Để hiểu rõ hơn về tác động của Nghị quyết với thị trường bất động sản cũng như việc người dân có được trả lại khoản tiền đã đóng 100% thuế trước đây hay không, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, ông Lê Quốc Kiên đã phân tích sâu về vấn đề này.
Hiểu rõ về tác động
Theo ông Kiên, với người dân: Chính sách này sẽ giúp gỡ vướng cho nhóm người dân thực có nhu cầu xây nhà, hợp thức hóa đất ở lâu năm hoặc chia đất cho con cái.
Ví dụ, người dân có nhu cầu thổ cư với diện tích 100m2, chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp khu vực là 10 triệu đồng/m2. Theo quy định đang được áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 1/1/2026 (khi có Luật Đất đai 2023 có hiệu lực), họ phải đóng tới 1 tỷ đồng. Nhờ nghị quyết này được thông qua, người dân chỉ còn đóng 300 triệu đồng.
Tuy nhiên, do bảng giá đất hiện tại so với bảng giá cũ trước 1/8/2024 (trước khi Luật Đất đai 2023 có hiệu lực) cũng đã tăng, nên tổng số tiền người dân phải đóng vẫn tăng so với trước đây.
Với nhà đầu tư mua đất lớn tách nhỏ bán, Nghị quyết mới giữ rào cản hạn chế nhà đầu tư phân lô. Theo quy định, diện tích được giảm quá nhỏ so với quy mô đầu tư, và chỉ áp dụng cho người chuyển đổi 1 lần duy nhất.
Với thị trường, nguồn cung đất nền trong dân sẽ tiếp tục khan hiếm, chỉ có những người dân địa phương hoặc những nhà đầu tư nhỏ đã mua sẵn đất bán ra, sẽ có ít rổ hàng từ những nhà đầu tư lớn. Theo đó, nhà đầu tư bắt buộc phải làm các dự án 1:500 bài bản, không thể tách thửa nhỏ lẻ manh mún như trước đây.
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, việc phân lô bán nền (chuyển nhượng đất đã có hạ tầng cho người dân tự xây) trong các khu vực 1:500 tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, I, II, III (khoảng 105 đô thị) đã bị cấm, chủ đầu tư bắt buộc phải xây nhà bán. Do đó, nguồn cung đất nền đã ít nay sẽ ngày càng ít hơn.
Có 3 mảnh đất muốn lên thổ cư có được giảm 70% cho cả 3 hay không?
Theo Điều 3, khoản 6, mục 1d trong Dự thảo Nghị định BTC trình Chính phủ 4/12/2025, trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nhiều thửa đất trong phạm vi nhiều tỉnh) được phép lên thổ cư theo quy định, thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn 1 (một) thửa đất để áp dụng giảm thuế lên thổ cư. Đối với thửa đất thứ hai trở lên thì không được miễn giảm.
Ông Kiên dẫn chững, một người có 3 mảnh đất đủ điều kiện lên thổ cư. Giả sử mỗi mảnh đều có cùng diện tích 500m2.
Miếng 1 tại khu vực A, hạn mức diện tích đất ở là 150m2, phí chuyển đổi là 10 triệu đồng/m2
→ Tiền thuế lên thổ cư nếu được miễn giảm là: (150m2 x 10 triệu đồng x 70%) + (150m2 x 10 triệu đồng x 50%) = 1,8 tỷ đồng.
Miếng 2 tại khu vực B, hạn mức diện tích đất ở là 200m2, phí chuyển đổi là 8 triệu đồng/m2.
→ Tiền thuế lên thổ cư nếu được miễn giảm là: (200m2 x 8 triệu đồng x 70%) + (200m2 x 8 triệu đồng x 50%) = 1,92 tỷ đồng.
Miếng 3 tại khu vực C, hạn mức diện tích đất ở là 250m2, phí chuyển đổi là 6 triệu đồng/m2.
→ Tiền thuế lên thổ cư nếu được miễn giảm là: (250m2 x 6 triệu đồng x 70%) + (250m2 x 6 triệu đồng x 50%) = 1,8 tỷ đồng.
Vậy chọn mảnh số 2 để hưởng chế độ miễn giảm theo nghị định mới sẽ có lợi nhất (được giảm 1,92 tỷ đồng- nhiều nhất). 2 mảnh còn lại đóng full 100%.
Người dân đã đóng thuế 100% trước đó có được hoàn lại tiền không?
Căn cứ theo Điều 3, khoản 6, mục 4 của Dự thảo Nghị định BTC trình Chính phủ 4/12/2025, đối với những trường hợp được miễn giảm theo quy định mới, nhưng đã phải đóng 100% thuế lên thổ cư trong giai đoạn 1/8/2024 - 1/1/2026, sẽ được cấn trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc hoàn tiền.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Nghị định này từ ngày 1/8/2024 đến trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành được thực hiện như sau:
a) Trường hợp cơ quan thuế chưa ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất thì cơ quan thuế thực hiện tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này.
b) Trường hợp cơ quan thuế đã ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất nhưng hộ gia đình, cá nhân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì đề nghị cơ quan thuế tính lại khoản tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Nghị quyết này và điều chỉnh Thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất (nếu có) theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
c) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp một phần tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này; cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất và thông báo cho người sử dụng đất và xử lý như sau:
c1) Trường hợp số tiền sử dụng đất sau khi tính lại cao hơn so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất phải nộp số tiền sử dụng đất còn thiếu so với số tiền sử dụng đất tính lại; đồng thời, người sử dụng đất phải nộp số tiền chậm nộp tính trên số tiền còn thiếu từ thời điểm thông báo thu tiền đến thời điểm nộp tiền.
c2) Trường hợp số tiền sử dụng đất sau khi tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch bằng cách trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế;
Trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước hoặc pháp luật khác có liên quan.
d) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này; cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất và thông báo cho người sử dụng đất.
Trường hợp số tiền sử dụng đất sau khi tính lại thấp hơn so với số tiền đã nộp thì người sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả số tiền chênh lệch bằng cách trừ vào nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật về quản lý thuế; trường hợp không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để trừ thì hoàn trả bằng tiền theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước hoặc pháp luật khác có liên quan.”
