Thị trường bất động sản 2024: Hoạt động bán hàng của doanh nghiệp dự báo vẫn sẽ trầm lắng

Theo chuyên gia, đối với các dự án quy mô lớn, các chủ đầu tư có thể đối mặt với áp lực cạnh tranh từ chính nguồn sản phẩm chuyển nhượng thứ cấp từ người mua trước đó. Các đại lý, sàn giao dịch thường hạn chế các giao dịch mua lô lớn để phân phối trong gi

Thông tin trên được các chuyên gia Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cho biết tại Báo cáo Triển vọng ngành bất động sản nhà ở năm 2024 với tiêu đề “Sàng lọc cơ hội”.

Tại báo cáo trên, VCBS cho biết, giai đoạn 2020-2021, trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trở thành nguồn vốn huy động quan trọng đối với nhiều doanh nghiệp BĐS khi việc huy động vốn tín dụng khó khăn do các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý và các ngân hàng phần nào hạn chế cho vay để đảm bảo tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.

Mặt khác, việc huy động TPDN có khả năng đòn bẩy cao do doanh nghiệp có thể vừa thế chấp dự án tại ngân hàng, vừa sử dụng cổ phần pháp nhân dự án làm tài sản đảm bảo cho trái phiếu và không chịu nhiều sự kiểm soát về tỷ lệ đòn bẩy tối đa.

Hơn nữa, áp lực thanh toán không quá nhiều trong giai đoạn thị trường thuận lợi do nợ gốc chỉ phải thanh toán lúc đáo hạn và doanh nghiệp có thể liên tục phát hành mới để đảo nợ.

Tuy nhiên, từ năm 2022, hoạt động phát hành TPDN mới gần như đình trệ sau khi nhiều vụ việc sai phạm bị xử lý. Lúc này, nhiều doanh nghiệp chịu áp lực mua lại trước hạn trái phiếu để phòng tránh rủi ro pháp lý.

Đây cũng là thời điểm lộ ra phương án kinh doanh và dòng tiền của đa số doanh nghiệp BĐS không phù hợp với kỳ hạn của TPDN (thường trái phiếu có kỳ hạn 2-3 năm, trong khi thời gian triển khai dự án BĐS dài hơn đáng kể). Do đó, doanh nghiệp chịu áp lực lớn trong thanh toán nghĩa vụ trái phiếu khi không thể phát hành lô trái phiếu mới.

Việc nguồn vốn bị thắt chặt đột ngột khiến tiến độ nhiều dự án bị đình trệ. Những sự kiện chậm thanh toán nghĩa vụ trái phiếu dần xuất hiện từ đầu năm 2023. Giữa lúc khó khăn này, Nghị định 08/2023/NĐ-CP được ban hành kịp thời giúp hỗ trợ một phần thị trường TPDN.

Sau nghị định được ban hành, một số doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với trái chủ để gia hạn/ chuyển đổi thanh toán nghĩa vụ bằng tài sản khác, giúp có thêm thời gian để xử lý thủ tục pháp lý, kinh doanh hoặc chuyển nhượng dự án để tạo dòng tiền.

Thời điểm này, các đơn vị tư vấn/ bảo lãnh phát hành có xu hướng ngần ngại và yêu cầu kỹ hơn đối với các thương vụ phát hành. Các lô trái phiếu phát hành mới thường chỉ nằm tại các doanh nghiệp có uy tín tốt, có tài sản đảm bảo và pháp lý dự án rõ ràng.

Trong năm 2023, doanh nghiệp BĐS tích cực huy động dòng tiền từ các nguồn khác để bù đắp thanh khoản và duy trì tiến độ đầu tư. Đáng chú ý, trong bối cảnh thị trường khó khăn, phần lớn doanh nghiệp lựa chọn chiến lược phòng thủ: Tạm dừng/ giãn tiến độ đầu tư dự án, đặc biệt các dự án quy mô lớn, yêu cầu mức đầu tư cao và điều kiện thị trường thuận lợi để hấp thụ nguồn hàng lớn.

