"Đầu tư bất động sản đúng nghĩa phải gắn với việc làm cho tài sản tốt hơn, hiệu quả hơn và có ích hơn"

Ông "bén duyên" với bất động sản thế nào?

Ông Lê Quốc Kiên: Tôi bén duyên với bất động sản khá sớm, từ năm 2004, khi bắt đầu tham gia lĩnh vực cho thuê phòng. Từ đó đến nay, tôi nhận ra mình thật sự yêu “đất cát” – thích đi thực địa, thích quan sát, phân tích cách tạo giá trị trên bất động sản và khai thác dòng tiền bền vững, không chỉ nhìn vào chuyện mua – bán chênh lệch.

Tôi không hứng thú với những mô hình đầu tư mang tính “chuyền lửa” - nơi lợi nhuận của người trước đơn thuần đến từ túi tiền của người mua sau, mua qua bán lại mà không tạo ra thêm giá trị thực. Với tôi, đầu tư đúng nghĩa phải gắn với việc làm cho tài sản tốt hơn, hiệu quả hơn và có ích hơn.

Điều gì khiến ông “bỏ tiền”vào bất động sản mà không phải một kênh đầu tư khác?

Ông Lê Quốc Kiên: Tôi tin vào triết lý: “Tập một cú đấm 10.000 lần, còn hơn tập nhiều chiêu thức mà không chiêu nào ra chiêu nào”.

Một nguyên tắc tôi luôn giữ là: đã làm thì phải hiểu thật sâu. Nếu đầu tư có rủi ro thì cũng phải đánh giá được từ đầu. Nếu quyết định chấp nhận cuộc chơi "high rish, high return" thì "có chơi có chịu", và chỉ phân bổ một phần tài sản vào những cuộc chơi thế này, không all-in tất cả vào rủi ro.

Thị trường có rất nhiều kênh đầu tư hấp dẫn, nhưng mỗi người đều có giới hạn về thời gian và năng lực. Tôi chọn tập trung vào một lĩnh vực mình hiểu rõ và làm thật tốt, thay vì dàn trải, lan man rồi cuối cùng không kênh nào đi đến nơi đến chốn. Và với tôi, bất động sản là kênh đáp ứng trọn vẹn những điều đó.

Thị trường bất động sản đã trải qua nhiều biến động và có sự chọn lọc. Chưa kể, thời gian qua, một số kênh đầu tư khác hấp dẫn hơn. Theo ông, bất động sản còn là kênh đầu tư “trung thành” của nhà đầu tư? Nếu còn, nhóm đầu tư nào là “trung thành” nhất, vì sao?

Ông Lê Quốc Kiên: Nếu nhìn lại hai chu kỳ tăng trưởng mạnh trước đây, bất động sản từng mang lại cơ hội nhân vài lần trong thời gian ngắn, thậm chí nhân hàng chục lần trong 10 năm nhờ đòn bẩy chính sách, giá đất thấp, phát triển hạ tầng và dư địa đô thị hóa lớn. Tuy nhiên, ở chu kỳ hiện tại, những cơ hội như vậy gần như không còn phổ biến.

Nguyên nhân đến từ việc chính sách đã thay đổi theo hướng siết đầu cơ. Cụ thể:

Thứ nhất, cá nhân nhỏ lẻ khó còn cơ hội mua đất lớn, chuyển đổi lên thổ cư rồi tách thửa bán như trước, do bảng giá đất liên tục được điều chỉnh tiệm cận thị trường, khiến chi phí đầu vào cao hơn, không còn cơ hội từ ‘chênh lệch địa tô’. Ví dụ trước đây chi phí lên thổ cư 2.000.000/m2, giá thị trường 10.000.000/m2, giờ chi phí lên thổ cư 8.000.000, không còn nhiều chênh lệch địa tô.

Thứ hai, việc phân lô bán nền bị hạn chế. Luật mới đã cấm phân lô bán nền trong các dự án bất động sản thuộc khu vực phường, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.

Thứ ba, các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý bị kiểm soát chặt việc mở bán.

Thứ tư, trong tương lai, khả năng đánh thuế bất động sản bỏ hoang sẽ khiến việc “ôm đất chờ tăng giá” ngày càng kém hiệu quả.

Chính vì vậy, dòng tiền của nhà đầu tư đang dịch chuyển rõ rệt. Thay vì chạy theo đất nền thuần đầu cơ, hoặc đất nông nghiệp diện tích lớn ‘chờ thời’ hạ tầng, nhiều người chuyển sang các loại hình có khả năng tạo dòng tiền thực, như căn hộ cho thuê, nhà phố cho thuê, hoặc với đất nông nghiệp quy mô lớn. Nhà đầu tư cũng buộc phải gắn với khai thác sản xuất, chứ không còn tâm lý để đất trống chờ tăng giá.

