Dòng tiền người mua chọn lọc, bám sát nhu cầu ở thực

Thời vận của “nhà để ở thực”

Theo các chuyên gia, chủ trương “nhà là để ở” có thể giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn trong dài hạn. Theo đó, dòng tiền sẽ quay trở lại các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác và thanh khoản rõ ràng, trong khi xu hướng đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng” tiếp tục suy giảm.

Chia sẻ mới đây, bà Trịnh Thị Kim Liên - Phụ trách Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản DXS-FERI cho hay, từ quý I/2026 trở đi, thị trường bất động sản được dự báo bước qua giai đoạn điều chỉnh ngắn hạn để chuyển sang trạng thái phục hồi có chọn lọc. Sự phục hồi này sẽ phân hóa rõ nét theo năng lực triển khai dự án, mức độ hoàn thiện pháp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu thực của thị trường.

Trong đó, nguồn cung tiếp tục tăng nhưng không còn mang tính dàn trải, mà tập trung vào các dự án quy mô lớn, pháp lý hoàn chỉnh, được đầu tư bài bản về hạ tầng và tiện ích. Ngược lại, các sản phẩm thiếu nền tảng hoặc mang tính đầu cơ sẽ ngày càng khó thu hút dòng tiền.

Dự báo thị trường năm 2026, bà Liên cho biết, dòng sản phẩm căn hộ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới; các dự án đô thị tích hợp, đô thị xanh, đầy đủ tiện ích có lợi thế cạnh tranh rõ rệt. Giao dịch sẽ chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn, trong đó bất động sản cho thuê được dự báo ghi nhận mức tăng trưởng cầu tích cực.

Cùng quan điểm về chủ trương “nhà là để ở”, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, chính sách này có thể là một trong những định hướng quan trọng làm thay đổi diện mạo thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Theo ông Tuấn, trong nhiều năm qua, bất động sản phát triển mạnh nhưng có thời điểm thị trường bị lệch khỏi nhu cầu ở thực. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy: 61% người mua bất động sản với mục đích đầu tư và tích trữ tài sản. Hơn 70% người mua sử dụng vốn vay và đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, người có nhu cầu ở thật lại gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vì thủ tục, điều kiện mua và nguồn cung hạn chế.

Ông Tuấn nhấn mạnh, một nền kinh tế muốn phát triển bền vững thì người trẻ phải có cơ hội mua được nhà. Vì thế, thị trường sắp tới sẽ dịch chuyển mạnh từ tư duy đầu cơ sang tư duy khai thác giá trị sử dụng và giá trị vận hành thực tế. Những bất động sản gần khu công nghiệp, trung tâm việc làm, metro, hạ tầng giao thông trọng điểm hoặc các đại đô thị có cộng đồng cư dân hiện hữu sẽ ngày càng có lợi thế.

Người trẻ hiện đại đang tìm kiếm điều gì?

Trong một nghiên cứu mới đây chỉ ra, người trẻ hiện nay ngoài tìm căn nhà để ở, họ còn tìm không gian sống chất lượng. Trong đó, hạ tầng kết nối là điểm tựa để người trẻ chọn nhà.

Ông Tô Anh Hùng, chuyên gia tài chính và bất động sản đã chỉ ra xu hướng sở hữu nhà ở của người trẻ hiện đại. Theo đó, thế hệ GenZ (19-25 tuổi) đang trên đà bắt kịp tỷ lệ sở hữu nhà của các thế hệ trước, thậm chí sẽ chiếm lĩnh thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới. Tại Mỹ, tỷ lệ sở hữu nhà ở tuổi 24 của GenZ đạt 27,6%, cao hơn Millennial và Gen X cùng độ tuổi.

Dự báo tại các quốc gia đang phát triển, Millennial và GenZ sẽ thực hiện tới 60% tổng số lượng giao dịch nhà ở vào cuối năm 2030. Cùng với đó, giá nhà cao và xu hướng làm việc từ xa khiến người trẻ chọn các đô thị vệ tinh hoặc vùng ngoại ô thay vì ở khu trung tâm đắt đỏ.