Đồng thời, áp dụng nhiều chính sách chiết khấu, hỗ trợ gói nội thất,… để giảm lượng tồn kho và thu về dòng tiền. Tập trung nguồn lực để xử lý các khoản nợ vay TPDN, bao gồm cả việc mua lại trước hạn các lô trái phiếu và không còn nhiều nguồn lực cho phát triển dự án.

Quảng cáo

Việc thanh toán và đẩy mạnh mua lại trước hạn các lô trái phiếu đã tiêu tốn đáng kể nguồn tiền mặt của các doanh nghiệp. Trong khi đó, dòng tiền từ bán hàng đối với phần lớn doanh nghiệp gần như đình trệ từ nửa cuối năm 2022 khi thị trường BĐS trầm lắng và giá sản phẩm cao gây suy giảm hoạt động mua nhà đối với cả mục đích ở thực lẫn đầu tư.

03-5604-2024010108503820240102102803-3717.jpg

Ảnh minh họa

Hoạt động bán hàng dự báo vẫn tương đối trầm lắng trong năm 2024

Theo báo cáo, áp lực thanh toán nghĩa vụ trái phiếu vẫn cao trong năm 2024 khi nhiều doanh nghiệp BĐS bị suy giảm nguồn lực tài chính và uy tín trong việc huy động trên thị trường vốn. Việc đàm phán gia hạn chỉ giúp chậm lại thời điểm thanh toán và trong nhiều trường hợp khiến doanh nghiệp phải chịu mức lãi suất cao hơn. Thêm vào đó, nguồn vốn huy động từ TPDN sẽ vẫn hạn chế, chủ yếu dành cho các doanh nghiệp lớn, có uy tín tốt và tài sản đảm bảo pháp lý rõ ràng.

Do đó, nguồn vốn tín dụng dự kiến sẽ tiếp tục được đẩy mạnh huy động nhưng bị giới hạn bởi các dự án không đủ điều kiện cho vay do chưa hoàn thành hồ sơ pháp lý hoặc đã được thế chấp cho các khoản vay tín dụng trước đó. Việc huy động vốn tín dụng yêu cầu doanh nghiệp có phương án kinh doanh, kế hoạch cân đối dòng tiền trả nợ và được kiểm tra gắt gao.

Hoạt động bán hàng dự báo vẫn tương đối trầm lắng trong năm 2024. Đối với các dự án quy mô lớn, các chủ đầu tư có thể đối mặt với áp lực cạnh tranh từ chính nguồn sản phẩm chuyển nhượng thứ cấp từ người mua trước đó. Các đại lý, sàn giao dịch thường hạn chế các giao dịch mua lô lớn để phân phối trong giai đoạn thị trường chưa khởi sắc.

Ngoài ra, các bộ luật mới cũng siết chặt hoạt động huy động vốn từ đặt cọc, bán nhà trong tương lai. Do đó, vai trò trong phát triển dự án được nâng lên đáng kể trong giai đoạn tới. Các doanh nghiệp sẽ phải hạn chế khả năng đầu tư dàn trải, làm nhiều dự án một lúc hoặc dự án quá lớn so với nguồn lực doanh nghiệp.

Theo đánh giá, một số doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn nghiêm trọng về thanh khoản có thể phải chấp nhận rời khỏi thị trường hoặc chuyển nhượng dần danh mục dự án/ mảng kinh doanh để xử lý các nghĩa vụ nợ.

Các doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn tích cực được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp dự báo sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó khi xét đến quy mô vay nợ lớn và việc tích lũy nhiều dự án, quỹ đất với giá vốn cao trong giai đoạn sốt nóng khiến hiệu quả kinh doanh các dự án trên không cao ngay cả khi được tạo điều kiện tái khởi động.

