Giá nhà tăng nhanh trong nhiều năm qua đang khiến giấc mơ an cư của phần lớn người lao động tại TP.HCM ngày càng xa vời. Theo các báo cáo thị trường năm 2025 của CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp tại nhiều khu vực trung tâm TP.HCM đã lên khoảng 92 triệu đồng/m², trong khi khu vực vùng ven cũng dao động từ 35–50 triệu đồng/m².
Đáng chú ý, chỉ số khả năng chi trả nhà ở (PIR) tại TP.HCM hiện được ước tính ở mức khoảng 22–25 lần thu nhập, cao gấp nhiều lần ngưỡng 4–6 lần phổ biến ở các quốc gia phát triển. Điều này đồng nghĩa một hộ gia đình lao động phải mất hàng chục năm tích lũy mới có thể sở hữu nhà ở.
Thông tin được nêu tại Hội nghị triển khai và xúc tiến đầu tư phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn TP.HCM do đại diện Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM trình bày vào chiều ngày 9/6.
Theo đại diện Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM, khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập đang làm thay đổi mạnh hành vi cư trú của người dân đô thị. Với nhiều công nhân, kỹ sư, nhân viên văn phòng, chuyên gia trẻ hay lao động nhập cư, mục tiêu hiện nay không còn là “mua nhà bằng mọi giá”, mà là tìm được nơi ở phù hợp với khả năng chi trả và thuận tiện cho công việc.
Từ thực tế đó, xu hướng chuyển từ “sở hữu nhà” sang “tiếp cận chỗ ở” đang ngày càng rõ nét tại TP.HCM.
Không chỉ dừng ở nhu cầu dân sinh, các chuyên gia cho rằng nhà ở cho thuê hiện đã trở thành một cấu phần quan trọng của hạ tầng đô thị hiện đại. Nếu giao thông là hệ tuần hoàn của đô thị thì nhà ở cho thuê chính là điều kiện để duy trì và tái tạo nguồn nhân lực cho nền kinh tế.
Phần lớn lực lượng lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, trung tâm logistics, khu công nghệ cao hay khu thương mại – dịch vụ hiện phụ thuộc trực tiếp vào hệ thống nhà trọ, căn hộ cho thuê và các mô hình cư trú linh hoạt.
Tuy nhiên, thực trạng nhà ở cho thuê tại TP.HCM vẫn tồn tại nhiều bất cập. Dù khu vực tư nhân đã đóng vai trò chủ đạo trong việc cung cấp nguồn nhà trọ và nhà cho thuê quy mô nhỏ, nhiều khu vực vẫn còn hạn chế về diện tích sử dụng, chất lượng công trình, điều kiện phòng cháy chữa cháy, thông gió và môi trường sống.
Các nghiên cứu của WHO, OECD và UN-Habitat cho thấy chất lượng nhà ở có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe, năng suất lao động và chất lượng nguồn nhân lực. Vì vậy, thách thức đặt ra với TP.HCM không chỉ là tăng nguồn cung mà còn phải nâng chuẩn chất lượng cư trú.
Theo Hội Khoa học Kỹ thuật Xây dựng TP.HCM, trong giai đoạn tới, thành phố cần xem phát triển nhà ở cho thuê là một phần trong chiến lược phát triển đô thị và nguồn nhân lực.
Trong đó, nhiều giải pháp được đề xuất như phát triển nhà cho thuê gần các khu việc làm và tuyến metro; tăng hệ số sử dụng đất tại các khu TOD; xây dựng các mô hình căn hộ cho thuê chuyên nghiệp; nâng cấp hệ thống nhà trọ hiện hữu; đồng thời hoàn thiện cơ chế ưu đãi về đất đai, tín dụng và pháp lý để thu hút doanh nghiệp tham gia thị trường.
Đặc biệt, Hội đề xuất nghiên cứu cho phép một số dự án nhà ở cho thuê được chuyển đổi sang nhà ở thương mại sau 15–25 năm vận hành nhằm tăng hiệu quả đầu tư và giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.
Theo các chuyên gia, với quy mô dân số hơn 14 triệu người và tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh, TP.HCM đang bước vào giai đoạn mà nhà ở cho thuê không còn là “phương án tạm cư”, mà sẽ trở thành nền tảng quan trọng để giữ chân người lao động, duy trì sức cạnh tranh và hướng tới mục tiêu phát triển đô thị bền vững.
