Người mua nhà “khó thở” khi lãi suất vay điều chỉnh tăng trên 13%, nên chọn bất động sản nào để mua lúc này?

AI BỊ ẢNH HƯỞNG NHIỀU NHẤT?

Câu chuyện lãi suất cho vay điều chỉnh tăng trên 13%/năm tại nhiều ngân hàng đang gây chú ý trên thị trường bất động sản ngay thời điểm đầu năm mới 2026. Một giả thiết đặt ra, nếu lãi suất cho vay tăng lên mức 15–18%/năm, thị trường bất động sản sẽ thế nào?

Chia sẻ về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhấn mạnh, nếu lãi suất cho vay tăng lên mức 15–18%, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ chịu tác động đáng kể trong ngắn hạn, đặc biệt về mặt thanh khoản.

Khi lãi suất tăng, giao dịch chậm lại vì chi phí vốn tăng, nhà đầu tư và người mua ở thực đều thận trọng hơn. Tuy nhiên, giá có giảm mạnh hay không còn phụ thuộc vào áp lực tài chính của bên bán.

Nếu phần lớn người nắm giữ tài sản sử dụng đòn bẩy cao, lãi suất 15–18% sẽ tạo áp lực dòng tiền, từ đó có thể xuất hiện giảm giá cục bộ, đặc biệt ở thị trường thứ cấp. Ngược lại, nếu chủ sở hữu có nền tảng tài chính tốt và không chịu áp lực vay lớn, họ có xu hướng giữ giá và chờ chu kỳ mới.

Theo ông Tuấn, lãi suất cao không đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản đóng băng toàn diện, mà sẽ tạo ra một quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ.

Trước hết, nhóm bất động sản hình thành trong tương lai. Đây là nhóm tài sản chưa tạo ra dòng tiền nhưng lại phải gánh chi phí vốn cao. Khi lãi vay tăng lên 15–18%, bài toán đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sẽ không còn hấp dẫn, từ đó có thể dẫn tới tình trạng gia tăng nguồn cung thứ cấp và giao dịch suy giảm. Nhóm khách mua cách đây 1-2 năm đã hết thời gian ưu đãi lãi suất sẽ chịu áp lực lớn nhất khi lãi suất tăng.

Thứ hai, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao sẽ chịu ảnh hưởng rõ rệt nhất. Lãi suất cao làm triệt tiêu chiến lược “ôm hàng chờ sóng”, gia tăng áp lực tài chính và buộc nhiều nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục hoặc giảm tỷ lệ vay nợ.

Theo ông Tuấn, đây là giai đoạn thị trường thanh lọc mạnh các mô hình tài chính thiếu bền vững. Đối với người mua ở thực, quyết định sẽ trở nên thận trọng hơn do chi phí vay tăng. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở thực vẫn tồn tại ở các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và pháp lý rõ ràng.

Nhóm ít bị ảnh hưởng là tài sản tạo ra dòng tiền như nhà phố cho thuê, căn hộ dịch vụ hoặc các sản phẩm có khả năng khai thác thực tế sẽ được ưu tiên hơn. Ông Tuấn cho rằng, trong môi trường lãi suất cao, yếu tố “dòng tiền” trở thành bộ lọc quan trọng. Dù lợi suất cho thuê có thể chưa đủ bù hoàn toàn chi phí vốn nếu sử dụng đòn bẩy lớn, nhưng những tài sản này vẫn có khả năng giữ thanh khoản tốt hơn so với các sản phẩm thuần đầu cơ.

Về dài hạn, mỗi chu kỳ lãi suất cao đều dẫn đến một quá trình tái định giá và thanh lọc. Sau giai đoạn điều chỉnh, thị trường thường ổn định trở lại với hai nhóm tài sản trụ vững: bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật và bất động sản có khả năng tạo dòng tiền thực.

“Theo tôi, hai từ khoá cho thị trường bất động sản năm 2026 là dòng tiền và đòn bẩy. Cơ cấu giảm ở các tài sản yếu, tăng tỷ lệ tiền mặt giảm nợ và tập trung hơn vào các bất động sản dòng tiền", ông Tuấn nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giảng viên bất động sản Công ty Học viện Eagle Academy nhận định, lãi suất tăng chắc chắn tác động đến sức mua chung của thị trường bất động sản năm 2026. Trong khi sức cầu của thị trường năm 2025 chưa thực sự tốt, thì việc lãi suất tăng cao sẽ tác động trực tiếp đến người muốn mua nhà ở thực và người mua nhà lần đầu. "Giá nhà đã cao rồi mà người mua nhà lần đầu với lãi suất tăng thì khó chịu nổi. Với chủ đầu tư, lãi suất tăng cũng gây khó tương tự", ông Hoàng nói.

