Quy định cởi mở hơn trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản

Theo đó, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP có nhiều quy định mới liên quan đến nhà ở xã hội được điều chỉnh theo hướng mở rộng điều kiện thụ hưởng, chuẩn hóa thủ tục và tăng cường công khai, minh bạch trong quá trình triển khai.

Mở rộng điều kiện thụ hưởng, đơn giản hóa thủ tục

So với quy định trước đây, Nghị định 54 đã sửa đổi nhiều nội dung liên quan đến điều kiện nhà ở và thu nhập để được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Cụ thể, việc xác định cá nhân chưa có nhà ở không chỉ căn cứ vào việc không đứng tên sở hữu, mà còn bao gồm cả trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có thông tin về nhà ở. Quy định này áp dụng cho cả người đăng ký và vợ hoặc chồng (nếu có) tại địa phương nơi có dự án.

Đáng chú ý, điều kiện nhà ở không còn phụ thuộc vào thời điểm nộp hồ sơ như trước, góp phần tháo gỡ vướng mắc cho nhiều trường hợp thực tế chưa có nhà nhưng gặp khó khăn trong việc chứng minh. Thẩm quyền xác nhận được giao cho cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai, với thời hạn xác nhận tối đa 7 ngày kể từ khi nhận được đề nghị.

Về điều kiện thu nhập, Nghị định mới đơn giản hóa thủ tục nhưng tăng trách nhiệm của người đăng ký. Đối với các trường hợp không có hợp đồng lao động, việc xác nhận thông tin cá nhân được chuyển từ UBND cấp xã sang Công an cấp xã nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại. Người dân tự kê khai và cam kết về mức thu nhập bình quân, đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật; cơ quan công an sẽ phối hợp xác minh, hậu kiểm khi cần thiết.

Ngoài ra, Nghị định 54 cũng sửa đổi toàn diện quy trình bán, cho thuê mua và cho thuê nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công. Chủ đầu tư có trách nhiệm công khai đầy đủ thông tin dự án, tiếp nhận hồ sơ đa dạng hình thức, tổ chức xét duyệt, bốc thăm công khai khi số lượng đăng ký vượt chỉ tiêu và thực hiện thứ tự ưu tiên theo quy định của Luật Nhà ở.

Các chuyên gia nhận định, những điều chỉnh mới trong chính sách nhà ở xã hội thể hiện rõ nỗ lực của Nhà nước trong việc tháo gỡ rào cản, tạo điều kiện thực chất hơn cho người thu nhập thấp tiếp cận chỗ ở ổn định. Việc ưu tiên người đang thuê được mua nhà trước thời hạn, mở rộng cách xác định điều kiện nhà ở và đơn giản hóa thủ tục về thu nhập không chỉ giúp chính sách sát với thực tiễn đời sống, mà còn giảm áp lực tâm lý và chi phí cho người dân.

Theo đánh giá, nếu được triển khai đồng bộ và minh bạch, các quy định này sẽ góp phần tăng cơ hội an cư cho người thu nhập thấp, qua đó thúc đẩy an sinh xã hội và phát triển bền vững thị trường nhà ở.

Người thuê nhà ở xã hội có thể được mua nhà trước thời hạn 10 năm

Theo Điều 38 Nghị định 54, đối với các dự án nhà ở xã hội đang cho thuê, chủ đầu tư được ưu tiên bán nhà cho người đang thuê nếu người này có nhu cầu mua và đáp ứng đầy đủ điều kiện, đối tượng theo quy định. Đáng chú ý, việc mua nhà có thể được thực hiện trước thời hạn 10 năm, thay vì phải chờ đủ thời gian thuê như trước đây. Trong trường hợp không bán cho người đang thuê, chủ đầu tư được phép bán lại quỹ nhà ở này cho Quỹ nhà ở quốc gia theo quy định.

Nghị định cũng quy định rõ phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội đang cho thuê nhằm bảo đảm minh bạch, hạn chế tranh chấp. Theo đó, giá bán được tính trên cơ sở giá bán nhà ở xã hội đã được thẩm định tại thời điểm xác định giá thuê, cộng với lãi vay bình quân hằng năm của các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước tương ứng với thời gian thuê, đồng thời trừ đi giá trị khấu hao của nhà ở trong thời gian đã thuê.

Giá trị khấu hao được xác định theo tỷ lệ giữa thời gian đã thuê và số năm thu hồi vốn đầu tư đã được phê duyệt. Cách tính này giúp người thuê không phải mua lại nhà theo mặt bằng giá thị trường mới, đồng thời bảo đảm chủ đầu tư thu hồi hợp lý vốn đầu tư.