Tại Dự thảo Tờ trình của Chính phủ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 gửi Quốc hội, cơ quan soạn thảo đánh giá quá trình đánh giá gần 02 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024 cho thấy còn một số tồn tại, hạn chế cần phải tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai để khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Đáng chú ý, theo Tờ trình, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường nhưng chưa có thị trường đất đai minh bạch, hoàn chỉnh; thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch và chưa phản ánh đúng giá trị thực; cơ chế đồng thời tồn tại bảng giá đất và giá đất cụ thể tạo ra "hai giá đất"; cơ sở dữ liệu phục vụ định giá còn thiếu; phương pháp định giá phụ thuộc nhiều vào dữ liệu thị trường; đồng thời giá thị trường chịu tác động của đầu cơ, thổi giá. Những yếu tố này làm cho việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến quản lý nhà nước, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và môi trường đầu tư.
Từ những nhận định trên, cơ quan soạn thảo cho biết, về tài chính đất đai, giá đất, định hướng chính sách là hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý và sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Phải làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển đất nước trong giai đoạn mới; đồng thời, quản lý đất đai chặt chẽ, minh bạch, công bằng, bền vững.
Giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu đầy đủ, khoa học, công khai, phản ánh hợp lý thực tiễn thị trường; kết nối dữ liệu đất đai - thuế - công chứng - ngân hàng - bất động sản; không để bị thao túng giá đất, không để hình thành cơ chế nhiều giá.
Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường phù hợp với tình hình thực tế, theo từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.
Theo đó, đè cập đến dự kiến nội dung thể chế, cơ quan soạn thảo nêu rõ sẽ Luật hóa các quy định về nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất đang quy định tại Nghị quyết số 254/2025/QH15.
Bỏ quy định về giá đất cụ thể. Quy định về bảng giá đất; hệ số điều chỉnh giá đất; tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất; tỷ lệ bồi thường; chi phí xây dựng hạ tầng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng để làm căn cứ quy định các nội dung về tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa; thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Các nội dung này để tránh việc bị thao túng giá, không để hình thành cơ chế nhiều giá.
Quy định thống nhất về thẩm quyền quyết định, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và thẩm quyền quyết định, sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất là của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nhằm nâng cao nhiệm vụ, quyền hạn của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh về giá đất.
Bỏ các quy định về tư vấn xác định giá đất, điều kiện hành nghề của tư vấn xác định giá đất để nâng cao trách nhiệm của cơ quan có chức năng quản lý nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập trong việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất; cắt giảm điều kiện kinh doanh.
Bổ sung các chính sách tài chính về đất đai, thuế để điều tiết địa tô chênh lệch; quản lý, điều tiết hợp lý giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mở rộng không gian đô thị để chống lợi ích nhóm, chống tham nhũng, tiêu cực; tạo nguồn lực hiện đại hóa hệ thống hạ tầng ưu tiên và cải tạo chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở chính sách và an sinh xã hội, bảo đảm công bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân, nhà đầu tư và cộng đồng; điều tiết địa tô chênh lệch đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản và chính sách thuế cao đối với đất bỏ hoang, mua bán ngắn hạn nhằm mục tiêu phát huy hiệu quả đất đai, chống lãng phí, lành mạnh hóa thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ.
