Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 28/02/2026, tổng dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,235 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng tới 43% so với cùng kỳ năm trước.
Xét theo từng phân khúc, tín dụng tiếp tục tập trung chủ yếu vào nhóm phát triển đô thị và nhà ở. Dư nợ tại các dự án khu đô thị và nhà ở đạt 783.940 tỷ đồng - cao nhất trong các nhóm, cho thấy dòng tiền đang ưu tiên những lĩnh vực có khả năng hấp thụ tốt và tạo dòng tiền nhanh.
Các phân khúc còn lại phân bổ tương đối rải rác: văn phòng cho thuê đạt 70.547 tỷ đồng; khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 139.095 tỷ đồng - tiếp tục là điểm sáng nhờ dòng vốn FDI; bất động sản du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 84.281 tỷ đồng; trong khi nhà hàng, khách sạn đạt 77.442 tỷ đồng, phản ánh đà phục hồi còn thận trọng của ngành dịch vụ.
Ở nhóm tín dụng mang tính hỗ trợ giao dịch, cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán hoặc cho thuê đạt 157.970 tỷ đồng; cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 255.352 tỷ đồng. Đáng chú ý, khoản mục “đầu tư kinh doanh bất động sản khác” lên tới 666.678 tỷ đồng, cho thấy dòng vốn vẫn đang chảy vào nhiều hoạt động ngoài các dự án truyền thống.
Về cơ cấu, tín dụng dành cho khu đô thị và nhà ở chiếm khoảng 35% tổng dư nợ toàn ngành và tăng 24,1% so với quý trước. Diễn biến này phản ánh xu hướng lựa chọn các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai nhanh và thanh khoản tốt - tiêu chí ngày càng được các tổ chức tín dụng đặt lên hàng đầu.
Cần kiểm soát chặt rủi ro
Liên quan đến định hướng điều hành, Bộ Xây dựng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thúc đẩy giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, đồng thời mở rộng đối tượng tiếp cận sang nhóm người trẻ dưới 35 tuổi -nhóm có nhu cầu ở thực lớn.
Song song, chính sách tiền tệ được yêu cầu vận hành linh hoạt nhằm đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và giữ an toàn hệ thống tín dụng, trong đó có lĩnh vực bất động sản.
Trước đó, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần khẳng định quan điểm điều hành về việc không siết tín dụng bất động sản một cách cực đoan, nhưng sẽ kiểm soát theo mức độ rủi ro của từng phân khúc. Dòng vốn được khuyến khích chảy vào các dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội và phân khúc vừa túi tiền.
TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV nhận định tăng trưởng tín dụng mạnh là tín hiệu tích cực nhưng cần đi kèm với cải thiện pháp lý dự án và sức cầu thực. Theo ông, nếu dòng vốn tiếp tục chảy vào các phân khúc mang tính đầu cơ hoặc hiệu quả thấp, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ lệch pha cung - cầu và áp lực nợ xấu trong trung hạn.
Các chuyên gia cho rằng, tín dụng bất động sản đầu năm 2026 đang phản ánh xu hướng phục hồi rõ ràng, song cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng dòng vốn và hiệu quả điều tiết chính sách, nhằm tránh lặp lại chu kỳ tăng nóng và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.