Các doanh nghiệp bảo toàn tốt nguồn lực trong giai đoạn khó khăn, sở hữu những lợi thế trong phát triển dự án có thể bứt phá trong chu kì mới của thị trường, gồm: doanh nghiệp nắm nhiều quỹ đất sạch, ít gặp vướng mắc pháp lý và có thể nhanh chóng triển khai dự án được đánh giá quan trọng hơn quy mô quỹ đất. Sở hữu khả năng đấu thầu, phát triển dự án tạo sản phẩm thực tế. Quy hoạch dự án bài bản, tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm trong bối cảnh giá vốn tích lũy quỹ đất ngày càng sát với giá thị trường.

Các doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt, sử dụng nợ vay ở mức hợp lý và không phụ thuộc vào các hình thức bán nhà trên giấy khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.

Có sản phẩm phù hợp nhu cầu thị trường và có khả năng thu hút cư dân ở thực. Có chu kì phát triển dự án và bán hàng ngắn, không bị sa lầy tại các dự án quá lớn so với nguồn lực doanh nghiệp hoặc nhu cầu thị trường… sẽ dành được lợi thế trong năm 2024.

Theo thoidai.com.vn Sao chép

Cùng chuyên mục Bất động sản

Bảng giá đất Hà Nội tăng cao, tiền bồi thường thu hồi đất và tiền thuế, phí về đất đai có tăng?

Theo Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội, bảng giá đất điều chỉnh cơ bản không ảnh hưởng đến việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất do giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng là giá đất cụ thể.

Hà Nội tăng tốc đấu giá đất dịp cuối năm Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu tác động của các cuộc đấu giá đất cao bất thường đến mặt bằng giá đất

Hà Nội đang có hơn 1.000 dự án vướng phương án bồi thường về đất

Theo Sở TN&MT Hà Nội, trên địa bàn hiện có hơn 1.000 dự án dở dang đang có vướng mắc về phương án bồi thường giải phóng mặt bằng do chuyển tiếp Luật Đất đai.

Hà Nội duyệt kế hoạch sử dụng đất dự án 148 Giảng Võ Hàng loạt dự án nhà ở xã hội "đổ bộ" có làm giảm nhiệt thị trường chung cư?

Hà Nội công bố bảng giá đất mới có hiệu lực ngay lập tức, áp dụng đến 31/12/2025: Nơi cao nhất có giá gần 700 triệu đồng/m2, gấp 6 lần giá cũ

Giá đất cao nhất của thành phố thuộc về quận Hoàn Kiếm với 695,3 triệu đồng/m2 áp dụng cho thửa giáp mặt đường tại loạt tuyến đường của quận như Ngã tư Hàng Khay, Hàng Bài, Tràng Tiền, Đinh Tiên Hoàng.

Hà Nội bãi bỏ quy định thẩm quyền phê duyệt giá khởi điểm đấu giá đất Hà Nội tăng tốc đấu giá đất dịp cuối năm

Hàng loạt dự án nhà ở xã hội "đổ bộ" có làm giảm nhiệt thị trường chung cư?

Những tháng cuối năm 2024, thị trường Hà Nội liên tiếp đón tin vui từ các dự án nhà ở xã hội khởi công, được cấp phép xây dựng. Như vậy, nguồn cung nhà ở xã hội sắp tới tăng, giấc mơ sở hữu nhà của người thu nhập thấp, thu nhập trung bình có thể trở nên

Thủ tướng yêu cầu đẩy nhanh triển khai các dự án nhà ở xã hội Chính thức thí điểm xây nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 1/4/2025

Hà Nội duyệt kế hoạch sử dụng đất dự án 148 Giảng Võ

Ông Nguyễn Trọng Đông, Phó Chủ tịch UBND TP.Hà Nội vừa ký ban hành Quyết định số 6490/QĐ-UBND ngày 18/12/2024 về việc điều chỉnh, bổ sung Kế hoạch sử dụng đất năm 2024 quận Ba Đình, theo Cổng thông tin điện tử UBND TP.Hà Nội.

