Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh đang lấy ý kiến dự thảo quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), dự kiến áp dụng từ ngày 1/7 trên địa bàn thành phố. Theo đó, với hệ số K cao nhất là 2,59 lần, đồng nghĩa với việc tiền sử dụng đất của người dân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở sẽ tăng cao hơn so với hiện nay.
Theo dự thảo, đối với đất phi nông nghiệp (gồm đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại dịch vụ), hệ số K của vị trí 1 được quy định cụ thể theo từng tuyến đường tại phụ lục kèm theo. Các vị trí 2, 3 và 4 được xác định bằng hệ số K tương ứng nhân thêm 1,35 lần. Riêng đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong Khu Công nghệ cao áp dụng hệ số K bằng 1.
Đối với đất nông nghiệp, hệ số K được xác định theo từng địa bàn phường, xã. Riêng đất nông nghiệp trong Khu Nông nghiệp công nghệ cao áp dụng hệ số điều chỉnh bằng 1 lần. Tại 3 tuyến đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi có hệ số K là 1,39. Tại nhiều tuyến đường ở TP. Hồ Chí Minh có hệ số K áp dụng đối với đất ở từ 1 - 2,59 lần.
Dự thảo cũng quy định hệ số K tương ứng với hệ số sử dụng đất cho các khu đất, thửa đất. Trong đó, hệ số K được tính theo nguyên tắc, các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất cứ mỗi bước tăng thêm 1 lần thì hệ số K theo quy hoạch tăng thêm 0,1 lần.
Theo Nghị quyết 254 của Quốc hội, 7 trường hợp phải tính theo bảng giá đất nhân với hệ số K gồm giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư; tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất thu tiền 1 lần; tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất đã đầu tư hạ tầng; tính tiền sử dụng đất khi giao đất không thông qua đấu giá; tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Điều này đồng nghĩa với việc khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/7/2026 trở về sau sẽ phải lấy bảng giá đất nhân thêm hệ số K, thay vì chỉ tính theo bảng giá đất như hiện nay.
Theo quy định tại Nghị quyết 254, chậm nhất trước ngày 1/7/2026, các tỉnh, thành phố phải ban hành hệ số K.
Lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh cho rằng, trên thực tế, dù bảng giá đất đã từng bước tiệm cận với giá giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường nhưng giá chuyển nhượng thực tế vẫn còn chênh lệch đáng kể so với giá đất do Nhà nước quy định.
Do đó, nếu không có cơ chế điều chỉnh phù hợp sẽ dẫn đến tình trạng giá đất tính thu nghĩa vụ tài chính thấp hơn thực tế, gây thất thu ngân sách nhà nước hoặc phát sinh bất cập trong công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc áp dụng hệ số K là cần thiết nhằm kịp thời cập nhật biến động của thị trường bất động sản theo từng thời kỳ và từng khu vực cụ thể.
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh, trường hợp giá đất được xác định quá thấp so với giá thị trường sẽ dẫn đến tình trạng thất thu ngân sách Nhà nước, làm giảm nguồn thu từ các khoản như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai.
Ngược lại, trường hợp giá đất được xác định quá cao sẽ làm gia tăng gánh nặng tài chính cho người sử dụng đất và doanh nghiệp, ảnh hưởng đến khả năng đầu tư, sản xuất và ổn định đời sống của người dân. Vì vậy, việc áp dụng hệ số K có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định mức giá đất hợp lý, phù hợp với thực tế thị trường, qua đó góp phần bảo đảm sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, hệ số K cũng góp phần hạn chế các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến giá đất, đặc biệt trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng. Khi giá đất được xác định minh bạch, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, người dân sẽ dễ dàng đồng thuận hơn với các chính sách của Nhà nước.
Ngoài ra, việc xây dựng hệ số K còn giúp đơn giản hóa quá trình xác định giá đất cụ thể. Chẳng hạn, thay vì phải tiến hành định giá riêng cho từng trường hợp, đến nay cơ quan quản lý có thể áp dụng giá đất tại bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Điều này không chỉ tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn góp phần giảm bớt thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các thủ tục về đất đai.
