GTHTSVN ước tính ngành bất động sản còn khoảng 61.200 tỷ đồng nợ gốc trái phiếu phải đáo hạn, riêng tháng 12/2026 lên tới 23.700 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí trả lãi tăng hơn 33%.
Dù vậy, các doanh nghiệp bất động sản vẫn huy động rất mạnh qua kênh này. Nửa đầu năm, giá trị phát hành trái phiếu mới của riêng ngành địa ốc đạt 98.200 tỷ đồng, tăng 155% so với cùng kỳ, trái ngược với mức giảm của toàn thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Nguồn cung vẫn còn tăng mạnh. GTHTSVN dự báo riêng Hà Nội có thể bổ sung thêm 17.000-23.000 căn hộ trong nửa cuối năm, còn TP.HCM thêm 15.000-20.000 căn. Khi gần 100.000 sản phẩm trong nửa đầu năm mới tạo ra khoảng 48.000 giao dịch, lượng hàng mới này sẽ tiếp tục đặt sức hấp thụ của thị trường vào một phép thử lớn.