Bên cạnh đó, người trẻ ưu tiên lối sống bộ hành và thân thiện với môi trường; ưu tiên mô hình TOD (đô thị định hướng giao thông công cộng). Đặc biệt, không gian sống chất lượng với hệ tiện ích hiện đại cho lối sống năng động tại các khu đô thị tích hợp được người trẻ quan tâm, ảnh hưởng phần lớn đến quyết định mua nhà.

Theo nghiên cứu của chuyên gia Tô Anh Hùng, với người trẻ, căn hộ không chỉ để ở mà còn để làm việc. Theo đó, người trẻ sẵn sàng chấp nhận căn hộ nhỏ hoặc Co-living để đổi lấy các dịch vụ tiện ích chung đa dạng. Họ thường tối ưu hóa không gian làm việc khu vực Co-working, phòng họp Zoom Internet tốc độ cao.

Chính xu hướng này đã ảnh hưởng đến quyết định chọn nhà của giới trẻ. Các dự án căn hộ nằm tại khu đô thị quy hoạch bài bản được người trẻ/gia đình trẻ ưa chuộng. Chẳng hạn, tại khu Tây TP. Hồ Chí Minh, một số khu đô thị quy mô lớn, đầu tư tiện ích nội khu đồng bộ nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua, trong đó lượng lớn nhu cầu đến từ người trẻ hiện đại.

Tại đại đô thị tích hợp Waterpoint 355ha, phân khu cao tầng Solaria Rise (từ 1,45 tỷ đồng/căn) đang được nhiều người trẻ và gia đình trẻ lựa chọn nhờ mức giá dễ tiếp cận cùng lợi thế thừa hưởng hệ tiện ích, không gian xanh và môi trường sống đã hiện hữu. Điều này góp phần thúc đẩy nhu cầu mua ở thực tại dự án trong thời gian qua.

Chưa kể, nằm trên trục tỉnh lộ 830, từ dự án kết nối trực tiếp với các tuyến giao thông trọng điểm như cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Trung Lương - Mỹ Thuận, ngay nút giao với Vành đai 4, liền kề điểm giao cao tốc Bến Lức - Long Thành và Vành đai 3… giúp rút ngắn khoảng cách từ dự án đến nội đô TP. Hồ Chí Minh, sân bay Long Thành và các khu vực trọng yếu khác trong vòng 30-45 phút. Ngoài ra, khách mua chỉ cần 10% để ký hợp đồng mua bán, thanh toán linh hoạt 0,5% mỗi tháng đến khi nhận nhà, ngân hàng cho vay đến 65% giá trị căn hộ cùng ưu đãi lãi suất lên đến 15 tháng sau khi bàn giao. Các yếu tố này không chỉ thúc đẩy nhu cầu mua ở thực mà mua đầu tư cho thuê, hay chuyển nhượng trong trung – dài hạn cũng khá tiềm năng, nhất là trong bối cảnh nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền ngày càng sụt giảm.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, hạ tầng kết nối thuận tiện đã thúc đẩy nhu cầu người mua dồn về khu đô thị vệ tinh. Hiện rất nhiều ông lớn đang đổ bộ về khu Tây TP. Hồ Chí Minh để triển khai dự án quy mô lớn, kéo theo nhu cầu và dòng tiền của nhà đầu tư. So với các khu vực vệ tinh khác, khu Tây có nhiều khu đô thị quy mô lớn, sản phẩm đa dạng và mặt bằng giá còn mềm. "Bên cạnh yếu tố giá thì loạt công trình cao tốc, vành đai tăng tốc triển khai không chỉ mở lối tăng trưởng, mà còn định hình xu hướng chuyển dịch của người mua nhà trong thời gian tới", ông Kiệt nhấn mạnh.