Theo ông Kiên, tính thiếu chi phí sinh hoạt, hiểu sai về lãi suất vay, rơi vào ‘bẫy ân hạn’, chọn nhà quá khả năng tài chính, chờ để dành đủ 100% tiền mới mua nhà,... là những điểm quan trọng, người mua nhà lần đầu phải tính toán kỹ.
Vị này cho rằng, với nhiều người trẻ, mua nhà là cột mốc quan trọng của cuộc đời. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít người rơi vào áp lực tài chính nghiêm trọng chỉ vì tính toán sai ngay từ đầu.
Thứ nhất, tính thiếu chi phí sinh hoạt: Sai lầm phổ biến nhất mà nhiều người mắc phải là khi cho rằng mỗi tháng mình chỉ cần 5-6 triệu đồng là đủ chi tiêu. Nhưng khi rà soát kỹ, hàng loạt khoản thường bị "bỏ quên" như: Chi phí hiếu hỷ, ma chay, ốm đau, thuốc men; gửi tiền cho bố mẹ, gia đì nh, gặp gỡ bạn bè, giao tiếp xã hội; các khoản phát sinh bất ngờ. Nếu không tính đầy đủ các khoản này, bài toán dòng tiền sẽ thiếu chính xác dẫn đến áp lực trả nợ tăng cao sau khi vay mua nhà.
Thứ hai, lãi suất vay: Theo ông Kiên, đừng nhìn con số lãi suất ưu đãi ban đầu mà vội tin. Thông thường, hầu hết các ngân hàng đưa ra mức ưu đãi là 7%-9% một năm. Tuy nhiên, đây chỉ là lãi suất áp dụng trong thời gian lãi ưu đãi (thường từ 1 tới 3 năm). Nếu lấy mức lãi suất thấp này tính luôn cho toàn bộ thời gian vay mua nhà 20-30 năm, sẽ bị hụt bài toán tài chính. Sau khi hết thời gian khuyến mãi, lãi suất sẽ được tính bằng: Lãi suất huy động + Chi phí quản lý của ngân hàng + biên độ 3%-5% (tùy ngân hàng).
Chẳng hạn, lãi suất huy động kỳ hạn một năm của ngân hàng là 7% một năm, biên độ trong hợp đồng tín dụng là 4%. Vậy lãi suất khi thả nổi sẽ không phải là 7% + 4% = 11%, mà phải cộng thêm "chi phí quản lý của ngân hàng" (thường là 1.5% - 2.5%). Do đó, người vay cần chuẩn bị tâm lý rằng lãi tương lai có thể xoay quanh mức 13%, thay vì tự tính toán đơn giản là "7% + 4% = 11%". Việc tính sai 2-3% lãi suất có thể khiến bị hụt chục triệu đồng tiền phải đóng hàng tháng, cũng như tổng chi phí vay tăng thêm hàng trăm triệu đồng trong suốt thời gian trả nợ.
Theo đó, người vay ngân hàng cần tính toán đầy đủ: Giai đoạn được ưu đãi ân hạn ngân hàng, và thời điểm hết ân hạn.
Thứ ba, chờ thu nhập tăng, giá nhà giảm để đủ tiền mua nhà: Sau 5 - 10 năm, giá nhà sẽ tăng lên rất nhiều mà thu nhập khó tăng theo kịp. Nếu chỉ ngồi chờ khi nào để dành đủ tiền mới mua nhà, thì gần như không bao giờ mua được nhà.
Ông Kiên dẫn chứng, nhiều người mua nhà 10 năm trước với mức giá quanh 1,5 tỷ đồng thì nay căn nhà đó đều đã có mức giá hơn 3 tỷ. Trong khi thu nhập 10 năm trước của họ là 20 triệu đồng một tháng, thì bây giờ chỉ quanh 25 triệu đồng một tháng. Rõ ràng, thu nhập 20 triệu, mua nhà 1,5 tỷ sẽ dễ hơn rất nhiều giờ thu nhập đã tăng lên 25 triệu, nhưng phải mua nhà hơn 3 tỷ.
Trước đó, vị chuyên gia chia sẻ về sự thay đổi của thị trường bất động sản trong chu kỳ mới. Nếu nhìn lại hai chu kỳ tăng trưởng mạnh trước đây, bất động sản từng mang lại cơ hội nhân vài lần trong thời gian ngắn, thậm chí nhân hàng chục lần trong 10 năm nhờ đòn bẩy chính sách, giá đất thấp, phát triển hạ tầng và dư địa đô thị hóa lớn. Tuy nhiên, ở chu kỳ hiện tại, những cơ hội như vậy gần như không còn phổ biến.
Nguyên nhân đến từ việc chính sách đã thay đổi theo hướng siết đầu cơ. Cụ thể: Cá nhân nhỏ lẻ khó còn cơ hội mua đất lớn, chuyển đổi lên thổ cư rồi tách thửa bán như trước, do bảng giá đất liên tục được điều chỉnh tiệm cận thị trường, khiến chi phí đầu vào cao hơn, không còn cơ hội từ ‘chênh lệch địa tô’.
Bên cạnh đó, việc phân lô bán nền bị hạn chế. Luật mới đã cấm phân lô bán nền trong các dự án bất động sản thuộc khu vực phường, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Chưa kể, các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý bị kiểm soát chặt việc mở bán. Ngoài ra, trong tương lai, khả năng đánh thuế bất động sản bỏ hoang sẽ khiến việc “ôm đất chờ tăng giá” ngày càng kém hiệu quả.
Chính vì vậy, dòng tiền của nhà đầu tư đang dịch chuyển rõ rệt. Thay vì chạy theo đất nền thuần đầu cơ, hoặc đất nông nghiệp diện tích lớn ‘chờ thời’ hạ tầng, nhiều người chuyển sang các loại hình có khả năng tạo dòng tiền thực, như căn hộ cho thuê, nhà phố cho thuê, hoặc với đất nông nghiệp quy mô lớn. Đối với người mua ở thực, tính toán dòng tiền, hạn chế vay ngân hàng cũng là cách để phòng tránh rủi ro trong bối cảnh thị trường biến động.