Thừa Thiên Huế giao đất cho Đất Xanh và Regal Group xây khu dân cư 700 tỷ đồng HoREA: Giá nhà bình quân tại TP. HCM chạm mốc 9,39 tỷ đồng/căn

HoREA: Giá nhà bình quân tại TP. HCM chạm mốc 9,39 tỷ đồng/căn

Theo HoREA, giá nhà bình quân sơ cấp tại TP. HCM do doanh nghiệp đăng ký với sở Xây dựng của 1.611 căn nhà thuộc 04 dự án nhà ở cao cấp đưa ra thị trường trong 11 tháng đầu năm 2024 đã lên đến 9,39 tỷ đồng/căn.

Lãi suất “hạ nhiệt”, người mua nhà vẫn “ngại” vay do giá nhà leo cao Giá nhà mới tại Trung Quốc giảm mạnh

Thừa Thiên Huế giao đất cho Đất Xanh và Regal Group xây khu dân cư 700 tỷ đồng

Ông Phan Quý Phương, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thừa Thiên Huế mới đây đã ký quyết định về việc chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất đợt 1 cho liên danh Công ty Cổ phần Regal Group và Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh để đầu tư dự án Khu dân cư Tứ Hạ - Hương Văn, thị xã Hương Trà.

KBC thế chấp toàn bộ vốn góp tại dự án Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát cho ngân hàng Bất ngờ diễn biến đất nền Hà Nội, giá chạm ngưỡng trung bình 70 triệu đồng/m2

Quảng Bình thu hồi dự án khách sạn hạng sang do chủ đầu tư không chịu nộp thuế

UBND tỉnh Quảng Bình vừa có thông báo thu hồi đất của Công ty cổ phần Việt Group Central sử dụng để thực hiện dự án Tổ hợp khách sạn và nhà ở kết hợp kinh doanh - shophouse (dự án Movenpick Central) tại phường Đồng Hải, TP. Đồng Hới do không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Quỹ ngoại quy mô gần 22.000 tỷ trở thành cổ đông lớn của công ty phân phối Mercedes-Benz, MG lớn nhất Việt Nam Từ 1/1/2025, chính thức bãi bỏ 5 thông tư về cấp sổ đỏ, người dân cần nắm rõ

Từ 1/1/2025, chính thức bãi bỏ 5 thông tư về cấp sổ đỏ, người dân cần nắm rõ

Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 20/2024/TT-BTNMT bãi bỏ một văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Năm 2025, trường hợp nào không phải nộp tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ? Nóng: Bán đất không "sổ đỏ" bị phạt nặng đến 100 triệu đồng từ 4/10

Chính thức thí điểm xây nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 1/4/2025

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn mới đây đã ký ban hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Chủ đầu tư sân bay Long Thành báo lãi gần 10.000 tỷ đồng năm 2024: Quý 4 nhiều khả năng lỗ, cổ phiếu giảm liên tục từ đầu tháng 12 Công ty mẹ của Batdongsan.com.vn được mua lại với giá tỷ USD

Sức hút 469 mẫu nhà phố, biệt thự độc bản của đô thị Sun Group tại Hà Nam

Từng căn biệt thự, nhà phố tại Sun Urban City được tinh chọn trong khâu thiết kế, độc bản theo cá tính chủ nhân, tạo nên đô thị nghỉ dưỡng xứng tầm và đáng sống ở ngoại ô phía Nam Hà Nội.

Sun Group nhận chứng nhận Dự án đáng sống với Đô thị nghỉ dưỡng tại Hà Nam Đô thị Sun Group tại Hà Nam với kiến trúc “chiều lòng” mọi chủ nhân

Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu tác động của các cuộc đấu giá đất cao bất thường đến mặt bằng giá đất

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký ban hành Công điện 134/CĐ-TTg ngày 14/12/2024 yêu cầu các bộ liên quan, các địa phương kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

Hà Nội phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị rộng 1.424 ha ở Sóc Sơn VARS: Giá nhà hiện tại có giảm một nửa, người thu nhập trung bình và thấp vẫn khó có khả năng mua nhà