Ông Nguyễn Hoàng đặt vấn đề: Trong bối cảnh thị trường hiện nay, giải pháp là làm sao để vừa hạn chế dòng vốn vào đầu tư/đầu cơ bất động sản nhưng không để thị trường suy giảm rơi vào trầm lắng?.

Theo vị này, đầu tiên phải xác định chỉ nên hạn chế/điều tiết/nắn chỉnh hợp lý dòng vốn cho việc đầu cơ chứ không phải là ngăn chặn. Việc đầu tư, đầu cơ là quyền lợi tìm kiếm lợi nhuận hợp pháp. Vấn đề nan giải mà thị trường cần giải quyết là tổng thể nhiều giải pháp đồng bộ từ cơ chế về thuế, lãi suất đến nguồn cung nhà vừa túi tiền/nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, rất hợp lý khi có những ý kiến cho rằng đối với người mua nhà lần đầu thì nên có lãi suất phù hợp, còn với người mua nhà thứ 2 trở lên thì lãi suất sẽ khác đi.

"Có thể thấy, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ phân hoá và thanh lọc để ổn định. Theo đó, doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, dự án pháp lý minh bạch thì sẽ tiếp tục trụ với thị trường. Ngược lại, đầu tư theo phong trào, fomo lướt sóng hay dùng đòn bẩy tài chính cao sẽ rủi ro. Đây là giai đoạn nhà đầu tư cá nhân tham gia thị trường bất động sản phải có chiến lược rõ ràng, tiềm lực tài chính tốt...", ông Hoàng nhấn mạnh.

LIỆU THỊ TRƯỜNG LẶP LẠI KỊCH BẢN "DOWN" CỦA GIAI ĐOẠN 2022-2023?

Đặt câu hỏi: Việc lãi suất tăng cao, lo ngại thị trường bất động sản năm 2026 có thể suy giảm mạnh như giai đoạn 2022-2023? Chia sẻ quan điểm về việc này, ông Đinh Minh Tuấn phân tích: Bối cảnh năm 2026 có nhiều điểm khác so với các chu kỳ trước đây. Cấu trúc thị trường đã chuyên nghiệp hơn, nhà đầu tư đã trải qua giai đoạn điều chỉnh mạnh 2022–2023 nên tâm lý thận trọng và kỷ luật tài chính cao hơn.

Giai đoạn 2022 - 2023 là thời điểm nhiều cú sốc diễn ra cùng lúc như kinh tế toàn cầu suy thoái sau Covid-19, dòng vốn thắt chặt, thị trường trái phiếu doanh nghiệp gặp khủng hoảng, thanh khoản hệ thống co lại và lực cầu suy yếu rõ rệt. Khi nhiều yếu tố tiêu cực cộng hưởng, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng mạnh.

Giai đoạn 2026 về cơ bản chỉ có tác động lãi suất nên khả năng xảy ra suy giảm diện rộng tương đối thấp, nhưng vẫn sẽ ảnh hưởng ngắn hạn, thị trường sẽ thanh lọc và phân hoá mạnh. Minh chứng, cú sốc 2022 ảnh hưởng đến phân khúc đất nền, đến giờ vẫn chưa hồi phục, trong khi phân khúc dòng tiền và nhu cầu thật vẫn sống khoẻ.

Theo ông Tuấn, từ 2026 trở đi, nếu mặt bằng lãi suất cao hơn trước, thị trường sẽ chuyển sang giai đoạn chọn lọc. Một là, các bất động sản phục vụ nhu cầu ở thật vẫn có nền tảng vì nhu cầu các thành phố lớn lúc nào cũng cao. Hai là, bất động sản tạo ra dòng tiền (cho thuê, khai thác thương mại) sẽ được ưu tiên. Ba là, các khu vực có hạ tầng thực, dân cư thực, kinh tế thực sẽ có cơ hội. Trong khi đó, đất thuần đầu cơ, pháp lý chưa rõ ràng sẽ rất khó quay lại thời kỳ “sóng lớn.

"Kênh đầu tư bất động sản sẽ không hết thời mà sẽ chuyển động theo chu kỳ và theo các yếu tố vĩ mô, chính sách tiền tệ. Bất động sản sẽ chuyển từ tư duy tăng giá nhanh sang tích luỹ và bảo toàn giá trị", ông Tuấn nhấn mạnh.