Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây đã ban hành công văn gửi 25 tổ chức tín dụng cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay phục vụ nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất ra khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản trong toàn bộ năm 2026.
Đây được xem là động thái đáng chú ý trong bối cảnh tín dụng bất động sản thời gian qua liên tục bị giám sát chặt nhằm hạn chế rủi ro hệ thống. Tuy nhiên, thay vì nới lỏng đồng loạt cho toàn thị trường, cơ quan quản lý đang lựa chọn cách “nắn dòng” tín dụng vào các phân khúc phục vụ sản xuất và nhu cầu ở thực.
Điểm đáng chú ý là chính sách mới không làm thay đổi định hướng kiểm soát tín dụng bất động sản nói chung. Các ngân hàng vẫn phải bảo đảm tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng đó so với cuối năm 2025. Nói cách khác, thị trường không bước vào chu kỳ “bơm vốn đại trà” như giai đoạn trước, mà đang chuyển sang mô hình phân loại dòng vốn theo mức độ ưu tiên.
Cần cơ chế giám sát đủ mạnh
Theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, việc ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp không đồng nghĩa với việc thu hẹp cơ hội của doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại.
Ngược lại, chính sách này sẽ tạo áp lực buộc doanh nghiệp phải tái cơ cấu sản phẩm theo hướng phù hợp nhu cầu thực hơn thay vì quá phụ thuộc vào phân khúc cao cấp hoặc đầu cơ.
Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thanh khoản thị trường đang phân hóa mạnh. Những dự án có giá phù hợp, pháp lý rõ ràng và phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì giao dịch, trong khi nhiều sản phẩm mang tính đầu cơ tiếp tục gặp khó về thanh khoản.
Dù vậy, ông Huy cho rằng việc “nới room có chọn lọc” chỉ phát huy hiệu quả nếu đi kèm cơ chế giám sát đủ mạnh. Bởi rủi ro lớn nhất hiện nay không nằm ở việc mở rộng tín dụng, mà ở khả năng kiểm soát chất lượng tín dụng. Nếu dòng vốn ưu tiên bị chuyển hướng sang đầu cơ hoặc sử dụng sai mục đích, nguy cơ hình thành chu kỳ tăng giá tài sản mới hoàn toàn có thể xảy ra.
Theo đó, các tổ chức tín dụng cần chuyển mạnh từ tư duy cho vay dựa trên tài sản bảo đảm sang đánh giá dựa trên dòng tiền, hiệu quả đầu tư và khả năng hấp thụ của thị trường. Việc kiểm soát dòng tiền phải được thực hiện chặt chẽ thông qua cơ chế giải ngân theo tiến độ, quản lý tài khoản chuyên biệt và giám sát mục đích sử dụng vốn.
Một yêu cầu khác là cần đẩy nhanh xây dựng hệ thống dữ liệu liên thông giữa ngân hàng, cơ quan đất đai và cơ quan thuế để nâng cao tính minh bạch của thị trường. Đây được xem là điều kiện quan trọng nhằm phát hiện sớm các khu vực có dấu hiệu tăng giá bất thường hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức.
Song song với đó, cải cách thủ tục hành chính cũng là giải pháp quan trọng để giảm áp lực chi phí cho doanh nghiệp. Khi thời gian phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng và hoàn thiện pháp lý được rút ngắn, doanh nghiệp sẽ giảm đáng kể chi phí vốn và áp lực lãi vay.
Ngoài câu chuyện tín dụng, việc mở rộng không gian phát triển đô thị thông qua các đô thị vệ tinh, hành lang kinh tế và hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ cũng được xem là giải pháp quan trọng để giảm áp lực lên khu vực lõi đô thị, qua đó ổn định mặt bằng giá bất động sản theo hướng bền vững hơn.
Phân khúc nào hưởng lợi
Theo đánh giá của Chứng khoán Mirae Asset, bất động sản công nghiệp sẽ là nhóm hưởng lợi rõ rệt nhất. Trước đây, khi nhiều ngân hàng tiến sát giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản, các khoản vay trung và dài hạn cho phát triển hạ tầng khu công nghiệp thường bị thu hẹp do chu kỳ hoàn vốn kéo dài.
Việc loại phần dư nợ tăng thêm của lĩnh vực này khỏi giới hạn tín dụng sẽ giúp ngân hàng có thêm dư địa giải ngân, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và mở rộng quỹ đất cho thuê.
Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tiếp tục dịch chuyển vào Việt Nam, nhu cầu thuê đất công nghiệp và hạ tầng logistics vẫn duy trì ở mức cao. Điều này khiến bất động sản công nghiệp trở thành một trong số ít phân khúc vừa có nhu cầu thực, vừa gắn trực tiếp với tăng trưởng sản xuất và xuất khẩu.
Thực tế cho thấy, xung quang động thái “nắn” dòng tín dugnj bất động sản nói trên của NHNN, nhiều ngân hàng thương mại cũng bắt đầu thay đổi cách tiếp cận với bất động sản sau giai đoạn thị trường biến động mạnh.
Chủ tịch HĐQT VPBank Ngô Chí Dũng cho rằng điều quan trọng hiện nay không phải có nên cho vay bất động sản hay không mà là lựa chọn đúng phân khúc. Theo ông, ngân hàng sẽ ưu tiên các sản phẩm gắn với nhu cầu thực và phù hợp khả năng chi trả của số đông người dân.
Chủ tịch HĐQT Techcombank Hồ Hùng Anh cho biết ngân hàng chỉ tài trợ cho các dự án có thanh khoản tốt, pháp lý đầy đủ và chủ đầu tư có năng lực tài chính rõ ràng.
Tại SHB, dòng vốn hiện được tập trung nhiều hơn vào hạ tầng, nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ và bất động sản công nghiệp, những phân khúc được đánh giá có nhu cầu thực và khả năng hấp thụ ổn định hơn.
Những chuyển biến nói trên phản ánh quá trình “lọc” lại dòng vốn trên toàn thị trường. Nếu trước đây nhiều doanh nghiệp có thể tiếp cận tín dụng dựa chủ yếu vào tài sản bảo đảm hoặc kỳ vọng tăng giá, thì nay khả năng huy động vốn ngày càng phụ thuộc vào các yếu tố như loại hình, chất lượng dự án, tính minh bạch pháp lý và hiệu quả kinh doanh thực tế.