Trong bối cảnh đó, nhóm nhà đầu tư còn “trung thành” nhất với bất động sản chính là nhóm tích sản giữ tiền hay đầu tư dài hạn. Đây là những người không kỳ vọng lướt sóng nhanh, mà coi bất động sản như một tài sản nền tảng để giữ giá trị tài sản trước lạm phát, tạo dòng tiền ổn định, và tích lũy cho 10–20 năm hoặc cho thế hệ sau.

Bài học lớn nhất ông rút ra sau mỗi lần đầu tư bất động sản là gì?

Ông Lê Quốc Kiên: Bài học lớn nhất không phải vì thị trường, mà vì tâm lý của chính mình, đặc biệt là lòng tham.

Tôi từng ham lợi nhuận quá cao, bị rơi vào trạng thái FOMO (sợ bị bỏ mất cơ hội) khi thấy cơ hội được vẽ ra rất hấp dẫn. Khi đó, người mua rất dễ bị cuốn vào “mê hồn trận” thông tin từ bên bán hoặc một sàn môi giới nào đó, rồi tin gần như hoàn toàn vào những gì họ nói mà không tự mình kiểm tra lại cho đến nơi đến chốn.

“Lòng tham làm mờ mắt” đó đã làm tôi lơ là khâu pháp lý. Như trường hợp tôi từng xuống tiền chỉ vì tin rằng “có hợp đồng đặt cọc công chứng thì kiểu gì cũng an toàn, có chuyện còn lấy lại được tiền”. Thực tế, khi xảy ra rủi ro, việc lấy lại đủ tiền – đúng thời điểm – không hề đơn giản như nhiều người nghĩ.

Chính những lần va vấp đó giúp tôi hiểu rằng: trong bất động sản, ‘tránh mất tiền cũng là một cách kiếm tiền’. Lợi nhuận có thể đến sau, nhưng nếu sai ngay từ pháp lý và thông tin đầu vào, thì cái mất không chỉ là tiền, mà còn là thời gian và rất nhiều năng lượng.

Lời khuyên ông dành cho nhà đầu tư mới (F0) khi tham gia đầu tư bất động sản là gì?

Ông Lê Quốc Kiên: Thực tế, phần lớn nhà đầu tư F0 rơi vào nhóm khoảng 30–35 tuổi, đi làm chừng 7-10 năm và tích lũy được 500 triệu đến 1 tỷ đồng. Vấn đề nằm ở chỗ: đây cũng chính là nhóm dễ mất tiền nhất trên thị trường.

Thứ nhất, nhà đầu tư F0 thường thiếu kiến thức và kinh nghiệm bất động sản. Họ làm ở lĩnh vực khác, không được trang bị nền tảng về pháp lý, định giá, quy hoạch hay chu kỳ thị trường.

Thứ hai, khi bước ra thị trường, họ dễ bị cuốn vào những câu chuyện “nghe rất đã tai”, kiểu như: người này lời gấp đôi, người kia nhân ba, nhân bốn. Dần dần, họ mặc định rằng đó là chuẩn lợi nhuận của bất động sản và kỳ vọng rằng bỏ ra 500 triệu - 1 tỷ đồng thì 1–2 năm sau phải lên 1–2 tỷ đồng.

Thứ ba, chính tâm lý đó khiến họ trở thành đối tượng dễ bị khai thác nhất. Khi người bán hoặc môi giới đánh trúng kỳ vọng lợi nhuận nhanh, kiểu như “anh bỏ 500, 6 tháng sau ra được 700–800” thì nhiều F0 sẵn sàng xuống tiền chỉ vì lời hứa lợi nhuận, mà bỏ qua toàn bộ các tiêu chí quan trọng khác.

Hệ quả là họ không kiểm tra giá thị trường, không tìm hiểu pháp lý dự án, không quan tâm quy hoạch, hạ tầng, tính thanh khoản, và không phân tích rủi ro.

Khi đầu tư chỉ dựa trên lời hứa lợi nhuận, không dựa trên giá trị và hiểu biết, thì việc mất tiền gần như là điều tất yếu. Đây là bài học mà nhà đầu tư F0 cần đặc biệt ghi nhớ nếu không muốn trả học phí ngay từ những thương vụ đầu tiên.

Xin cảm ơn ông!